发布文号: 京财税[1998]795号
各区县财政局、地方税务局、市地方税务局各直属分局：
城市房地产税由地税局接管以来，各区、县局在加强城市房地产税的征收管理上做了很多工作，城市房地产税的收入也有较大的增长。但是，在城市房地产税的征收管理中也反映出一些政策和征管问题。为了更好地贯彻执行城市房地产税的税收政策和法规，提高城市房地产税的征收管理水平，根据《城市房地产税暂行条例》及有关文件的规定，现就有关政策和征管问题明确如下，请遵照执行：
一、关于城市房地产税的征税范围问题
我市城市房地产税的征税范围暂按全市行政区域内掌握，如果市政府作出新的规定，按新的规定执行。
二、关于城市房地产税的纳税义务人问题
根据国务院国发(1994)10号文和财政部税务总局(87)财税外字第230号通知的规定精神，城市房地产税的纳税义务人为在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞。
对于中方出地，外商投资企业和外国企业出资，在城市房地产税征税范围内联合建房的，为便于征管，暂对出资方在使用期限内比照房屋产权人就其分得的部分征收城市房地产税。
对于中方以房产入股，外方以资金入股合办企业的，如果该房屋的产权已过户到外商投资企业，则对外商投资企业征收城市房地产税。
三、关于城市房地产税的代缴义务人问题
根据《城市房地产税暂行条例》第 三 条的规定，产权人不在当地的，可由其代管人或使用人代为报缴城市房地产税。根据城市房地产税属地征收的原则，在本市征税范围内拥有房产的外籍个人、华侨和港澳台同胞如果不在房产所在地(即房产所在区县辖区内)，由房产的代管人或使用人(含承租人)代缴城市房地产税。
四、关于城市房地产税的计税依据问题
(一)计税依据
根据市人委(60)厅秘字第21号通知的规定精神，城市房地产税以房产原值为计税依据，因此纳税人的房产无论自用还是出租都应以房产原值为计税依据，计算缴纳城市房地产税。
(二)计税依据的确定
1．外商投资企业和外国企业拥有的房产，其计税依据按固定资产帐面的房产原值确定。房产原值是指纳税人按照财务会计制度的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按财务会计制度规定记载的，在计征城市房地产税时，应按规定调整房产原值。但对于与房屋不可分割的各种附属设备(如中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等)，无论是否计入固定资产帐，都应作为应税房产原值，征收城市房地产税。
建房或购房过程中发生的大市政费、四源费如已计入房产原值，则对其征收城市房地产税。本通知发布前已就大市政费、四源费征收的税款不予退税，未征收的税款也不再补征。
2．根据税务总局(57)政三字第623号通知的规定精神，对房屋尚未竣工先行使用，或新建房屋已竣工验收，但房产原值尚未确定的，暂按其使用部分实际完成投资额或全部实际完成投资额计征，待房产原值确定后，再按房产原值计征。
对本通知发布前已按税务机关确认的计税依据缴纳税款的，已征的税款不再退补。
3．外籍个人和华侨、港澳台同胞拥有的房产，其房产原值按买价或实际投资额确定。如果买价或实际投资额中含有大市政费、四源费，并能够明确区分，在征收城市房地产税时可予以扣除。本通知发布前已就大市政费、四源费征收的税款不予退税，未征收的税款也不再补征。
4．对于企业将房屋进行更新改造或装饰装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收城市房地产税。
5．对于企业将房产进行评估，并按会计制度规定计入固定资产帐面房产原值的，应按调整后的房产原值计征城市房地产税。
6．纳税人或代缴人不能提供房产原值的，由评估机构进行评估，并由税务机关确认；或由税务机关根据同类房产确定。
五、关于城市房地产税的税率问题
根据财政部(57)财税吴字第21号通知的规定精神，城市房地产税的税率为1．2％。
六、关于城市房地产税的纳税义务发生时间问题
对纳税人新建或购买的房产，应自建成验收或购买的次月起征收城市房地产税。对本通知发布前新建或购买房产尚未使用且未提折旧的，不再补征税款。
对尚未竣工先行使用的房产，应先就使用的部分从使用的次月起计征城市房地产税。
对于涉外房地产开发企业建成后尚未出售且未使用的商品房，在售出前可暂缓征收城市房地产税。
七、关于城市房地产税的纳税地点问题
关于城市房地产税的纳税地点问题，暂按北京市税务局京税外(1992)885号文件的规定精神执行。
对于房屋产权所有人不在房产所在地，而由代管人或使用人代缴税款的，纳税地点为房产所在地。
八、关于城市房地产税的纳税期限问题
根据北京市地方税务局转发北京市人民政府1998年6月12日6号令的通知的规定，我市城市房地产税的纳税期限亦为每年4、10月的前15日内。
如果纳税人的房产原值发生增减变化，应在发生增减变化后30日内到主管地方税务机关办理补、退税申报手续。
九、关于城市房地产税的减免税问题
根据北京市国家税务局京国税外(1995)005号文件的规定精神，对在京拥有房产的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞应纳的城市房地产税给予减征30％的照顾。
附件：北京市税务局京税外(1992)885号文件(节选)(略)
