发布文号: 锡政办发[2008]4号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市国土资源局、人民银行无锡市中心支行《无锡市土地使用权抵押管理实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年一月四日
无锡市土地使用权抵押管理实施意见
为盘活土地资产，规范土地市场，加强土地抵押行为管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，就土地使用权抵押管理提出如下实施意见：
一、土地使用权抵押范围
土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人，将其依法取得的土地使用权抵押给抵押权人作债务担保的行为。依法办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权受法律保护。下列土地使用权可以依法抵押：
（一）以出让方式取得的建设用地使用权；
（二）以租赁、划拨方式取得的国有土地使用权，可随地上建（构）筑物抵押而抵押；
（三）以出租方式取得的集体土地使用权，可随地上建（构）筑物抵押而抵押；
（四）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（五）法律、行政法规未禁止抵押的其他土地使用权。
下列土地使用权不得抵押；
（一）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，但前款第三、四项规定的情况除外；
（二）土地使用权不明或有争议的；
（三）出让、租赁土地使用权的出让金、租金等有偿使用费未缴清的；
（四）无有效的土地权利证书或地上建筑物、其他附着物无合法所有权证的；
（五）土地使用权与地上建筑物、其他附着物分离抵押给两个权利人的；
（六）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制土地使用权；
（七）以公益为目的教育设施、医疗卫生、市政等社会公益设施的土地使用权；
（八）已依法公告列入收回或者征收范围的土地使用权；
（九）法律、行政法规规定不得抵押的其他土地使用权。
以建（构）筑物抵押的，该建（构）筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建（构）筑物一并抵押。抵押人未按照此款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
二、土地使用权抵押登记
土地使用权抵押行为的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。无锡市人民政府土地行政主管部门负责土地使用权抵押登记管理和监督工作。土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，债权人仅持有《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》，而未办理土地抵押登记手续的不受法律保护。
土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为前提，抵押人和抵押权人应就抵押事项签订书面合同，并在抵押合同签订后15日内，持下列有效证明文件、资料共同到原登记发证机关申请抵押登记：
（一）被抵押土地的《国有土地使用证》或《集体土地使用证》；
（二）主合同和土地使用权抵押合同；
（三）抵押人和抵押权人的营业执照（复印件）；
（四）抵押人和抵押权人身份证明文件、委托书；
（五）依法必需提供的其它资料。
申请抵押登记除具备以上的文件资料外，还应根据具体情况分别提交以下证明文件：
（一）以划拨方式取得的国有土地使用权抵押，抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押的土地使用权进行地价评估，并报国土资源部门确认；
（二）以出让方式取得的国有土地使用权一般不需要评估，抵押价值明显超出出让价或基准地价的可由抵押权人确定是否需要评估；
（三）以房屋及其占用范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证和房产抵押他项权利证明书；
（四）土地使用权分割抵押的，需进行实地勘测，并在宗地图上确定抵押的界线和面积；
（五）以出让、出租方式取得的集体土地使用权，土地使用者为农村集体经济组织的，须提供该集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面证明材料；
（六）以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意土地使用权抵押的证明，并注明实现抵押权时土地的处置方式；
（七）抵押权人为非金融机构的，按照国家和省有关规定执行。
未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地行政主管部门不予受理。对土地抵押登记申请符合规定条件的，由土地行政主管部门在受理申请之日起15日内予以登记、注册，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》；经审查，不符合抵押规定条件的，土地行政主管部门在接到抵押申请之日起5日内书面通知抵押当事人。土地使用权抵押自登记之日起生效。
土地使用权的抵押年限，不得超过原出让合同或转让合同规定的有效年限。为进一步加强土地管理，落实土地宏观调控政策，以商铺、住宅性质为主的房地产开发项目土地使用权抵押年限原则上不超过合同约定的建设期限，未通过竣工验收的工业性项目土地使用权抵押年限原则上不超过合同约定的建设期限。
三、土地使用权抵押变更登记
土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押双方当事人应在15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
土地使用权抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起30日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
四、土地使用权抵押权的处分
土地使用权抵押人到期未能履行债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情况，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物拍卖所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
处分抵押的土地使用权及地上建（构）筑物等抵押财产，应在公开的土地（房地产）交易市场进行，通过公开拍卖、挂牌等方式处置。处置抵押物所得，按依法登记的抵押权顺序偿还债务，但处置划拨的国有土地使用权所得的价款，须在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可依登记的抵押权顺序优先受偿。
因处分抵押财产取得土地使用权的，其土地使用权条件及用途不得改变，新的土地使用者应在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件到土地行政主管部门办理变更土地登记手续。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押的土地使用权的，应当同时告知受让人该土地使用权已抵押的情况，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押的土地使用权，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押人将已出租的土地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权实现后，抵押人将该抵押土地使用权出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
本实施意见由无锡市国土资源局和人民银行无锡市中心支行按各自职责进行解释。
