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鸡西市商品房销售管理办法
鸡政发〔２００6〕13号
二○○六年三月二十八日
第一章总则
第一条为加强商品房销售管理,规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国房地产管理法》、《国务院城市房地产开发经营管理条例》、《黑龙江省城市房地产开发管理条例》、《建设部商品房销售管理办法》及《建设部城市商品房预售管理办法》等规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条在本市行政区域内从事商品房（含经济适用住房）销售及商品房销售管理，均适用本办法。
第三条本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房现售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给承购人，并由承购人支付房价款的行为。
第四条开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介机构销售商品房。
销售商品房应当遵循自愿、公平、诚信原则。
第五条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。
县（市）房产行政主管部门负责本行政辖区内的商品房销售管理工作。
第二章预售管理
第六条商品房预售实行预售许可证制度。
开发企业预售商品房，应当向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，办理了土地出让手续，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）持有建设工程施工许可证，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）七层以下（含七层）的商品房预售应完成基础并施工至二层以上（不含地下室）结构封顶，七层以上商品房预售，应完成基础，并施工至三层以上（不含地下室）结构封顶。
第八条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（三）国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的25%以上（不含土地使用权出让金）的资金证明
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售款监管协议和预售款监管银行专用账户证明；
（七）商品房预售方案。方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
（八）法律、法规、规章规定的其他材料。
第九条房产行政主管部门在接到开发企业预售申请及相关材料后，对材料齐全的应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场或在5日内一次性书面告知需要补充的材料。
审查材料同时，还应当现场勘验。对预售申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内依法作出准予预售的书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。对预售申请不符合法定条件的，房产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，并告知其依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
房产行政主管部门对准予商品房预售许可的决定，应当进行公示，公众有权查阅。
第十条预售商品房，开发企业应当向预购人明示房地产开发项目许可证，商品房预售许可证，商品房结构、户型、公共和公用面积分摊办法、商品房预售价格及付款方式等应当明示的事项。
第十一条开发企业预售商品房所得价款，在项目竣工前必须专款用于该开发项目，不得挪作他用。
第十二条商品房预售款监管具体办法，由房产行政主管部门制定。
第三章现售管理
第十三条商品房现售实行备案制度。
第十四条商品房现售应当符合下列条件：
（一）现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质等级证书；
（二）已取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第十五条开发企业在商品房现售前应持下列材料和证明向房产行政主管部门申请登记备案：
（一）房地产开发项目手册；
（二）商品房销售方案；
（三）企业法人营业执照和资质等级证书；
四）国有土地使用权证书；
（五）建设工程规划许可证和施工许可证；
（六）工程竣工验收证明；
（七）物业管理委托合同；
（八）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十六条开发企业在商品房现售中禁止下列行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）设有抵押权的商品房；
（三）返本销售或变相返本销售；
（四）售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；
（五）分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章广告与合同
第十七条开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应向广告经营单位出示《商品房预售许可证》、《商品房销售登记备案证》并在广告内容中载明《商品房预售许可证》和《商品房销售登记备案证》的编号和有效期限、开发企业或房地产中介服务机构名称。
第十八条开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告，应当将拟发布广告的式样、内容报工商行政主管部门和房产行政主管部门备案。
第十九条商品房销售时，开发企业和承购人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当统一使用国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》，商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容修改、变更、补充或删节。
开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，承购人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十条开发企业和承购人在依法签订商品房预售合同后，开发企业应自签约之日起30日内，向房产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
第二十一条商品房销售实行网上登记备案制度。
第二十二条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十三条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同中未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以下（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，承购人有权要求退房。承购人退房的，开发企业应当在承购人提出退房之日起30日内将承购人已付房价款退还给承购人，同时支付已付房价款利息。承购人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由承购人补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归承购人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发企业返还承购人；绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还承购人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
因本办法第二十六条规定的规划设计变更造成面积差异，承购人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十四条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十五条不符合商品房销售条件的，开发企业不得销售商品房，不得向承购人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，开发企业在订立商品房买卖合同之前向承购人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当向承购人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第二十六条开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知承购人。承购人有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在接到通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知承购人的，承购人有权退房。承购人不解除合同的，应当签署补充协议，承购人退房的，开发企业承担违约责任。
第五章销售代理
第二十七条开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立，并具有相应资质的房地产中介服务机构。
第二十八条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向承购人出示商品房有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十九条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向承购人介绍所代理销售商品房的有关情况。
房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第三十条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十一条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第六章商品房交付
第三十二条开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给承购人。未能按期交付的，开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时告知承购人。
第三十三条开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十四条销售商品房住宅时，开发企业应当根据《商品住宅实行质量、设备及住宅使用说明书制度的规定》，向承购人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十五条开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第三十六条开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门。
第三十七条商品房交付使用后，承购人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，承购人有权退房；给承购人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。
第七章法律责任
第三十八条违反本办法规定，未取得营业执照，擅自销售商品房的，由工商行政管理部门依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以处罚。
第三十九条违反本办法规定，未取得房地产开发企业资质等级证书，擅自销售商品房的，房产行政主管部门应责令其停止销售活动，并处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十条开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，房产行政主管部门应责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十一条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房产行政主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第四十二条开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房产行政主管部门责令其停止预售，撤销商品房预售许可，并处以3万元的罚款。
第四十三条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记所需资料报送房产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下的罚款。
第四十五条开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，逾期不改，停止销售，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向承购人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向承购人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》等需明示项目的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十六条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下的罚款。
第四十七条开发企业、房地产中介机构在商品房销售活动中违反有关价格规定，价格主管部门将依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
第四十八条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第四十九条本办法所称返本销售，是指开发企业以定期向承购人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指开发企业以在一定期限内承租或者代为出租承购人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分出售给承购人的方式销售商品房住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第五十条本办法自发布之日起施行，《鸡西市人民政府办公室关于加强商品房预售管理的通知》（鸡政办发〔1994〕77号）同时废止。
