发布文号: 昆政发（1986）239号
各县区人民政府、市属各委办局（公司）：
市政府同意市体改委《昆明市小型国营商业企业实行租赁经营的试行意见》，现转发给你们，请认真研究，贯彻执行。
小型国营商业企业实行租赁经营是搞活企业的重要途径之一，实行这一办法，可以充分调动职工的积极性，加强经营管理，改善服务态度，提高服务质量，增加社会效益和经济效益。各有关单位要以改革精神，积极推行这一办法。由于我们在这方面还缺乏经验，各企业主管部门在工作中要分析情况，拟定方案，组织实施，加强指导，力求把工作做深做细。各有关部门要主动配合，搞好配套改革，给租赁经营以积极支持，要少说空话，多办实事，帮助租赁解决具体问题。同时，要注意研究新情况、新问题、不断探索，积累经验，促进这一工作的迅速发展。
昆明市人民政府
一九八六年十一月三十日
昆明市小型国营商业企业实行租赁经营的试行意见
市人民政府：
根据中共中央《关于经济体制改革的决定》精神，决定在全市小型国营商业企业积极推行租赁经营的办法，现将具体办法规定如下：
一、小型国有商业企业实行转、改、租、卖、以租为主，也可以实行转卖给个人经营的办法，或者推行企业股份制。企业租赁经营、是将生产资料所有权与经营权分离，强化生产经营职责和改善经营管理形式，是在国家宏观经济指导下，搞活小型企业的有效办法，是一项长期的方针。
小型商业企业实行租赁经营，目的在于进一步搞活企业，改革企业领导体制，改革经营方式，改革分配制度，提高服务质量，提高经济效益。通过这一改革，培养一大批善于管理，善于经营，具有竞争能力的优秀小企业家。
二、企业的出租权属于国家。出租方案及办法由主管部门拟定。企业出租，由主管部门（局或公司）会同财政局审查批准。
三、出租商业企业，包括商业、饮食、服务、蔬菜、修理等企业，面向社会，公开招标。租赁企业可采取四种方式；即个人、家庭、（夫妻）合伙、集体。
承租人的条件：有正当职业、有改革精神、拥护党的方针、政策，具备一定的经营管理能力，将个人和两位保证人的财产作抵押（集体承租不用保人）均可投标承租。承租人不受地区，部门、单位所有制限制，但党、政、军机关干部一律不得承租或当保证人。
出租企业的程序：（1）公布招标启事；（2）进行初考，批准投标者到企业进行考察；（3）审查投标者的治店方案；（4）答辩考评，排列名次；（5）组织审查，确定承租者。
四、确定租赁关系后，须签定租赁合同，其主要内容应包括：租赁双方的权力与义务；租赁期限、租金数额，交纳方式，利益分配、债权与债务处理等。经租赁双方具体协商，在取得一致意见后鉴订租赁合同，并经公证处公证后生效。
租赁企业时间一般三至五年，租赁期间企业所有制性质不变、隶属关系不变，职工身份不变。实行租赁的企业、其经营方式和分配方式已不同于国营企业，可按集体企业的政策对待。个人租赁的按个体企业对待。实行租赁后，承租人要向工商局变更登记。
五、租赁合同鉴字生效后，承租人即为企业的当然经理、主任、承租人为该企业唯一法人代表。直至合同失效。同时，召开企业职工大会、宣读租赁合同，承租人正式就职。
六、企业实行租赁经营，是进一步给企业放权。承租人对承租企业应拥有完全的生产经营自主权。（1）实行经理负责制；（2）有权决定企业的经营方式；（3）有权决定企业的机构设置、人员配备、干部聘用；（4）有权招聘和辞退职工；（5）有权决定企业的分配办法，打破“大锅饭”，按政策规定对职工实行奖惩；（6）享有企业，经理的一切政治待遇；（7）承租企业继续享受有关待业政策规定的待遇。减免税收所得应用于企业扩大再生产，或用于支付企业待业职工生活开支，不能用于企业分配。
同时，承租人有义务执行国家的方针、政策、按经营范围组织经营，不得随意转业。接受综合部门、党组织、职代会的监督、在企业内实行民主管理。尊重职工的民主权力，保证完成国家计划和税收任务，保证企业逐步发展，并逐步提高职工的工资收入，改善职工福利待遇。爱护国家财产，对企业全部财产实行社会保险。因承租人个人造成严重损失的，要依法追究其责任。
实行租赁经营的企业，对多余人员，企业有条件的，可以自行安排。不能安排的，可鼓励他们另行承包企业，自找门路就业，留职停薪、待业培训、也可以参加个体经营。职工在重新就业前，享受社会保险待遇，或由原企业发给生活费。这部分经费可以从国家对企业减税收入中开支，或者从降低企业租金中提取一部分。劳动服务公司和企业主管部门要做好劳动就业介绍工作，办好劳动市场，充分发挥自己的作用。
企业退休离休职工，原则上仍由租赁企业负担，今后要创造条件，逐步实行社会统筹。
七、租赁企业、要执行国家财务管理规定，照章纳税，按规定如数交纳能源、交通基金、教育基金、交纳租金、社会保险金。
确定利润基数和租金基数，必须从企业的实际出发，在保证国家得大头的条件下，兼顾国家、企业、职工利益和承租人的利益，确定租金，可采取三种形式；（1）固定租金法；（2）浮动租金法；（3）资产利润率租金法（按百元资产利润率计算）。承担人员负责安排企业职工或承担企业待业人员生活费用的，可适当降低租金。在确定上述基数时财政、税务、金融、审计等部门要会同企业主管部门认真核算，当年实现利润小于租赁年度基数利润时，不足部分应由承租人和保证人弥补抵赔。
为了鼓励承租人在租赁期间进行设备更新改造，规定承租人投资更新设备，其产权归承租者所有、个人投资、允许按银行利率计息，分期收回，个人投资收回后，更新设备的产权归企业年有。
八、租赁企业在按规定交纳税费和租金后，其盈利全部归承租人支配，保证人的利益由承租人在所得中分给。他们的利益，受国家法律保护。
鉴于承租的风险性和市场多变性，承担人分得的红利不宜全部转为消费金，应拿出一部分作业保证金存入企业，租赁终止时再从企业提取。承租保证金在承租人提取前暂不交纳个人所得税。
承租人在租赁期内停发原工资、资金、保留工资级别、享有晋级权；终止租赁合同后，享受其原有的工资待遇。
九、企业租赁前的债权债务，承租方不承担责任。但对于债务，租赁双方可在不损害债权人的利益的前提下协商具体偿还办法，列入租赁合同条款，作为处理有关债务的依据，并通知债权人和有关部门。
十、租赁双方均不得随意变更、中止或解除合同。如单方变更、中止或解除合同，按国家经济合同法规定承担经济责任。
如因国家政策、客观环境发生预料不到的重大变化，确需变更合同时，租赁双方可协商修订合同、并经公证机关确认，租赁双方在修改或解除合同时，不能达成协议，由合同管理部门仲裁，如对仲裁不服，任何一方均可向人民法院起诉，由法院作出裁决。延长租赁期，须重新履行租赁程序。
十一、在小型企业中，还可以推行股份制的办法，动员职工入股，每股100元至200元，每人至少入一股，多者不限，企业经营好，有盈利的，可以定期发给红利（红利比例按国家规定办理）；企业经营不好，发生亏损时，要降低工资、奖金、甚至用股金补偿。
十二、企业实行租赁经营后，企业主管部门要转变职能，逐步把直接管理变为间接管理，不得干予企业的生产经营和劳动人事安排，主要转向服务、监督、为租赁经营创造宽松环境，提供必要的服务，保证租赁经营的顺利进行。
租赁企业的承租方负责人，在自愿协商的条件下，可以成立小企业家协会，进行行业管理。
十三、计委、经委、财政、税务、银行、劳动人事、物资、房管、物价、工商行政、审计、统计等部门对租赁经营要配套改革,给租赁企业以具体帮助。改革不配套，租赁经营就难以进行。
十四、实行企业租赁经营、必须更新观念，解放思想，要使大家懂得实行租赁经营的重大意义，实行租赁经营的具体办法,尤其要解决一“难”二“怕”思想，要在改革中，不断完善配套措施，解决新矛盾，新问题,不能用旧办法，旧套套去限制改革。要不断总结经验，完善租赁办法，把这一改革推向前进。
以上试行意见，如无不妥，请市政府批转试行。
昆明市体改委
一九八六年十一月廿八日
