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锦州市物业管理办法

状态:有效 发布日期:2012-06-14 生效日期: 2012-06-14
发布部门: 辽宁省锦州市人民政府
发布文号: 令2012年第3号
  《锦州市物业管理办法》已经2012年6月1日市政府十四届第28次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                          市长 刘凤海
                         二〇一二年六月十四日




                锦州市物业管理办法

                 第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,促进和谐社区建设,根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市市区内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动。
  新建住宅物业应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,推行物业管理;旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。
  第三条 本市物业管理活动的监督管理,按照属地原则,以区监督管理为主,建立市、区、街道(乡镇人民政府)、社区多级监督管理体系。

                   第二章 职责划分

  第四条 市房地产行政主管部门、区房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当按照下列规定,协调配合,各负其责,共同做好物业管理活动的监督管理工作:   
  (一)市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,其主要职责:
  1、贯彻执行物业管理的法律法规、规章以及有关政策,制定本市物业管理的相关配套措施,制定全市物业管理发展规划;
  2、负责三级物业服务企业资质审批管理,同时对申报国家一级、二级物业服务企业资质提出审查意见;
  3、负责住宅专项维修资金的监督管理;
  4、负责物业管理区域达标考评以及等级评定;    
  5、协调、指导各相关部门的物业管理;    
  6、负责指导市物业服务协会开展工作。   
  (二)区房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责:   
  1、负责物业管理法律法规、规章以及有关政策的贯彻落实;
  2、负责协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业的备案;
  3、负责物业服务企业向其提存的物业服务履约保证金的监督管理;   
  4、负责物业承接查验的监督管理;   
  5、负责划分物业管理区域;   
  6、负责物业管理区域环境卫生的监督管理;
  7、负责指导街道办事处对物业管理活动进行监督管理;   
  8、负责业主大会、业主委员会的监督和指导;   
  9、负责业主委员会成立备案工作; 
  10、负责受理本辖区物业管理投诉,查处物业管理违法行为。
  (三)街道办事处(乡镇人民政府)的主要职责:   
  1、指导本辖区内业主召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;
  2、负责本辖区内业主委员会成立备案工作;   
  3、指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作;   
  4、指导本辖区内物业服务企业对物业管理违法行为向有关部门报告;   
  5、受理本辖区内物业管理投诉,调解物业管理纠纷。   
  (四)社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,履行以下主要职责:   
  1、协助物业服务企业开展物业服务工作;   
  2、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动;   
  3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;   
  4、调解物业管理活动纠纷;   
  5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施等行为,并向有关部门报告。   
  社区居民委员会应当设置专(兼)职人员,具体负责物业管理活动的监督管理工作,并接受房地产行政主管部门的指导。
  第五条 市、区建设、规划、城管综合执法(城管监察)、公安(消防)、物价、工商、环境保护等相关部门在物业管理活动的监督管理工作中应当履行下列职责:   
  (一)建设部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理,负责保修期限和保修范围内的物业保修责任的监督管理;
  (二)规划部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设的监督管理;
  (三)城管综合执法(城管监察)部门负责私搭乱建、乱堆乱放、饲养畜禽、圈地、耕种等违法行为的查处;
  (四)公安(消防)部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对任意在住宅小区内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车的行为进行处理,定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导,对娱乐场所、居民区等噪声扰民行为进行处理;  
  (五)物价部门负责制定物业服务收费管理办法,定期公布物业服务收费政府指导价格,依法查处价格违法行为;   
  (六)工商部门负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理;   
  (七)环境保护部门负责对物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为进行处理。  
  第六条 市物业服务协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,促进行业健康发展,公布物业服务收费价格行情,协助房地产行政主管部门加强物业管理活动的监督管理,促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
  第七条 建立物业管理联席会议制度。
  物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,由物业管理活动中相关职能部门及专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主等各方代表组成。
  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:
  (一)业主委员会不依法履行职责问题;
  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;
  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
  (四)提前终止物业服务合同的问题;
  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
  (六)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题;
  (七)需要协调解决的其他物业管理问题。

               第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第八条 房屋的所有权人为业主。
  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
  业主在物业管理活动中享有法律法规规定的权利,履行法律法规规定的义务。
  第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织,由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理,业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
  同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第十条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,应当成立业主大会。
  本条所称的交付,是指建设项目竣工验收,已具备入住条件,业主办理完入住手续。
  第十一条 物业管理区域已具备业主大会成立条件,建设单位或者业主可以直接向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请。
  建设单位应当向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料,并报告区房地产行政主管部门。
  首次业主大会会议所需的文件资料:
  (一)物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业服务用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
  第十二条 街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到建设单位或者业主书面意见之日起30日内,会同区房地产行政主管部门对小区业主加强宣传、动员,组织指导成立业主大会筹备组,由业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。
  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会代表组成。筹备组成员人员为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。
  第十三条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作:
  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (三)草拟业主大会议事规则和管理规约;
  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;
  (六)制定业主委员会选举办法;
  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
  第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内,在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,召开首次业主大会会议,通过业主大会议事规则和管理规约,选举产生业主委员会。
  第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
  第十六条 业主大会决定的事项:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)改变共有部分的用途;
  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
  (九)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
  第十七条 业主大会议事规则规定的主要事项:
  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
  (二)业主委员会的职责;
  (三)业主委员会议事规则;
  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
  (五)业主投票权数的确定方法;
  (六)业主代表的产生方式;
  (七)业主大会会议的表决程序;
  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;
  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
  第十八条 管理规约规定的主要事项:
  (一)物业的使用、维护、管理;
  (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
  (三)物业共用部分的经营与收益分配;
  (四)业主共同利益的维护;
  (五)业主共同管理权的行使;
  (六)业主应尽的义务;
  (七)违反管理规约应当承担的责任。
  第十九条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。
  业主委员会委员候选人应当符合下列条件:
  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
  (二)遵守国家法律法规
  (三)模范履行业主义务,遵守管理规约和业主大会议事规则;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
  (五)具备一定的工作经验和组织协调能力;
  (六)身体健康,具备必要的工作时间。
  第二十条 业主大会确定业主投票权数,应当按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积:
  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;
  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
  第二十一条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:
  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。
  第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)有20%以上业主提议或者经业主委员会决定;
  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
  业主委员会不按照上述规定组织召开业主大会会议的,物业所在地区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由所在街道办事处(乡镇人民政府)指导业主召开。
  第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。
  采用集体讨论形式时,应当根据房屋所有权证和身份证确认到会业主身份,委托代理人应当持有其所代表业主的书面委托意见。
  采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送达每位业主,表决意见应由业主本人签名;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
  业主大会决定本办法第十六条第(五)、(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十六条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。
  未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。
  业主大会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受害业主可以请求人民法院予以撤销。
  第二十四条 召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主,并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告,并同时告知相关的社区居民委员会,社区居民委员会可以派人列席。
  需要物业服务企业列席业主大会会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
  业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第二十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:
  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;
  (二)业主大会议事规则;
  (三)管理规约;
  (四)成立业主委员会各时段的通知、公示及业主委员会委员分工等资料。
  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,应当将变更内容书面报告备案的区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。
业主委员会完成备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
  第二十六条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成,具体人数可以根据该物业管理区域的大小确定。业主委员会委员的任期不超过5年,可以连选连任;业主委员会委员的具体任期由业主大会议事规则规定。
  业主委员会自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议,在业主委员会委员中选举产生主任1人,副主任1至2人。
  业主大会在选举业主委员会委员的同时,具备条件的,应当选举出业主委员会候补委员1至3人。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公示。
  第二十七条 因物业转让、灭失等原因不再是业主的,其业主委员会委员、候补委员资格自行终止。
  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格:
  (一)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
  (三)有犯罪行为的;
  (四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;
  (五)不履行业主义务的;
  (六)不宜继续担任业主委员会委员的其他情形。
   业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
  第二十八条 业主委员会履行以下职责:
  (一)执行业主大会的决定和决议;
  (二)召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;
  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)监督管理规约的实施;
  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  (九)业主大会赋予的其他职责。
  第二十九条 业主委员会在任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。
  第三十条 新一届业主委员会产生之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
  业主委员会委员资格终止或者业主委员会届满,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的,可以请求物业所在地公安机关协助移交。
  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同维护物业管理区域的社会治安等工作。
  业主大会、业主委员会作出的决定,不得违反法律法规的规定。

                  第四章 前期物业管理

  第三十一条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益,同时应向物业买受人明示,并予以说明。
  第三十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理,签订书面前期物业服务合同,并在30日内向物业所在地区房地产行政主管部门备案。
  前期物业服务合同应包括下列主要内容:
  (一)合同双方的基本情况;
  (二)物业的基本情况;
  (三)物业服务事项和服务标准;
  (四)物业服务费用的标准和收取办法;
  (五)开发建设单位、业主和物业服务企业的权利义务;
  (六)物业的承接验收情况;
  (七)违约责任;
  (八)争议处理方式。
  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  建设单位应当根据物业服务企业提供的前期介入管理内容,给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。
  第三十三条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  投标人少于3个或者住宅区建筑面积小于2万平方米的,经物业所在地区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  第三十四条 建设单位招聘前期物业服务企业时,发布招标公告或者发出投标邀请书后,投标物业服务企业应当向建设单位提供下列资料:
  (一)物业服务企业的工商营业执照和资质证书;
  (二)物业管理业绩资料及机构设置情况;
  (三)投标文件;
  (四)物业服务标准。
  建设单位应当在招标结束10日内,持下列文件到区房地产行政主管部门备案:
  (一)建设单位发出的招标文件;
  (二)中标单位报送的投标文件;
  (三)评标、定标报告;
  (四)招标单位和中标单位签订的前期物业服务合同;
  (五)其他相关文件。
  第三十五条 前期物业服务合同、物业服务标准和收费标准、物业服务企业基本情况等,应当向业主公示。
  第三十六条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
  第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当严格按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的相关规定,建立查验记录,核收物业管理资料,签订物业承接查验协议。
  物业服务企业发现物业管理资料不完整,物业管理用房与规划设计不相符,配套设施设备不完备,共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的,应当向物业所在地区房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告,并书面告知建设单位。建设单位接到报告后,应当立即整改;不能立即整改的,应当制定整改方案。拒绝整改或者多次整改都不符合要求的,由建设部门责令开发建设单位整改。
  第三十八条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作,并移交下列物业管理资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工验收资料;
  (二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;
  (五)业主名册;
  (六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;
  (七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
  建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料,应当自移交之日起3日内向所在地区房地产行政主管部门备案。
  第三十九条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房,且最低建筑面积不得少于100平方米;门卫房、机房、监控室、休息室等不计入物业管理用房面积。
  建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、供暖等基本使用功能。
  业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,且最低建筑面积不得少于20平方米。
  规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对物业管理用房的位置、面积进行审查。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,根据建设单位提供的业主会所权属登记情况、物业管理用房情况,进行实地核查。
  物业管理用房应当与新建物业同步建设施工、同步交付使用。
物业管理用房的所有权属于全体业主。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

                  第五章 物业管理服务

  第四十条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定,取得相应的资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业管理业务。
  从事物业管理的人员应当按照人事部、建设部《物业管理师资格考试实施办法》、建设部《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定,取得职业资格证书。
  第四十一条 外埠物业服务企业进入本市从事物业管理业务,应当在承接物业管理项目前,到市房地产行政主管部门办理备案手续。
  第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
  物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同副本报所在地区房地产行政主管部门备案。
  物业服务合同的主要内容应当包括:
  (一)物业服务项目、服务标准;
  (二)物业服务收费标准、收费办法;
  (三)双方权利义务;
  (四)违约责任;
  (五)合同期限;
  (六)合同争议及纠纷的解决办法。
  第四十三条 物业服务主要包括以下内容:
  (一)物业共用部位、共用设施设备维护;
  (二)绿化养护管理;
  (三)公共区域清扫保洁;
  (四)公共秩序维护和安全防范管理;
  (五)机动车辆停放管理及交通秩序维护;
  (六)消防设施设备维护管理;
  (七)物业维修、更新、改造费用的财务管理
  (八)物业档案资料保管;
  (九)业主委员会约定的其他服务事项。
  第四十四条 实行物业服务履约保证金制度。
  建设单位、业主应当在招标文件或者协议选聘文件中,明确物业服务企业提存履约保证金的要求。履约保证金可以按照一年物业服务费总额的10%至30%标准计提。建设单位、业主与物业服务企业应当在(前期)物业服务合同中对履约保证金的交存和返还方式、交存数额和期限、发生争议的处理方式等事项进行约定。履约保证金应当存入物业所在地区房地产行政主管部门在银行开设的专户。履约保证金应当在物业服务企业接管前提存。
  建设单位未在前期物业服务合同中,依照前款规定约定履约保证金 的,应当按前款规定时限替代物业服务企业提存履约保证金。
  建设单位违反本条一、二款规定的,物业所在地区房地产行政主管部门应当在7日内向社会公告,提醒购买物业者注意。
  物业服务企业不按合同履行义务时,业主或者业主委员会可以提出申请,由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认,动用履约保证金。
  (前期)物业服务合同期满时,未再续签的,由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认无异议的,一次性将履约保证金本息余额退还给物业服务企业。
  第四十五条 物业服务企业享有下列权利:
  (一)根据业主大会的决定对物业实施管理,依法制定物业管理操作规程;
  (二)收取物业服务费;
  (三)委托专业性服务企业承担专项物业服务;
  (四)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;
  (五)要求业主委员会协助物业管理,建议业主委员会协调与业主的纠纷;
  (六)依法实行家政服务等多种经营;
  (七)法律法规规定的其他权利。
  第四十六条 物业服务企业应当履行下列义务:
  (一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;
  (二)依照物业服务合同提供服务;
  (三)提出物业公共部位、公共设施设备年度维修计划,提交业主大会讨论,年度维修计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;
  (四)每半年向业主委员会报告工作,接受业主、业主委员会的监督;
  (五)按照业主、业主委员会要求,列席业主大会、业主委员会会议,解答业主、业主委员会提出的咨询,听取意见和建议,改进和完善管理服务;
  (六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;
  (七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;
  (八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;
  (九)协助有关部门做好安全防范工作;
  (十)法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
  第四十七条 物业服务企业不得有下列行为:
  (一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积,达不到物业服务企业资质等级标准;
  (二)违反有关规定,聘用未取得物业管理职业资格证书人员;
  (三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人;
  (四)挪用住宅专项维修资金;
  (五)擅自改变物业管理用房用途;
  (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;
  (七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;
  (八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;
  (九)物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料;
  (十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;
  (十一)不履行物业服务合同;
  (十二)超越资质等级承接物业管理项目;
  (十三)出租、出借、转让资质等级证书;
  (十四)法律法规禁止的其他行为。
  第四十八条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起10日内,在物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,向业主委员会移交本办法第三十八条规定的物业管理资料以及下列文件和资产,并与新选聘的物业服务企业做好交接工作:
  (一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;
  (二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;
  (三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;
  (四)与物业项目相关的债权债务清单;
  (五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;
  (六)应当移交的其他管理资料和资产。
  第四十九条 物业服务企业可以对业主装饰装修产生的垃圾另行收取一定清运费用;业主不同意交纳清运费用的,应当自行清运,物业服务企业负责监督。
  第五十条 物业服务企业应当委托具有相应资质的电梯维修保养单位对物业管理区域的电梯进行维修保养,并且与维修保养单位签订维修保养合同,约定维修保养的期限、要求和双方的权利义务等。
  第五十一条 住宅的物业服务费,实行政府指导价;非住宅的物业服务费,实行市场调节价。
  物业服务费实行政府指导价的,市物价部门应当会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
  实行市场调节价的物业服务费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  物业服务费应当包括以下部分:
  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (三)物业管理区域清洁卫生费用;
  (四)物业管理区域绿化养护费用;
  (五)物业管理区域秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业服务企业固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)经业主同意的其他费用。
  第五十二条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
  业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。
  业主不得以物业空置、存在与开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
  第五十三条 业主出租物业的,应当在物业租赁合同中,对物业服务费的交纳作出约定,并在合同签订后10日内,将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
  物业转让时,买受人应当要求出售人结清物业服务费;未结清的,买卖双方应当对物业服务费结算作出明确的书面约定,并将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业;未将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业的,视为由买受人结清。
  第五十四条 物业服务合同期满2个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应以招标方式重新选聘新的物业服务企业。
  第五十五条 物业服务合同未到期,物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面解除合同。一方依法或者依合同约定要求提前解除物业服务合同的,业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会应当帮助业主委员会做好撤管物业区域的日常管理工作。
  第五十六条 物业服务企业违反合同约定提前退出的,居民委员会应当对物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运实施管理,直至业主大会选聘新的物业服务企业。物业服务企业提存履约保证金的,相关费用从履约保证金中列支;未提存履约保证金的,向业主收取。
  因物业服务合同到期未续签,物业服务企业退出管理,业主大会又未及时选聘新的物业服务企业的,物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运,由业主委员会实施管理,无业主委员会的,由居民委员会实施管理,直至业主大会选聘新的物业服务企业,相关费用向业主收取。
  第五十七条 物业管理活动中业主、业主委员会和物业服务企业之间发生纠纷的,可以协商解决。无法协商解决的,可以由物业所在地区房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)进行调解。调解不成的,当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
  第五十八条 物业服务应当建立完善的档案管理制度,加强对业主、非业主使用人档案资料和物业管理资料的管理。

                  第六章 物业的使用与维护

  第五十九条 物业使用中禁止下列行为:
  (一)擅自拆改房屋承重结构;
  (二)擅自改变物业规划用途;
  (三)侵占、损坏公共场地,物业共用部位、共用设施设备;
  (四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;
  (五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;
  (六)违反规定饲养家禽、宠物;
  (七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;
  (八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
  (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
  (十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
  (十一)占用消防通道,挤占消防设施;
  (十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;
  (十三)在室内挖掘地下室;
  (十四)法律法规禁止的其他行为。
  发生上述行为,业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止,督促改正;拒不改正的,应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后,应当对违法行为依法进行处理。
  第六十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关设施设备的维修养护责任。
因安装、维修、养护等需要临时占用、挖掘物业区域内的道路、场地等设施设备的,应当事先告知业主委员会和物业服务企业,双方签订协议,约定恢复、补偿事项。
  第六十一条 业主、非业主使用人需要装饰装修房屋的,应当遵守相关法律法规、规章和(临时)管理规约。在装饰装修前,应当事先告知物业服务企业,非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见;需要报有关部门批准或者备案的,应当依法办理批准或者备案手续。
  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并加强对物业管理区域内装饰装修活动的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律法规、规章和(临时)管理规约行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告房地产行政主管部门或者有关行政管理部门。
  第六十二条 业主不得违反法律法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
  利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备,应当征得物业服务企业和相关业主的同意后,按照(临时)管理规约执行。
  第六十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
  车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。
  未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
  第六十五条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。
  业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。
  在物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
  第六十六条 新建物业实行质量保修抵押金制度。
  建设单位应当在工程交付使用前,按照《辽宁省建设工程质量条例》的规定,一次性提存保修抵押金,存入对其建设工程质量有监督职责的市或者区建设工程质量监督机构在银行开设的专户。
  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业所在地区房地产行政主管部门核实后,向市或者区建设部门申请使用保修抵押金。
   物业保修期满,市或者区建设部门返还保修抵押金前,应当征求物业所在地区房地产行政主管部门和业主委员会的意见。
  第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
市专项维修资金管理中心设立专项维修资金收取窗口,对全市住宅专项维修资金统一收取。
  第六十八条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

                 第七章 旧住宅区改造与管理

  第六十九条 旧住宅区是指房屋及配套设施设备规划、建设标准低,房屋年久失修,配套设施缺损,环境脏乱差,不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。
  第七十条 旧住宅区改造与管理遵循以区政府主导,综合改造,有效管理,逐步实现旧住宅区房屋住用安全、配套设施齐备、环境整洁美化的宜居目标。
  市、区房地产行政主管部门负责制定旧住宅区改造与管理的中长期规划及年度计划,报本级政府批准后实施。
  旧住宅区改造坚持“政府投入、社会资助、受益业主合理出资”的原则,多渠道筹集改造资金。
  第七十一条 街道办事处(乡镇人民政府)应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处(乡镇人民政府)可以指定社区居民委员会代行业主委员会职责,确定管理方案,制定管理规约。
  第七十二条 建立旧住宅区改造后续管理长效机制。
  旧住宅小区改造后应当推行专业化物业管理,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。
  对尚不具备引入专业化物业管理条件的,应当构建以街道办事处组织实施,房地产行政主管部门指导,社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合的管理模式。

                    第八章 法律责任

  第七十三条 违反本办法规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的规定的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  违反本办法规定,业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,由房地产主管部门责令限期改正;因财物毁坏、灭失而造成损失的,相关责任人应当依法承担赔偿责任。
  第七十四条 建设单位违反本办法规定,由房地产行政主管部门按照下列规定予以处理;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:
  (一)未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款;
  (二)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,处5万元以上20万元以下的罚款;
  (三)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款;
  (四)未按照规定配套建设物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
  第七十五条 物业服务企业违反本办法规定,由房地产行政主管部门按照下列规定予以处理;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:
  (一)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款;
  (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;
  (三)擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;
  (四)超越资质等级承接物业服务业务的,没收违法所得,并处以5万元以上20万元以下的罚款;
  (五)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;
  (六)以欺骗手段取得资质证书的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;
  (七)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款。
  第七十六条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  第七十七条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由房地产主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
  第七十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第七十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中,有下列情形之一,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任:  
  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;  
  (二)不依法履行监督管理职责的;  
  (三)发现违法行为不予查处的;  
  (四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。

                   第九章 附  则

  第八十条 各县(市)参照本办法执行。
  第八十一条 本办法由锦州市公用事业与房产局负责组织实施。
  第八十二条 本办法自发布之日起施行。本办法有效期为5年。

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