发布文号: 黑建房[2002]27号
第一章 总则
第一条 目的与依据。建立物业管理市场竞争机制，保障物业管理企业公平竞争，维护招投标双方合法权益，结合我省实际情况制定本办法。
第二条 适用范围。凡在全省城市行政区域内进行物业管理项目招标投标活动，均应遵守本办法。
第三条 基本原则。物业招投标，应坚持公开、公正、公平和诚实信用的原则。
第四条 管理部门。省建设行政主管部门主管全省物业招投标管理工作，并组织本办法实施。
各行署、市、县房产行政主管部门，主管本行政区域内物业招投标管理工作，并组织本办法具体实施。
第二章 招标
第五条 招标项目。在全省城市行政区域内的物业，符合下列情况之一的，应当采取公开招投标方式选择物业管理企业：
（一）一个物业管理区域内，多层物业规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在2万平方米以上的新建物业；
（二）已成立业主委员会，建筑面积4万平方米以上，具备招投标条件的现有住宅区和其他物业；
（三）业主委员会或业主（代表）决定通过招投标选择物业管理企业的。
在本市行政区域内的物业，不符合前款要求的其它物业，根据情况可实行公开和邀请招标，不实行招标的新建物业必须委托具有资质的物业管理企业管理。符合下列情况之一的，可以不实行物业管理招投标：
（一）物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；
（二）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（三）外国政府、个人、国际金融机构等捐赠建设，并且有明确要求的。
第六条 招标人。物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人。新建物业尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的，建设单位是物业管理项目的招标人。业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第七条 招标组织。招标人应在当地房产行政主管部门指导下，组建招标工作小组，也可委托具备二级资质以上物业管理企业或相应咨询服务机构代理招标事宜。招标人组建的招标工作小组应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：
（一）招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。
（二）与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。
第八条 招标文件。招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应包括以下主要内容：
（一）招标人名称、地址、招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；
（二）物业基本情况，包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；
（三）委托管理的内容及要求；
（四）物业管理用房的安排；
（五）投标人的资质与条件；
（六）投标书的编制要求；
（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；
（八）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；
（九）开标、询标的时间、地点、方法与程序；
（十）投标报价要求及评标标准；
（十一）拟签订合同的主要条款；
（十二）其他事项的说明。招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。
第九条 投标保证金和标书编制补偿金。招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十条 招标公告、招标邀请书。招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上具有相应物业管理资质的物业管理企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式；
（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标人文件的时间、地点、方法和相关费用等。招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的房产行政主管部门审批。
第十一条 截标期间。物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。
第十二条 招标文件的修改。招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15天，以书面形式告知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。
第三章 投标
第十三条 投标人。物业管理项目的投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理资质的企业。
第十四条 跨省、市进行招投标的物业管理企业，要凭本省、市房产行政主管部门介绍信，到招标物业所在省、市房产行政主管部门备案，方可参加招投标活动。
第十五条 投标申请材料。投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
（一）投标申请报告；
（二）《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；
（三）投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管物业及管理情况、人员情况等；
（四）年度企业会计报表复印件；
（五）招标文件要求提供的其他证明材料。
第十六条 投标单位资格评定。招标人应在当地房产行政主管部门监督下对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于3个。
第十七条 投标文件。投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：
（一）管理服务理念、目标；
（二）物业管理机构运作方法及管理制度；
（三）管理服务人员配备；
（四）相应管理设施的配置说明；
（五）物业管理费用的收支预算方案；
（六）物业管理服务分项标准与承诺；
（七）物业维修养护设想；
（八）物业管理应急措施；
（九）招标人要求的其他内容。
第十八条 投标文件的送达、修改和撤回。投标人应在截标期日前，将加盖投标人单位和法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。
招标人收到投标文件后，应妥为保存，在开标之前，不得启封投标文件。
投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第十九条 无效投标文件。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：
（一）未密封；
（二）未加盖投标人单位和法定代表人印章；
（三）未能按招标文件要求编制；
（四）逾期送达。
第二十条 重新招标。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。
第四章 开标、评标和中标
第二十一条 开标时间，地点。招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。
第二十二条 开标。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。
开标过程应当记录，并存档备查。
招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
第二十三条 评标组织。招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。
物业管理投标评审专家可由招标人从房产行政主管部门提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第二十四条 评标。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或说明，但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。
评标委员会应当在严格保密的情况下，结合投标文件、公开答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，排出名次；设有标底的，应当参考标底。评标结束后，应向招标人提交经密封的评标报告，并推荐经评审得分最高的投标人为中标人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等。
评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。
第二十五条 中标。招标人应根据评标委员会的推荐意见确定中标人，并应在7日内向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。
第二十六条 评标中止。经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本办法重新招标。
第二十七条 合同的签订。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，依照投标文件和招标文件，签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》，并到当地房产行政主管部门的物业管理机构备案。
第二十八条 悔标的处理。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
中标人放弃中标项目，招标人要在当地房产行政主管部门监督下，按照评标委员会评分排名顺序，确定分值排名第二的投标人为中标人，如仍达不成协议，本次招标视为无效。
第二十九条 招标费用。物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。
招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支。
第三十条 招投标的时限。新建商品房需预售的，其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成；新建商品房出售的，应在物业交付使用前6个月完成。
已交付使用的物业的招标活动，应在原物业管理服务合同终止前2个月完成。
第三十一条 物业档案材料移交。招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：
（一）各类物业设施的验收、接管档案；
（二）与供水、供热、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
（四）公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
（五）以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；
（六）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
（七）财务收支帐册；
（八）公共配套设施的产权及收益归属清单；
（九）物业管理所必须的其他资料。
第五章 法律责任
第三十二条 招标人违反本办法规定，应进行招标的项目不招标或不按规定的招标方式招标的，由当地房产行政主管部门责令限期改正，并予以处罚。对新建物业开发建设单位不按规定进行招标的，不予办理房屋预（销）售许可证。
第三十三条 招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：
（一）招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的；
（二）招、投标双方有弄虚作假恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的；
（三）未经房产主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。
第三十四条 对违反三十三条规定的物业管理企业，由当地房产行政主管部门报请资质批准机关予以资质降级、收缴资质证书和由县以上房产行政主管部门按有关规定给予其他相应处罚。
第六章 附则
第三十五条 招标申请书、招标文件、邀请招标通知书、投标人资格审查通知书、项目投标书、中标通知书样式由各地、房产行政主管部门制定。
第三十六条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第三十七条 本办法自2002年10月1日起施行。
黑龙江省建设厅
二○○二年九月十一日
