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第一章 总则
第一条 为规范本市商品房市场秩序，保证商品房质量，维护当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
关联法规：
第二条 本条例适用于本市行政区域内的商品房建设、销售和交付使用。
本条例所称商品房是指房地产开发企业在本市行政区域内依法建设并经许可上市交易的房屋。
第三条 商品房建设应当遵循科学施工、严格验收、保证质量的原则。
商品房交易应当遵循自愿、公平、有偿、诚实信用的原则。
商品房交付使用应当遵循配套设施齐全、保证功能完整的原则。
第四条 市建设行政主管部门负责本市商品房建设和交付使用管理工作。
市房地产行政主管部门负责本市商品房销售管理工作。
区、县建设行政主管部门和房地产行政主管部门按照各自职责，负责本行政区域内商品房的管理工作。
规划、土地、工商、物价等有关行政主管部门按照各自职责，做好商品房的相关管理工作。
第二章 商品房建设
第五条 房地产开发企业应当依法取得企业法人营业执照，并按照建设行政主管部门核定的资质等级承担相应的商品房开发建设项目。
房地产开发企业应当按照规定参加建设行政主管部门进行的资质年检。
第六条 房地产开发企业开发建设商品房，应当依法取得土地使用权，并向市建设行政主管部门申请商品房建设投资计划。
房地产开发企业申报商品房建设投资计划时，应当出具商品房项目资本金证明。资本金不得低于项目总投资额的３０％，并不得挪作他用。建设行政主管部门应当对商品房项目资本金的使用进行监督管理。
第七条 房地产开发企业开发建设的商品房项目，应当符合有关法律、法规的规定和工程建设强制性标准，并依法实施工程监理。
房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、工程监理等单位应当依照法律、法规的规定或者合同约定，承担相应责任。
第八条 房地产开发企业开发建设商品房项目应当遵守下列规定：
（一）通过招标方式确定具有相应资质等级的勘察、设计、施工、工程监理单位；
（二）不得将建设工程肢解发包；
（三）不得迫使承包方以低于成本的价格竞标；
（四）不得任意压缩合理工期；
（五）不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。
第九条 房地产开发企业应当将商品房开发建设项目的施工图设计文件报建设行政主管部门和规划行政主管部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
第十条 房地产开发企业开发建设商品房项目，应当在领取施工许可证前办理工程质量监督手续。
商品房的地基、基础、主体结构分阶段完工后，房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行阶段验收；由建设行政主管部门委托的工程质量监督机构对阶段验收工作实施监督。未经阶段验收或者阶段验收不合格的，不得进入下一工序的施工。
房地产开发企业收到商品房项目施工单位的竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并由建设行政主管部门委托的工程质量监督机构对竣工验收工作实施监督。
第十一条 商品房项目施工单位应当遵守下列规定：
（一）不得转包或者违法分包商品房项目建设工程；
（二）不得擅自修改商品房项目工程设计，不得偷工减料；
（三）不得使用未经检验或者检验不合格的建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土。
第十二条 房地产开发企业应当自商品房项目竣工验收合格之日起１５日内，将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。
建设行政主管部门发现房地产开发企业在竣工验收过程中，有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
第十三条 对房地产开发企业及责任人实行商品房质量责任追究制。具体办法由市建设行政主管部门制定。
第三章 商品房销售
第十四条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。
本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。
第十五条 商品房销售实行许可证制度。
房地产开发企业在销售商品房前，应当向房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。
商品房销售许可证实行年检。房地产开发企业未按照规定申请年检的，由市房地产行政主管部门依法注销其商品房销售许可证，并予以公告。
商品房销售完毕的，房地产开发企业应当向市房地产行政主管部门申请注销商品房销售许可证。
商品房销售许可证由市房地产行政主管部门统一印制、管理。商品房销售许可证不得伪造、涂改、租借、转让、冒用。
第十六条 房地产开发企业申请领取商品房销售许可证，应当提供下列文件：
（一）企业法人营业执照和资质等级证书；
（二）商品房建设投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）基础设施配套证明；
（四）前期物业管理委托合同、物业管理方案的备案证明；
（五）实施房屋拆迁的，须有房屋拆迁许可证；
（六）预售商品房的，还须提供投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上的证明，达到市人民政府规定的工程形象部位，以及确定施工进度和竣工交付日期的证明和商品房预售方案。
经审查符合上述条件的，房地产行政主管部门应当自收到申请文件之日起１０个工作日内核发商品房销售许可证。
第十七条 房地产开发企业转让未竣工的商品房项目的，应当向土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续，向建设行政主管部门办理商品房建设投资计划变更手续。其中转让已经取得商品房销售许可证的商品房项目的，还应当向房地产行政主管部门办理商品房销售许可证变更登记手续。
商品房项目转让后，转让人的权利和义务由受让人一并承担。
第十八条 房地产开发企业取得商品房销售许可证后，可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售商品房。
房地产经纪机构应当具有营业执照和房地产经纪机构资质证书。
第十九条 房地产开发企业委托房地产经纪机构销售商品房的，应当签订委托合同。委托合同签订后，房地产开发企业应当向房地产经纪机构出具委托书，明确委托代理销售的商品房的坐落地点以及范围、委托权限和委托期限等内容。
第二十条 房地产开发企业、房地产经纪机构销售商品房时，应当向购房人出示商品房销售许可证。房地产经纪机构销售商品房的，还应当向购房人出示房地产经纪机构资质证书和委托书。
购房人在购买商品房时有权要求查验商品房销售许可证。购房人不得购买无商品房销售许可证的新建房屋。
第二十一条 房地产经纪机构应当依法经营，不得代理销售无商品房销售许可证的商品房，不得以欺诈等手段损害购房人的利益。
第二十二条 房地产开发企业、房地产经纪机构销售商品房应当明码标价，不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其他任何费用。商品房买卖价格，由当事人协商议定。
第二十三条 房地产开发企业、房地产经纪机构不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
销售已设定抵押权的商品房的，房地产开发企业应当通知抵押权人，并将商品房抵押情况告知购房人；房地产开发企业未通知抵押权人或者未告知购房人的，商品房销售行为无效。
第二十四条 建立商品房交易场所或者举办商品房交易会，应当经房地产行政主管部门审核同意并报工商行政管理部门批准。
从事商品房拍卖的企业资质和专业人员资格由市房地产行政主管部门管理。
第四章 商品房广告与合同
第二十五条 发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点和商品房销售许可证的证号；委托代理销售商品房的，商品房销售广告中还应当明示代理销售的房地产经纪机构的名称。
商品房销售广告中载明的商品房销售许可证证号应当清楚、醒目。
第二十六条 商品房销售广告中关于商品房的坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水以及小区环境等内容的表示（含图示），应当真实、准确、清楚。
对商品房销售广告中明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同中作出约定。
第二十七条 广告经营者、广告发布者应当核实商品房销售广告的内容。对内容不真实或者没有商品房销售许可证的商品房销售广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。
第二十八条 房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。商品房买卖合同示范文本由市房地产行政主管部门和市工商行政管理部门统一制发。
商品房买卖合同应当载明商品房坐落地点、建筑面积、房价款、付款方式和时间、商品房交付日期、质量要求、纠纷解决方式以及违约责任等内容。
商品房买卖合同中，应当附房屋平面图和国际通用坐标标明的商品房朝向。
房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起３０日内，按照国家和本市有关规定将商品房买卖合同向房地产行政主管部门备案；其中预售商品房的买卖合同，还应当按照市人民政府规定的职责分工向土地行政主管部门备案。
第二十九条 房地产开发企业预售商品房的，应当向购房人提供盖有房地产开发企业公章的售楼说明书，作为商品房买卖合同的附件。售楼说明书应当包括位置图示、布局图、平面图、装修、公用设施、交付使用日期、装修、物业管理方案等内容。
第三十条 商品房销售可以按套（单元）计价、也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，购房人按照法律、法规的规定对共有建筑面积享有权利，承担义务。
商品房买卖合同中应当标明建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时，以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。
第三十一条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在商品房买卖合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，商品房买卖合同中所附的房屋平面图应当标明详细面积，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关面积也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关面积超出约定的误差范围，商品房买卖合同中又未约定处理方式的，购房人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十二条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在商品房买卖合同中，载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起３０日内，将购房人已付房价款还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由购房人补足，超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款，由房地产开发企业返还购房人，绝对值超出３％部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还购房人。
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×１００％。
第三十三条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购房人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，向购房人收取预订款性质费用的，双方在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向购房人返还所收费用。
第三十四条 房地产开发企业改变预售商品房的房屋设计和环境布局，应当事先征得购房人的书面同意，并对原商品房买卖合同予以变更；房地产开发企业未征得购房人书面同意而擅自变更的，购房人有权解除合同，房地产开发企业应当退还购房人已付商品房房价款和利息，并按照合同的约定承担违约责任。
第三十五条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备以及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十六条 购房人将预购的商品房转让给他人的，应当按照下列规定办理：
（一）尚未付清商品房总房价款或者抵押贷款购房的，转让人应当事先征得房地产开发企业或者贷款银行的同意，并与受让人订立预购商品房转让合同；
（二）已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；
（三）转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起３０日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
预购的商品房转让后，原商品房买卖合同载明的权利义务随之转移。
第五章 商品房交付使用
第三十七条 商品房配套单位和房地产开发企业应当订立配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等内容。配套合同示范文本由市建设行政主管部门和市工商行政管理部门统一制发。
国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。
第三十八条 商品房配套单位应当按照配套合同的约定履行配套义务，不得漏项、甩项或者随意变更设计，确保工程质量，并自配套工程竣工之日起５个工作日内，向房地产开发企业出具配套证明。
第三十九条 房地产开发企业对其建造的住宅商品房在竣工验收合格、配套设施齐全，并取得建设行政主管部门核发的住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。
住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。住宅商品房准许使用证不得伪造、涂改、租借、转让、冒用。
第四十条 申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：
（一）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；
（二）持有建设工程规划验收合格证；
（三）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路、绿化、停车场、物业管理用房等配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；
（四）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。
经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到申请文件之日起７个工作日内核发住宅商品房准许使用证。
第四十一条 住宅商品房准许使用证按幢发放。
分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。
房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示住宅商品房准许使用证。
第四十二条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付购房人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在商品房买卖合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房人。
第四十三条 房地产开发企业将商品房交付使用时，必须向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。
商品房质量保证书使用市建设行政主管部门统一制发的示范文本，应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期限内，房地产开发企业因对商品房进行维修给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 房地产开发企业应当自领取住宅商品房准许使用证或者非住宅商品房竣工验收合格之日起３０日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权新建登记。
商品房所有权新建登记办理完毕后，房地产开发企业应当在１０日内书面通知购房人，购房人应当自接到通知之日起３０日内办理房屋所有权登记和土地使用权登记，房地产开发企业应当给予必要的协助。
第六章 争议解决
第四十五条 购房人和房地产开发企业对商品房质量有争议的，任何一方可以委托具有相应资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定，但在鉴定前须通知对方。经鉴定，商品房质量有问题的，鉴定费用由房地产开发企业承担；经鉴定，商品房质量没有问题的，鉴定费用由委托人承担。
第四十六条 经鉴定，商品房地基基础工程和主体结构在合理使用年限内不能安全使用的，购房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
在保修期限内，商品房存在不影响商品房地基基础工程和主体结构安全使用的质量缺陷的，由房地产开发企业在５日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任，赔偿范围包括装修损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失等。
第四十七条 购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的，应当先行协商解决；协商解决不成的，购房人可申请以下有关行政主管部门处理：
（一）因商品房设计、质量和配套（含非经营性公建配套）等问题发生的争议，由建设行政主管部门负责处理；
（二）因商品房销售、面积、房屋所有权证书和物业管理等问题发生的争议，由房地产行政主管部门负责处理；
（三）因商品房价格和收费问题发生的争议，由价格主管部门负责处理；
（四）因商品房规划（含绿化规划的实施）问题发生的争议，由规划行政主管部门负责处理；
（五）因商品房广告问题发生的争议，由工商行政管理部门负责处理。
房地产开发企业应当接受前款规定的行政主管部门就商品房争议问题实施的询问和调查，不得拒绝和阻挠。
第四十八条 因商品房质量问题或者商品房买卖合同中约定的事项以及房地产开发企业承诺的事项，购房人和房地产开发企业发生争议的，可以依照法律规定和商品房买卖合同的约定，直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第七章 法律责任
第四十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以１０万元以下罚款：
（一）违反本条例第 五条第二款，未按照规定参加资质年检的；
（二）违反本条例第 十条第二款，未经阶段验收或者阶段验收不合格而进入下一工序施工的；
（三）违反本条例第 三十九条第一款，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的；
（四）违反本条例第 四十三条第一款，未向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的。
第五十条 房地产开发企业违反本条例第 八条、第 九条、第 十条第一款和第三款、第 十一条、第 十二条规定的，由建设行政主管部门依照《建设工程质量管理条例》（国务院令第２７９号）予以处罚。
关联法规：
第五十一条 房地产开发企业违反本条例第 十七条第一款，未到相关行政主管部门办理变更手续，擅自转让未竣工的商品房项目的，由土地行政主管部门、建设行政主管部门或者房地产行政主管部门根据具体情况责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得５倍以下的罚款。
第五十二条 违反本条例，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门给予行政处罚：
（一）房地产开发企业违反本条例第 十五条第二款和第 十八条，未取得商品房销售许可证擅自销售商品房或者委托代理销售商品房的，责令停止销售活动，没收违法所得，可以并处已收预付款１％的罚款；
（二）违反本条例第 十五条第五款，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房销售许可证的，责令停止违法行为，有违法所得的，没收违法所得，并可处以２万元以上５万元以下罚款；无违法所得的，处以２万元以下罚款；
（三）房地产经纪机构违反本条例第 十八条第二款，未取得房地产经纪机构资质证书擅自从事商品房代理销售活动的，责令停止代理销售活动，有违法所得的，没收违法所得，并可处以１０万元以上２０万元以下罚款；无违法所得的，可处以１０万元以下罚款；
（四）房地产经纪机构违反本条例第 二十一条，代理销售无商品房销售许可证的商品房的，责令停止代理销售活动，没收违法所得，处以１０万元以上２０万元以下的罚款，并可注销其房地产经纪机构资质证书；
（五）房地产开发企业违反本条例第 二十九条，未向购房人提供符合规定的售楼说明书的，责令改正，并可处以５万元以下罚款；
（六）房地产开发企业违反本条例第 四十四条第一款，未按期申请办理房屋所有权新建登记的，责令限期办理，并可处以５万元以上２０万元以下罚款。
第五十三条 房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第 二十二条，在商品房买卖合同约定的价格之外另行收取其他费用的，除应当退还加收费用并依照商品房买卖合同的约定承担违约责任外，由价格主管部门依照有关法律、法规的规定予以处罚。
第五十四条 房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第 二十三条第一款，在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以违法所得３倍以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 违反本条例第 二十四条第一款，未经审批擅自建立商品房交易场所或者举办商品房交易会的，由工商行政管理部门责令停止招商活动，限期补办手续，并处以１万元以上３万元以下罚款。
第五十六条 违反本条例第 二十五条、第 二十六条、第 二十七条规定的，由工商行政管理部门按照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。
关联法规：
第五十七条 违反本条例第 二十八条第四款、第 三十六条，未按期备案的，由房地产行政主管部门责令限期办理备案手续；逾期仍不办理备案手续的，处以１０００元以下罚款。
第五十八条 商品房配套单位违反本条例第 三十八条，未按期向房地产开发企业出具配套证明的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以每逾一日１万元的罚款；给房地产开发企业造成损失的，应承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例第 三十九条第二款，伪造、涂改、租借、转让、冒用住宅商品房准许使用证的，由建设行政主管部门责令停止违法行为，有违法所得的，没收违法所得，并可处以２万元以上５万元以下罚款；无违法所得的，处以２万元以下罚款。
第六十条 违反本条例第 十六条第二款，房地产行政主管部门对符合规定的商品房销售申请，未按期核发或者拒不核发商品房销售许可证的，对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第六十一条 违反本条例第 四十条第二款，建设行政主管部门对符合规定的住宅商品房，未按期核发或者拒不核发住宅商品房准许使用证的，对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第六十二条 有关行政主管部门的工作人员在商品房建设、销售和交付使用管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第六十三条 拆迁安置房屋的质量监督和交付使用活动，应当遵守本条例的相关规定。
第六十四条 本条例自公布之日起施行。
２００２年５月１６日
