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《河南省城市房地产开发经营管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》，是一部进一步规范城市房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障房地产开发经营活动当事人的合法权益，促进房地产业健康发展的重要法规（草案）。省九届人大常委会第二十六次会议对《条例（草案）》进行了初审。主任会议决定，全文公布《条例（草案）》，广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请省人大常委会会议二次审议。现将有关事项通知如下：
一、请各省辖市人大常委会负责征求收集本地区有关部门、单位和人民群众的意见，特别是征求房地产开发企业和小区居民的意见，于３月２５日以前，将意见汇总报送河南省人大常委会法制室。
二、由省人民代表大会法制委员会和省人大常委会法制室进一步征求有关部门和各方面人士的意见。
三、各界人士可以将意见直接寄送当地省辖市人大常委会，也可以直接寄送河南省人大常委会法制室。
电话：（０３７１）５９０９０７７ ５９０９７４８
河南省人大常委会办公厅
２００２年２月２６日
河南省城市房地产开发经营管理条例（草案）
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障房地产开发经营活动当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
关联法规：
第二条 在本省城市规划区内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营监督管理，适用本条例。
本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 县（市）以上人民政府应当加强对房地产开发经营工作的统一领导。
房地产开发经营应当按照社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星项目建设。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营活动的监督管理工作。省辖市、县（市）人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县（市）以上人民政府计划、土地、规划、工商等行政主管部门依照法律、法规的规定，按照各自的职责，协同本级房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业应当具有企业法人资格。
设立房地产开发企业，除应当符合法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有二百万元以上的注册资本；
（二）有五名以上持有房地产、建筑工程专业类资格证书的专职技术人员，其中具有中级以上职称的人员不少于三人；
（三）有二名以上持有会计从业资格证书的专职会计人员。
第六条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门应当依据本条例第 五条的规定进行审查，并听取同级房地产开发主管部门意见。
第七条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，向所在省辖市房地产开发主管部门备案，并由省建设行政主管部门核发暂定资质证书。
暂定资质证书有效期为一年。开发项目未完成的，有效期可以延长，但延长期限不得超过二年。
第八条 在暂定资质证书期满前，房地产开发企业应当申请核定资质等级。
房地产开发企业资质分为四个等级，资质等级的评定应当公开、公平、公正。具体评定标准及管理办法由省建设行政主管部门依据国家有关规定制定。
第九条 房地产开发企业在取得资质证书后，应当按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目：
（一）一级资质的房地产开发企业承担的开发项目规模不受限制；
（二）二级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过二十五万平方米；
（三）三级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过十万平方米；
（四）四级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过三万平方米；
（五）暂定资质的房地产开发企业应当依据资质证书的要求承担相应规模的开发项目。
房地产开发项目属分期开发的，其建筑面积按项目总规模计算。
第十条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
第十一条 县（市）以上人民政府及其房地产开发主管部门和有关行政主管部门应当采取措施，鼓励房地产开发企业异地进行房地产开发经营活动。
省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动的，应当符合国家有关资质管理的规定，并向省建设行政主管部门备案。
省内房地产开发企业跨省辖市进行房地产开发经营活动的，应当向项目所在省辖市房地产开发主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业的资质实行动态管理和年检制度。企业变更名称、法定代表人等，应当在变更后三十日内，向原资质证书核发部门办理变更手续。
第十三条 房地产开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得向企业收取法律、法规和规章规定之外的费用，不得强制或者变相强制企业参加评比、达标或者展销等活动。
第三章 房地产开发建设
第十四条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划、房地产市场供求情况等，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。
第十五条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门提出开发项目，建立房地产开发项目库。
确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十六条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让和划拨前，城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、用地方式、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设条件；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十七条 县（市）以上人民政府统一组织开发房地产的，应当通过招标方式确定房地产开发企业。
采用协议方式确定房地产开发企业的，房地产开发主管部门应当将该企业名称、开发项目等主要事项予以公布。
第十八条 对确定的房地产开发企业，由房地产开发主管部门核发房地产开发项目认可书。房地产开发企业凭房地产开发项目认可书办理建设和用地手续。
第十九条 以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资、合作开发经营房地产的，应当向房地产开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按照本条例规定办理有关手续。
第二十条 房地产开发企业在获得开发项目之日起五日内，应当到项目所在省辖市房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。
房地产开发企业在项目建设过程中应当将主要事项如实记录在项目手册中，并送房地产开发主管部门备案，作为资质审查和年检的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度，具体管理办法按照国务院有关规定执行。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
县（市）以上人民政府及有关部门应当依照招标文件或者协议要求，配套建设基础设施和公用设施。
第二十三条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的质量责任。
第二十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门应当组织有关部门对该项目涉及公共安全和公众利益的内容进行综合验收。
综合验收由房地产开发企业向房地产开发主管部门提出申请，房地产开发主管部门应当自收到申请之日起，三十日内组织有关部门完成综合验收。验收合格的，由房地产开发主管部门颁发房地产开发项目交付使用许可证。未取得交付使用许可证的，不得交付使用，有关部门不得办理房屋所有权登记手续。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第四章 房地产经营
第二十五条 转让房地产开发项目，受让人应当具有相应的房地产开发资质等级，并应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十八条、第 三十九条规定的条件。
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
关联法规：
第二十六条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时，转让人已预售商品房的，应当书面征得预购人同意，预购人不同意的，转让人应当按合同约定退还预购人有关款项。
转让的房地产开发项目已设定抵押权的，应当书面征得抵押权人同意，并告知受让人。
第二十七条 商品房预售实行预售许可证制度。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）具有房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之五十以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（五）法律、法规规定的其他条件。
房地产开发企业应当持上述条件所要求的证明材料，申领商品房预售许可证。
第二十八条 房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人同意并书面告知预购人；已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十九条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中必须载明商品房预售许可证的文号。
商品房预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，应当作为商品房买卖合同中约定的内容。
第三十条 预售商品房所得款项，必须保证该项目的开发建设。
第三十一条 预购人转让预购的商品房的，其所交的预付款不得低于购房款总额的百分之三十，并应当告知预售人。预购人和受让人应当签订书面合同，并自合同签订之日起三十日内持有关文件到预售许可证颁发部门备案。
预售的经济实用住房转让的，受让人应当符合经济适用住房的购买条件。
第三十二条 房地产开发项目取得交付使用许可证后，方可进行商品房现售。
第三十三条 商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。商品房销售的双方当事人应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等。
计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。
第三十四条 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向预购人收取预订性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作购房款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
未取得商品房预售许可证或者房地产开发项目交付使用许可证的，房地产开发企业不得向预购人收取任何预订性质费用。
第三十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，应当与受托方签订委托合同。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托合同。
第三十六条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定。
经济实用住房实行政府指导价或者政府定价。
第三十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书。
质量保证书应当列明保修范围、保修期限和保修责任等内容，并应当符合商品房买卖合同的约定。房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。
商品房交付使用后，买受人未按使用说明书的要求使用房屋，造成质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任；给其他买受人造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 房地产开发企业新建商品房取得房屋所有权证书后，方可出租。
第三十九条 新建的商品住宅按照国家有关规定推行商品住宅性能认定制度。
第五章 法律责任
第四十条 违反本条例的行为，法律、法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的，从其规定；未作规定的，依照本条例规定执行。
第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质证书核发部门公告资质证书作废，并处以二万元以上四万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况骗取资质证书的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（三）无正当理由不参加资质年检的。
因资质证书作废，房地产开发经营活动不能继续进行，给他人造成损失的，原房地产开发企业应当承担赔偿责任。
第四十二条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令限期改正，处以三万元以上五万元以下的罚款：
（一）未取得商品房交付使用许可证现售商品房的；
（二）未取得商品房预售许可证或者房地产开发项目交付使用许可证，向预购人收取预订性质费用的；
（三）未取得房屋所有权证书出租商品房的。
上述行为给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十三条 房地产开发企业未按照规定办理变更或者备案手续的，由房地产开发主管部门责令限期改正，可处以五千元以上一万元以下的罚款。
第四十四条 房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，未经抵押权人同意并书面告知预购人的，其预售行为无效，由房地产开发主管部门责令退还预付款本息，并按预付款的百分之一给预购人补偿，处以预付款三倍以上五倍以下的罚款。
将已经预售的商品房进行抵押的，由房地产开发主管部门责令改正，处以抵押额百分之五以上百分之十以下的罚款。
第四十五条 房地产开发企业将未取得商品房交付使用许可证的房屋交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期改正，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第四十六条 房地产开发企业未按规定向买受人提供商品房质量保证书和使用说明书的，由房地产开发主管部门责令限期改正，可处以一万元以上二万元以下的罚款；情节严重的，由原资质证书核发部门降低资质等级或吊销资质证书。
第四十七条 商品房交付使用后，房地产开发企业擅自改变原房地产开发项目中涉及公共安全和公众利益的内容，侵害原购买人利益的，应当给予经济补偿，由房地产开发主管部门没收其非法所得，并处以十万元以上二十万元以下的罚款。
第四十八条 违反本条例规定，向房地产开发企业收取法律、法规和规章规定之外费用的，由价格、财政等行政主管部门责令退回所收费用，对主管责任人员或者直接责任人员给予行政处分。
强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标和展销等活动的，由省建设行政主管部门或者同级人民政府责令改正；情节严重的，给予通报批评，并对相关责任人员给予行政处分。
第四十九条 房地产开发主管部门及有关部门工作人员有下列行为之一的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按规定评定资质等级、核发资质证书的；
（二）在实施房地产开发经营监督管理中谋取私利的；
（三）未按规定时限履行职责，给房地产开发企业造成严重损失的；
（四）未按本条例规定进行行政处罚的；
（五）其他未按本条例规定履行监督管理职责的行为。
第五十条 当事人对行政机关作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，行政机关可以申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第五十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
第五十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第五十三条 本条例自 年 月 日起施行。
