发布文号: 鞍政发［1996］24号
为了推进我市住房制度改革和住房商品化、社会化的进程，加快住房建设，满足职工居民不断增长的住房需求，根据国发［1994］43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合我市的实际情况，制定本方案。
一、出售公房的原则
1、坚持稳步出售的原则，各房屋产权单位要精心组织，认真做好售房前的各项准备工作，稳步出售公有住房。
2、坚持职工购买公有住房自愿的原则。
3、坚持售房单位先评估后出售的原则。
4、坚持售房与解危解困相结合的原则。各单位要加强安居工程解困工作的领导，尽快解决职工住房问题。
二、出售公房的范围和对象
1、凡我市区内市直管的公有住房和单位自管的公有住房，均可向职工出售。
2、下列住房暂不出售：
(1)列入近期改造规划的；
(2)地处临街宜于改造为营业用房的；
(3)产要有争议和尚未确定的；
(4)市政府认为不宜出售的。
3、凡是具有本市常住户口的职工家庭，均可申请购买公有住房。
经现住房产权单位和承租人同意，同住一处同户籍的家庭成员或非同住一处的法定直系亲属，与承租人签订“住房协议”并公证后，可以购买承租人租住的现住房。
三、出售公房的价格
1、出售公有住房以房屋的建筑面积计算。
每套住房的建筑面积，包括该套住房的使用面积、结构面积和应分摊的共用面积。
建筑面积的计算按房屋外墙勒脚以上的外围水平面积计算，共用墙体以中心线为准。
每户建筑面积不分摊住房的电梯井、垃圾道、高压水泵房、供暖锅炉房的共用面积。
地下室、半地下室、仓库、院墙等各类独用的附属物，由售房单位按其建筑成本和成新合理定价，一并出售。每套住房建筑面积的实际数量，由售房单位测绘计算后确定。
2、出售公有住房的价格，依据住宅造价，结合全市不同收入家庭承受能力确定，分为市场价、成本价和标准价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价或标准价。
成本价包括住房征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。我市1996年新建砖混成套住房成本价为每平方米建筑面积800元。旧房的成本价按售房当年新建住房的成本价成新折扣计算。旧房折旧等于新房成本价除以50年乘以竣工使用年限。使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按规定评估确定。
标准价由负担价和抵交价两部分组成。
负担价：新建住房负担价按我市双职工上年平均工资收入的3倍计算。旧房的负担价按售房当年新建住房的负担价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
抵交价：新建住房抵交价按双职工65年(男35年、女30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房抵交价，根据房屋使用年限适当降低，但最多不能低于新建住房抵交价的80%。
1996年新建住房标准价每平方米建筑面积631元，其中：负担价386元，抵交价245元。
以标准价出售旧公有住房1996年年综合折旧率为1.5%。
标准价售房要逐步过渡到成本价。出售公有住房实际售价最低限价为每平方米建筑面积120元。
3、职工购买成本价或标准价公有住房在价格上给予三项折扣：
(1)工龄折扣，每年工龄折扣的数额，按低交价除以65年计算。1996年工龄折扣额为每一年工龄3.76元。购房职工计算工龄折扣的时间，根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，夫妇双方工龄合并计算。现已离退休职工购房工龄折扣按其实际工龄计算。
工龄计算时间，从职工参加工作之日起至国家规定的该职工工作岗位离退休年龄止。
(2)现住房折扣，1996年现住房折扣为负担价的5%，现住房折扣今后要逐年减少，2000年全部取消。
(3)职工一次付清购房款，给予20%的付款后折扣率参考购房政策性贷款利率与银行储蓄差额及分期付款的控制年限确定。
4、住房的实际售价，根据住房所处地段、结构、楼层、朝向、设施和装修等因素分别计价。各项调节系数见附表一、二、三。
根据住房不同情况，实际售价(单位：元／平方米建筑面积)的计算公式是：
(1)成本价计算公式：
实际售价＝〔(成本价-地段调节差价-折旧额)×(1-各项调节系数之和)-工龄折扣额-现住房折扣额〕×(1-一次付款折扣率)
式中：
折旧额＝成本价÷50×已竣工使用年限
已竣工使用年限超过30年的，按30年计算。
现住房折扣额(1996)＝(成本价-抵交价)×5%
工龄折扣额＝抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。
(2)标准价计算公式：
实际售价＝〔(标准价-工龄折扣)×(1-年折旧率×已竣工使用年限)×(1-各项调节系数之和)-(负担价×现住房折扣率)〕×(1-一次付款折扣率)。
5、职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购买的面积按市政府有关规定执行，建筑面积超过住房的控制标准部分一律实行市场价。
1996年以后售房的成本价和标准价由市住房制度改革领导小组办公室(以下简称市房改办)会同有关部门逐年测定，报省人民政府批准后公布执行。
四、售房程序
1、单位出售公有住房，向市房改办提交书面售房申请，报售房方案，填写售房审批表，由市房改办审批。
售房申请包括出售住房的地点、房屋产籍号、建成日期、面积、户数等内容，并附有房屋所有权证及组合平面图。
售房方案应包括售房对象、购房条件、价格意向、产权界定、付款办法、回收资金的管理使用、售后管理维修等内容。
2、市房改办审核出售旧公有住房的已峻工使用年限，做为售房单位计算折旧的依据。市房地产市场管理处会同国有资产管理行政主管部门对于经过大修、设备更新的旧公有住房逐套进行成新评估，作为计算折旧的依据，市房改办核准后发给《出售公有住房许可证》，否则一律不准出售。
3、按照市房改办批准的方案，由售房单位组织出售，买卖双方必须签订买卖协议，注明购房价格、类别等。市住房资金管理中心负责办理出售公有住房的收款业务，开具财政部门统一印制的专用收款收据。售房单位持协议书和价格评估表到市房地产市场管理处办理交易手续，并由售房单位按售价的1%交纳房产交易手续费。到房屋产权产籍管理处办理住房过户和产权转移登记手续，同时办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取国家统一制定的产权证书。产权证书应注明产权性质，按标准价购买的住房应注明产权比例。
4、没有建立公积金制度或没有完成公积金缴存任务的单位，不得出售公有住房。
五、付款方式
1、职工购买公有住房可以一次付清购房款，也可以分期付款。无力一次付款的，购房人可依据《鞍山市职工个人购买住房抵押贷款实施细则》向市住房资金管理中心申请住房抵押贷款。
2、分期付款的，首期付款不得低于实际售价的50%，其余分期付款的期限为5年。分期付款部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款确定。
3、职工购买公有住房，免购住房债券。已购买住房债券的，可提供原住房债券收据及同等数额的债券，抵交购房款。
4、职工购房在未付清购房款期间，在本市调动工作，其所在单位要通知调入单位和房地产信贷部，共同办理好付款转移手续。否则，一切后果由调出单位负责。购房人调离本市，由其合法继承人继续付款；无合法继承人，售房单位应将已付购房款扣除折旧退还购房人，收回住房。如购房人已故，无法定继承人，其住房由原售房单位收回，任何人不得侵占。
六、产权界定和市场交易
1、职工以市场价购买的住房，产权归职工个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
2、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
3、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。计算公式：个人产权比例＝标准价÷成本价。住用5年后方可依法进入市场出售或出租，在同等条件下，原售房单位有优先购买权或租用权，原售房单位已撤销的，市房产主管部门有优先购买权或租用权，售、租收入在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自产权比例进行分配。
七、售房回收资金的管理和使用
1、市住房资金管理中心负责全市出售公有住房回收资金的管理和使用。各房屋产权单位出售公有住房回收的资金，一律存入市政府委托的金融机构，统一管理，所有权不变。各售房单位都要建立住房资金帐户，专户存储，专款专用，要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪作它用，其存款利息按规定计算。各产权单位安排使用售房款，须经市房改办和市住房资金管理中心审核同意，金融单位方可划拨。
2、除军队、铁路、煤矿、石油系统外，市直管公房出售回收的资金提取60%交市政府纳入城市住房基金，15%作为房屋维修基金，暂按25%留归产权管理单位，用于房产职工调头转向的启动资金。
自管房产权单位出售公有住房回收资金中，15%作为房屋维修基金，暂按10%上交市住房资金管理中心作为市政府无息借款，5年期限，到期如数归还。此项资金专项用于解危解困等住房建设信贷投资，增值部分转入城市住房基金。购买住房的产权人暂按每平方米建筑面积每月0.10元标准(待租金到位后，再做调整)，向售房单位交纳住房维修基金，用于住房共用部位的维修管理。
3、各房屋开发公司管理的房屋实行权属归口管理和出售。
(1)单位购买商品房其房屋产权原则上归购房单位所有。购房单位在限定期限内到市房屋产权产籍管理处办理产权转移手续。到市土地管理部门办理土地使用权变更手续。其房屋由购房单位向职工出售。过期未办理产权手续的，按放弃产权处理，由市政府统一管理，并向职工出售，其售房款统一上交市住房资金管理中心。
(2)拆迁安置的住房，移地安置的住房，单位支付代建费的住房，因其建造成本已打入商品房成本，其房屋产权确定为国有房产，由市政府统一管理和出售。
(3)购房单位过去已放弃产权的，一律由市政府统一管理和出售。
(4)已经由各房屋开发公司或企事业单位将其房屋移交给市房产局的，不再重新划转产权手续。仍按直管公房管理和出售。
(5)经确定产权的商品房，在办理房屋产权登记手续同时，与市房产主管部门签定物业管理及收费等委托协议。经市房产主管部门同意，也可委托有管理能力的开发公司代管。
4、各单位弃管的公有住房可交市房产局，经市房产局维修后再出售给职工，所发生的维修费由售房款中补偿。
5、产权单位出售公有住房，免征土地增值税，暂免营业税、企业所得税，回收的资金再建住房出售给个人部分，固定资产投资方向调节税执行零税率。购房者用于个人居住的房屋，免收房产税、土地使用税和一次性契税。
6、职工出售、赠与或以其它形式转让所购住房，应按规定交纳有关税费。
八、售后管理维修
1、公房出售后，管理维修按市有关文件执行。
2、职工以成本价或标准价购买公有住房后，不交纳房租，职工仍享受公有住房提租发放的住房补贴。
3、职工购买公有住房，采暖费暂按现行规定办理。
九、做好原有政策同本方案的衔接工作
1、本方案发布前出售的公有住房均须按照当年售价占成本价的比重明确单位和个人的产权比例。经购房人同意也可按成本价补足房价款，原购住房产权归个人所有。
历年住房成本价格表见附表四。
2、动迁职工，凡是个人支付全部或者部分代建费，回迁安置的住房，个人支付的代建费原则上可以转为购房款，按照当年个人支付代建费占成本价的比重明确个人和单位拥有的产权比例，达到标准价的给予部分产权。经承租人同意也可按成本价补足房价款后，原安置的住房产权归个人所有。
3、实行有偿解危解困和参加集资建房的职工取得的住房，按照当年人个承担部分占成本价的比重明确个人和单位拥有产权比例，达到标准价的给予部分产权。经承租人同意，也可按成本价补足房价款后，原住房产权归个人所有。
4、以上各类住房一律由市房屋产权产籍管理处负责确权，发放产权证书。
十、对违反本方案的处罚
1、售房单位违反本方案，未经批准，擅自出售公有住房，随意降低售房价格，变相增加优惠条件的，擅自挪用售房回收资金的，由市房改办、市住房资金管理中心，会同审计、监察、财政、税务等部门进行检查，视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金、罚款等处罚。触犯刑律的交司法机关处理。
2、购房职工违反本方案规定，非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策所购住房的，由市房产主管部门会同工商、税务等部门，按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。
3、购房职工违反本方案规定，未经批准，擅自改变房屋结构，改变用途以及因此给他人造成损失的，由市房产行政管理办公室会同公安、城建监察部门，视情节轻重分别给予责令恢复原状、罚款、赔偿损失等处罚。
4、审批、评估等有关管理部门工作人员循私舞弊、违法乱纪、以权谋私，由所在单位或上级机关给予政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十一、本方案由市住房制度改革领导小组办公室负责解释并监督执行
本方案自发布之日起施行。鞍政发［1993］28号文件中《鞍山市公有住房出售实施办法》即行废止。凡与本方案不一致的政策规定，一律以本方案为准。
附：
1、出售公有住房地段、结构、朝向、设备调节系数表；
2、出售公有住房楼层调节系数表；
3、装修设备计价标准表；
4、历年住房成本价格表。
附表一
出售公有住房地段、结构、朝向、设备调节系数表
┌─────┬──────────────────┬───┐
│ 项 目 │ 条件 │每m2% │
├──┬──┼──────────────────┼───┤
│ │一级│铁东区中长铁路以东、和平路以南、二一│0 │
│ │ │九公园风景区、常青街以西、安乐街以北│ │
│地 ├──┼──────────────────┼───┤
│ │二级│铁东区中长铁路以东、安乐街以南、常青│-5 │
│段 │ │街以西、东解放路以北；铁东、立山区；│ │
│ │ │中长铁路以东、双山街以南；深沟寺以西│ │
│ │ │、和平路以北。 │ │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│ │三级│市区除一、二级以外的地区 │-12 │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│ │四级│旧堡区(含灵山地区) │-20 │
├──┼──┼──────────────────┼───┤
│结 │砖混│外清水墙 │-3 │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│构 │砖木│ │-5 │
├──┼──┼──────────────────┼───┤
│ │南向│以居室面积大为主、楼房位置倾斜角不大│0 │
│ │ │于45Ⅺ。楼房间距在规定标准内挡光，可│ │
│朝 │ │降低一个档次计算。 │ │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│向 │东向│同上 │-3 │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│ │西向│同上 │-5 │
│ ├──┼──────────────────┼───┤
│ │北向│同上 │-8 │
├──┼──┴──────────────────┼───┤
│ │ 双 层 窗 │0 │
│ ├─────────────────────┼───┤
│设 │ 单 层 窗 │-1 │
│ ├─────────────────────┼───┤
│ │ 无 暖 气 │-8 │
│ ├─────────────────────┼───┤
│ │ 无煤气(包括天然气) │-3 │
│备 ├─────────────────────┼───┤
│ │ 合 用 厕 所 │-5 │
│ ├─────────────────────┼───┤
│ │ 合 用 厨 房 │-5 │
└──┴─────────────────────┴───┘
附表二
出售公有住房楼层调节系数表
(无电梯设备)
┌─────────┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ 建筑 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
│ 楼层│ 三 │ 四 │ 五 │ 六 │ 七 │
│ │ │ │ │ │ │
│居住 增减 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
│ 楼层 ％ │ │ │ │ │ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 七 │ │ │ │ │－８ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 六 │ │ │ │－６ │－５ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 五 │ │ │－４ │－３ │－３ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 四 │ │－２ │０ │０ │０ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 三 │０ │０ │０ │０ │０ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 二 │０ │－２ │－２ │－２ │－２ │
├─────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 一 │－２ │－４ │－４ │－５ │－５ │
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注：三层楼如顶层为平顶的减1%。
附表三
装修设备计价标准表
单位：元
┌─────────┬────┬────┬─────────┬────┬────┐
│ 项目 │ 单位 │ 金额 │ 项目 │ 单位 │ 金额 │
├─┬──┬────┼────┼────┼──┬──────┼────┼────┤
│室│ │ │ │ │ │浴盆 │个 │100 │
│内│地面│木地板 │m2 │20 │ │ │ │ │
│按│ │ │ │ │设 │(1.5m以上) │ │ │
│实├──┼────┼────┼────┤ ├──────┼────┼────┤
│际│ │ │ │ │ │浴盆1.5m以下│个 │50 │
│面│墙面│瓷砖 │m2 │10 │ │ │ │ │
│积│ │ │ │ │备 │ (含1.5m) │ │ │
│计├──┼────┼────┼────┤ ├──────┼────┼────┤
│算│窗 │铝合金 │m2 │30 │ │脸盆 │个 │10 │
└─┴──┴────┴────┴────┴──┴──────┴────┴────┘
注：装修设备计价标准未包括的项目，根据实际情况由评估确定。
附表四
历年住房成本价格表
单位：元／平方米
┌────────┬────────┐
│ 年份 │ 价格 │
├────────┼────────┤
│ 1985 │ 278 │
├────────┼────────┤
│ 1986 │ 286 │
├────────┼────────┤
│ 1987 │ 310 │
├────────┼────────┤
│ 1988 │ 374 │
├────────┼────────┤
│ 1989 │ 392 │
├────────┼────────┤
│ 1990 │ 470 │
├────────┼────────┤
│ 1991 │ 510 │
├────────┼────────┤
│ 1992 │ 550 │
├────────┼────────┤
│ 1993 │ 650 │
├────────┼────────┤
│ 1994 │ 720 │
├────────┼────────┤
│ 1995 │ 720 │
└────────┴────────┘
