发布文号: 榕房综[１９９８]２３０号
第一条 为规范个人购买住房贷款抵押行为，维护房地产市
场秩序，促进房地
产金融发展，深化住房制度改革，根据《城市房增管理法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法会见，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 凡在福州市规划区范围内个人为购买住房（商品房
、经济适用住房等
）向金融机构或住房资金管理中心申请贷款抵押的，适用本办法。个人购买房改房向金融机构申请贷款抵押的，适用本办法。
第三条 福州市房地产管理局是本市个人购买住房贷款抵押
登记机关（以下简
称登记机关）。
第四条 本办法所称个人购买住房贷款抵押是指购房人在支
付首期购房款后，
由金融机构或住房资金管理中心代其支付剩余的购房款，而钭所购住房（期房或现金）抵押给金融机构或住户资金管理中心（以下统称抵押权人）作为偿还贷款担保的行为。
第五条 申请购买住房抵押登记须符合下列条件：
１．期房抵押：以预售商品房抵押的，该房已取得《商品房预售许可证》，且《商品房预售合同》已在登记机关登记备案；以经济适用住房抵押的，开发企业应当取得销售资格，且购房人资格已经市房改办审定；
２．现房抵押：房屋已经竣验收，且设定抵押权的住房已办理预先登记；
３．购房人已支付首期购房款；
４．抵押双方已签定《个人购买住房抵押贷款合同》。
第六条 有下列情形之一的不能设定个人购买住房抵押：
１．住房已设定在建工程抵押或该住房占用范围内土地使用权已设定抵押，抵押权人未同意销售、再抵押的；
２．开发企业被依法吊销商品房预售许可证或销售资格的；
３．商品房预售或销售合同已依法注销的；
４．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利的；
５．法律法规规定不能抵押的其他情况。
第七条 申请现房抵押登记须提交如下证件资料：１．《商
品房销售合同》；
２．购房证明书；３．全部购房款发票；４．贷款合同；５．《个人住房贷款抵押合同》；６．登记机关认为必须提交的其它证件资料。
第八条 现房抵押在抵押登记的同时办理购房人房屋产权登
记。登记机关在房
屋所有权证及产权档案上进行抵押登记，向抵押权人发放他项权利证书。
第九条 申请期房抵押登记须提交如下证件资料：１．商品
房或经济适用住房
预售合同；２．已付购房款发票及预售款监管银行进帐单；３．开发企业不可撤销保证函；４．其余同第七条４、５、６项。
登记机关进行预售合同备案登记。
第十条 期房抵押在房屋竣工验收并预先登记后，须在一个
月内变更为现房抵
押登记。登记办法同第七、八条现房抵押登记。
第十一条 已设定在建工程抵押，且原抵押人同意将在建工
程贷款抵押转为个
人购买住房贷款抵押的，由原抵押权人、开切企业、购房人及个人购买住房抵押权人四方签定协议，按上述规定办理个人住房抵押登记。
第十二条 抵押期间，抵押人及开发企业须严格履行住房销
售、预售合同，未
经抵押权人同意擅自变更或解除销售、预售合同的，该行为无效。
第十三条 现房抵押期限间抵押物由抵押人占管，未经抵押
权人同意不得对抵
押物进行任何结构性变动，或将该抵押物转让、再抵押或以其他任何方式处轩该抵押物。
第十四条 商品房和经济适用住房期房抵押期间，开发企业
对抵押合同承担相
应保证责任，保证函须具备如下内容：１．本保证内容不可撤销；２．须严格履行预售合同，保证按时交付质量合格住房；３．竣工验收后及时办理预先登记，及时办理抵押物过户手续；４．交房时需同时通知抵押人和抵押权人；５．未经抵押权人书面同意不得为抵押人办理抵押物转让、过户等手续；６．抵押人不履行合同时，开发企业承诺代为还款或按抵押人已付购房款全额回购，并优先支付抵押权人；７．开发企业保证期限不得在购房人取得房屋所有权证前终止。
第十五条 开发企业履行保证责任代为还款或回购后，有权
向抵押人追偿；开
发企业拒不履行保证责任的，抵斩权人可依法起诉。
第十六条 保证期间，开发企业发生兼并、改组的、由其继
承人承担保证责任
；开发企业将该工程转让予他人开发的，由受让开发企业承担保证责任。
第十七条 经抵押权人书面同意，抵押人可将抵押物转让，
并在登记机关办理
过户手续后进行相应抵押变更手续，抵押关系随之转移。当事人另有约定的除外。
第十八条 抵押期间，经事先书面通知抵押人及开发企业，
抵押权人可将该债
权转让予其它金融机构，抵押权随之转移，但应办理抵押权人变更登记。
第十九条 抵押期限届满、抵押人已按期或提前偿还贷款本
息的，抵押双方须
在一个月内至登记机关办理抵押注销登记。登记机关受理作出注销登记后，抵押关系终止。
第二十条 抵押权人行使抵押权时，若抵押物仍为期房，可
根据开发企业不可
撤销保证函要求其回购、暂缓交房或交付予抵押权人；若抵押物为现房，可要求抵押人限期腾空。抵押权人可依法采取下列方式行使抵押权：１．拍卖。２．开发企业回购。３．折价。４．变卖。
采取３、４项方式行使抵押权，当事人未能达成协议的，须委托有资质的房地产价格评估机构对抵押物进行评估。处分抵押物所得金融中扣除处分费用及有关税费后的剩余金额，用于清偿抵押权人贷款本息及支付违约金等，余额返还抵押人；不足清偿的，抵押权人有权继续向抵押人追偿。
第二十一条 市辖八县（市）可参照本办法执行。
第二十二条 本办法由福州市房地产管理局负责解释。
第二十三条 本办法自颁布之日起施行。
一九九八年十一月十八日
