新修订的《》自10月1日起实施,允许保险资金投资不动产。这对于资金依赖度极高的房地产业是一项利好。不过,业内人士分析,保险资金青睐的商业地产在整个房地产业中“份额”不高,且可能进入楼市的险资多少尚难预料,故此一“利好”效应尚需进一步观察。

　　保险资金即将“开闸”投资楼市

　　新《保险法》于今年2月由全国人大常委会第七次会议修订,自10月1日起实施。新《保险法》为保险资金投资开辟了新渠道,让房地产界最关注的莫过于其中第106条“保险公司的资金运用必须稳健,遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式:(一)银行存款;(二)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;(三)投资不动产;(四)国务院规定的其他资金运用形式”。对此,不少业内人士称:保险资金对房地产市场“开闸”了。

　　一边是“闸门”内“水位”颇高;另一边是“闸门”口下对资金之水渴盼已久。近年来,一些保险公司常以自用名义购买写字楼,或通过集团旗下信托、资产管理公司“曲线”进行房地产投资。近日房地产投资界津津乐道的一个例子便是:从8月初到9月初短短1个多月内,平安保险旗下的平安信托分别与金地、绿城签署了共计250亿元的合作投资房地产协议。平安在房地产界的投资较为高调,更多的保险资金则早已悄然“潜入”楼市。

　　某上市保险公司的资产管理部经理告诉记者,保险资金大部分来源于长达一二十年的保费收入,比较适用于时间长、收益稳定的大型产业基础设施投资,因而房地产是一个较理想的投资渠道;此外,投资房地产还可以平缓保险资金在其他投资市场遭遇的波动,降低投资风险,“现在大家都在翘首等待实施细则出来。”

　　房地产业期待保险资金能“解渴”

　　面对“闸门”的打开,房地产界也不无“躁动”。近日,某知名物业代理机构发布报告,为房地产界算了一笔账:2008年,中国保险业的总投资额为22500亿元人民币;如按照其他国家的通行惯例保守估计,即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%,并假设其中30%投资额流入海外房地产市场,则国内房地产市场可接收2360亿元保险资金投资额。

　　上海一大型房企负责人还告诉记者,保险资金的进入,在银根收紧之时对房地产业的融资作用将更为显着。他还坦承,保险资金在房地产投资经验和人才相对不足,因而倾向于和大开发商合作,“这将有利于加快市场‘洗牌’过程。”

　　虽然住宅市场升温已久,但商业地产市场目前尚显平静。从数据来看,京、沪、深等地写字楼和商铺交易尚未完全走出谷底。保险资金对商业地产的“天然”喜好,让后者更充满期待。在一些分析人士看来,这将对楼市带来“结构性利好”。清华大学中国保险与风险管理研究中心执行主任陈秉正说,保险业作为长期、稳定的机构投资者,不同于“快进快出”、追求短期炒作利润的外资投行,因而更有利于楼市长期稳定发展。

　　尚不宜高估保险资金的“利好”效应

　　不过,对整个房地产业来说,保险资金在短期内带来的利好效应可能是相当有限的。活跃于上海房地产界的房地产专家蔡为民说,首先,保险资金“能进”是一回事,但是否“愿进”则是另一回事,当市场呈现较浓的观望气氛时,保险资金就未必会跟进。

　　其次,保险资金“钟情”的商业地产,在整个房地产市场占的比例较小,不大会影响整个房地产业的基本面;如果商品住宅价格上涨过快,则必将催生泡沫,加大整个房地产业的风险。在此情况下,期待保险资金对楼市“维稳”发挥“定海神针”的作用,并不现实。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏则认为,无论是投资商业、住宅还是房地产信托投资基金,保险资金都不会对楼市产生明显影响,“因为进入楼市的保险资金数额不会太大,且分散到120多家公司,不会有统一集中行动。”

　　他认为,新《保险法》新增“投资不动产”的条款,是主管部门希望拓宽保险资金的投资渠道,而不是寄望保险公司借此增加短期盈利。监管部门应该会出台相关细则,严格规定主体资格及投资比例上限。另一方面,参考保险资金投资股市的情况可以发现,其10%的政策上限从未用满。所以,未来进入楼市的险资应该不会是一个很高的数额。