(文前提要)“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的新政,无论是对自住者换房,还是投资者售房都带来了不小的影响。和之前不征收营业税、2年期内房产出售按全额来征收营业税的政策相比,5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本?
“5年”、“5%的营业税”,这两个关键词,无疑是“15点意见”中对个人房产主和投资者最致命的一袭出击。
根据九部委联合颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,从6月1日起,对于购买住房不足5年转手交易的,销售时将按其取得的销房收入全额征收营业税(税率为5%);个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而之前相关部门所制定的免征营业税的时间期限为2年。
营业税让售房止步
从2年到5年,高达5%的营业税率(加上营业税附加总计为5.55%),让不少有自住房更换需求的人望而却步。
“看来,我的换房梦又要往后拖3年了。”目前就职于上海某商贸公司的小宁向记者说。2004年刚刚大学毕业的小宁选择了留在上海,为了在上海拥有一个家,父母出首付款为小宁在上海购置了一套八年房龄的小户型。“当时的考虑是,事业刚刚起步,对收入、未来都没有十足的把握,不想一下子被沉重的房贷负担压得喘不气。所以我采用了梯度购房的策略:先购买一套老房产,用于过渡;等到自己具备了一定的经济实力,再把这套房产售出,购买一套新房。”
“去年,国家相关部门就出台了征收营业税的规定。”不过,2年的限制对于小宁来说影响并不大,“毕竟两年的时间不算长,这也正好是一段积累期。”工作两年,小宁和未婚妻一直把“换房”作为理财的主要目标。“我们原来准备明年换房后就结婚,可是现在5年的限制条件一出台,我们就傻了眼。这段时间新房的价格并没有明显的降幅,而加上5.55%营业税对我们来说,就意味着换房的成本又提高了几万元,看来我们的换房结婚计划只能继续往后拖了。”
当然,房产投资客受到的影响就更大了。记者在采访中了解到,由于新政策的出台,大大提高了房产出售的成本,加上房产市场近期表现就不活跃,不少购入几套房产的投资者只能被动采用“售房”变“租房”的办法,以期缓过“5年期”。
的确,5年期内营业税的新政,无论是对房产自住者换房,还是房产投资者售房都带来了不小的影响。但是和之前的不征收营业税、2年期内房产出售按全额来缴纳营业税相比,5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本?我们不妨来进行一下计算。
年内升值13% 才“盈亏平衡”
为了让计算的结果更加简单,我们就拿购入一套价值100万元的普通住宅来举例子。按照目前上海市房地产市场的行情,100万元是一套新房比较“基本”的门槛。
那么,在住房的购买过程中,这套房产需要支付的主要成本有1.5%的契税(印花税等我们暂且忽略不计)。在住房的持有过程中,主要的成本在于住房贷款的利息。为了简单起见,我们假设购房时,支付了30万元的首付,其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款,年利率按调整后的优惠利率来计算,年利率为5.75%。在房屋的出售环节中,则需要支出1%左右的中介代理费,如果是5年期内的房产出售,则还要加上5.55%的营业税及附加。
先来看看购入这套房产1年后这些费用究竟有多少。首先是契税,按照房产价格的1.5%来征收,100万元的房产,需要缴纳的契税就是1.5万元;住房贷款利息可以参见表一,头12个月里应还利息这一项,不考虑时间价值等因素,我们简单地将各月还款额中的应还利息进行累加,那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。实际上一年后,购房的成本将上升到105.5万元。
如果通过中介把房产售出的话,按上下家各自承担一半计算,卖方还要支付总房价的1%作为交易佣金,当然还不能忘掉了5.55%的营业税,两项费用相加要占到总房价的6.55%。如果售价能达到113万元,扣除费用后可以到手105.6万元,基本上和购房的成本相当。换句话说,购买一套新房,要想在一年左右的时间出售,房价至少要上升13%。
(未完待续)
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