摘要 我国在2001年颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，新条例规定房屋拆迁补偿金额以房地产市场价格评估确定。本文在分析房屋拆迁补偿价格评估特点的基础上，讨论了房屋拆迁补偿价格评估的原则，最后提出了新条例下房屋拆迁补偿价格评估的方法和步骤。

　　关键词 城市房屋拆迁管理条例 拆迁补偿 评估

　　一、问题的提出

　　旧城区一般都表现为道路系统混乱，布局不合理，环境低劣;建筑密度过高，缺少必要的绿地和室外活动场地;房屋质量、市政设施配套、卫生条件、公共服务设施差。随着社会经济文化的发展，对旧城区进行更新改造，使之符合现代生产和生活的需要，已成必然。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。由于目前房屋拆迁估价均以1991年版《城市房屋拆迁管理条例》(以下称91 版条例)为依据，与新近颁布的2001年版《城市房屋拆迁管理条例》(以下称01版条例〕对估价的要求存在较大差异，鉴于拆迁补偿估价是政策性很强的一项估价工作，因此，比较研究91版条例和01版条例有关拆迁补偿的规定，探讨适应01版条例规定下的房屋拆迁补偿价格评估方法，无疑是迫切而重要的，也是房地产估价师的一项重要职责所在。

　　二、91版条例与01版条例的有关拆迁补偿规定比较

　　1.拆迁补偿方式

　　91版条例规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式;01版条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　2.补偿金额确定方法

　　91版条例规定作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算;01版条例规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　3.产权调换结算方法

　　91版条例对产权调换形式偿还的非住宅房屋结算方法作了规定，即：偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋结算方法则由地方人民政府规定。以苏州市为例，拆除私有住房、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：(一)偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;(二)偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算;(三)偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算;(四)偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。

　　01版条例规定，实行房屋产权调换的，不区别住宅与非住宅，均根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　4.拆迁非公益事业房屋的附属物补偿方法

　　91版条例和01版条例都规定拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿或货币补偿。

　　5.91版条例与01版条例有关拆迁补偿规定的比较分析

　　91版条例带有很强的政策色彩，一是在措辞上，比如在涉及补偿金额时，称作价补偿或适当补偿，为补偿金额确定的随意性提供了政策基础;二是在金额确定方式上，采用重置价格结合成新方法或按照重置价格结算结构差价，而重置价格和结构差价等均由当地政府规定或公布的。这样，一方面具有很强的可操作性，非房地产估价专业人员均能承担拆迁估价工作;另一方面造成补偿金额与补偿对象实际价值的严重脱节，被拆迁人对拆迁工作的强烈抵触情绪充分地反映了这一点;第三方面是由于没有统一的重置价格确定标准，造成各地政府以不同的价格内涵测算、公布并实施其重置价格，造成地区间的不平衡;第四方面是拆迁补偿和安置捆绑式落实，房屋被拆迁人的诸多权益因补偿对象和安置对象的分离而流失，造成使用权价格因拆迁安置的高得益而不合理地趋大化。

　　01版条例具有很强的市场经济特征，在措辞上，在涉及补偿金额时，称货币补偿;在金额确定方式上，采用以房地产市场评估价格方式确定，毫无疑问地，房屋及房屋装饰装修价格评估应当做到客观、公正、科学、合理，为此，要求估价人员必须遵循其价格形成运动的客观规律，作出易于被委托方及其其他相关利益主体所接受的估价结果，保障受房屋拆迁影响的当事人的合法权益;在拆迁补偿和拆迁安置问题上，01版条例除了强调房屋租赁关系对房屋产权人拆迁补偿方式选择的制约和房屋承租人租住权利的保证外，确保了被拆迁人的诸多权益不因补偿对象和安置对象的分离而流失，房屋所有权权益得到充分的尊重。

　　三、拆迁补偿房地产市场评估价格分析

　　1.评估价格形成方法

　　房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依据显然应包括01版条例。

　　2.评估价格形成的假设前提

　　估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。

　　3.评估价格形成的产权类型

　　随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。