3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：

　　，j=1，2，3

　　其中Vo1为成套单元住宅分类基准价格，Vo2为独门院落住宅分类基准价格，Vo3为非成套住宅分类基准价格，Kj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三;

　　4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

　　其计算公式为：

　　被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 ×

　　Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被拆迁房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

　　第三章 非住宅非营业用房拆迁评估

　　第十七条 非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

　　第十八条 非营业用房评估方法：非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

　　第十九条 成本法评估技术路线：

　　1. 测算土地重新购建价格(PD)：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本;

　　2. 测算建筑物重新购建价格(PJ)：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格;

　　3.测算建筑物折旧(C)：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额;

　　4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格V为：

　　Vi=PD+PJ-C。

　　第四章 营业用房拆迁评估

　　第二十条 营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、其他类等六类，具体界定见附件一。

　　第二十一条 营业用房评估方法：营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

　　第二十二条 收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

　　Vo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

　　第二十三条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

　　被拆迁房屋评估价格 =

　　—商业街区基准价格;

　　Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八;

　　Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八;

　　K─为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八;

　　第五章 其他拆迁评估问题处理

　　第二十四条 “地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

　　1.“地大于房”面积S=合法土地面积-合法房屋建筑面积

　　2.“地大于房”土地单价 VW= (VO- PJ×g)Kj

　　VO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格;

　　PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六;

　　g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七;

　　Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

　　3.“地大于房”补偿金额=VW×S

　　第二十五条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。

　　第二十六条 非住宅房屋划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额按扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。

　　第二十七条 装饰装修评估：房屋拆迁评估中，装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果作为拆迁当事人双方协商的依据。装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：

　　装饰装修专项补偿价格=各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率

　　测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、九等的规定选取。

　　第二十八条 其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件九的规定测算;未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

　　第六章 拆迁评估报告

　　第二十九条　出具报告要求：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。

　　第三十条　签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

　　第三十一条 报告装桢：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。