根据建设局安排，我办对市区城市房屋拆迁政策和评估制度进行了调查，深切感到市区拆迁政策和评估制度具有前瞻性、灵活性，体现了为民服务宗旨，给老百姓带来了实实在在的好处，有效的推动了拆迁进度，加快了城市建设步伐。同时，对拆迁中出现的问题也进行了深入的研究和探讨，提出了完善城市房屋拆迁评估体系的建议。

　　一、公正透明，货币化安置率高

　　对近两年来各拆迁项目拆迁情况进行统计，发现选择住宅货币化补偿的拆迁户占总签约户数的70%以上，如陈家弄地块(人民路拓宽一期工程)拆迁户共132户，已签约131户，其中选择货币化安置85户占72.5%;机床厂及二轻机械厂地块，拆迁户数为192户，已签约186户，其中选择货币化安置144户，占77.4%;环城河C块(一期，二期)171户，已签约165户，其中选择货币化安置130户，占78.8%。

　　住宅货币化安置率高，分析起来主要有以下几个方面：首先，房屋拆迁评估合理，评估价格略高于同类地段同类房屋的市场交易价格，且选择货币安置增加了10%的附加货币补偿，拆迁户得到了实惠;其次，近两年来我市的房地产市场趋于理性，商品房价格基本稳定，选择房屋余地大，拆迁户没有对房子的盲目追求和冲动;第三，安置房屋一般为定点安置，有些拆迁户因各种原因，不想去定点安置房，而在选择货币后自己到市场上去购买中意的二手房，一般二手房都有装修，从经济角度讲比较合算。

　　从各个拆迁项目和拆迁公司以及评估公司反馈的信息来看，大部分被拆迁人对政策比较满意，对拆迁评估结果是可以接受的。

　　二、美中不足，现行评估制度存在瑕疵

　　调查中，也发现在现行评估制度中存在一些问题。这些问题的存在虽不影响大局，却是一个隐患，给评估和拆迁工作带来一定困难。

　　1、房屋重置价偏低问题

　　现行的房屋重置价是参照湖建发〔2002〕78号文件，但由于近年来建筑材料的涨价，旧的重置价已显得滞后。例如：砖混二等重置价(包括配套设施)为650元/㎡，明显低于实际建造成本。另外，各种结构的分项重置与被拆迁房屋的实际分项重置往往对不上，给评估工作带来一定困难。

　　2、营业房评估与安置问题

　　营业房货币补偿基准价滞后，未按地段、路线制定价格，评估方式不符合国务院《拆迁条例》被拆迁房屋按市场价评估的规定。被拆迁的营业房因建造时间较长和当时的建设习惯，一般进深较浅;而新建的可用于安置的营业房进深较大;两者难于统一，评估价格如何衔接协调是一个问题，而现行的评估政策对于临街深度没有明确规定。

　　3、土地使用权价值问题

　　改制企业在旧城改造中的房屋拆迁是近几年新涉及的问题，由于改制是“一企一策”，企业改制后，其房屋所占用的土地使用性质繁杂多样，有出让、转为租赁、保留划拨、土地使用权剥离或部分剥离等多种形式。对不同土地使用性质的房屋评估补偿，现行政策没有明确规定。

　　4、评估公示问题

　　有部分拆迁户要求，被拆迁房屋评估及装修评估价格进行公示，应包括现行拆迁评估政策及技术路线的内容和程序。

　　三、为民服务，完善拆迁评估政策

　　对调研中发现的上述问题，结合实际情况，与拆迁公司、评估机构和拆迁人进行积极探讨，认为应解决之，进一步完善现行评估体系，并提出建议如下;

　　(一)解决重置价问题的办法

　　1、重置价已明显偏低，根据省条例重置是指前期工程费、建筑安装工程费，小区配套设施费三项。按照现在的建材价格、人工费和机械费及配套设施，如标准砖混二等650元/㎡已不够(实际约为800—1000元/㎡)。在实际评估中有时要靠提高等级来提高重置价。可考虑采用工程造价类比法来重新确定房屋重置价。

　　2、重置价的分项在实际评估中不实用，虽然定的比较细化，但往往与实际情况不符，而且分项中的某些项目针对拆迁评估欠合理，可参照其他城市的重置价作相应调整。

　　3、解决层高问题，在实际评估中，评估往往按照自己的习惯对层高进行调整，造成有时同样的房屋重置价有差异，所以应统一评估参数，明确层高问题。如杭州砖木结构层高一般不作调整，砖混结构按增加1米重置价提高10%—15%。

　　(二)营业房评估及装修评估

　　1、对营业房和安置房的评估，可以考虑借鉴土地评估上的路线法来进行设定标准深度，运用4321法则进行评估。

　　2、营业房评估采用市场比较法，在房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为被拆迁房屋的补偿价格。虽然市场比较法公式比较简单，但其质内容涉及到方方面面很多问题(包括重置价，成新，临街开间、临街深度、商业氛围等等)，应注意把握各拆迁点同类房屋的评估补偿平衡，逐步建立营业房交易价格体系，并加强评估机构的监管。

　　3、改制企业房屋的评估补偿。解决改制企业的房屋评估补偿问题，要按改制企业占有的合法权益与主张补偿权利相一致的原则，在拆迁评估时，应依据改制时所付出的改制成本取得的完全权益为前提，遵循“谁投入、谁占有、谁受益”的原则进行。凡改制企业所使用的被拆迁房屋，在改制时包括所使用的国有土地一并进行资产评估列入改制成本的，就可享有完全的房地产权益，按市场评估价全额补偿给改制企业。对企业在改制中，仅对房屋建筑物作为资产评估，未将土地资产列入改制评估范围的，因其占有的房地产权益不完全，补偿不应包含地价因素，但为了有利于拆迁，在拆迁评估时，可按照完全的房地产权益进行市场评估，然后在评估额中参照土地出让的标准作适当比例扣减后，再全部补偿给改制企业。

　　4、现行的装修评估指导价是2003年制定的，随着近几年建材和人工费的飞涨，许多分项已远低于市场价。而且原装修指导价是根据工程造价制定的，与普通住宅和店面装修评估有较大出入。对此，可考虑修改和调整装修指导价。

　　(三)建立拆迁评估救济机制，透明评估内容和程序

　　建立拆迁评估鉴定委员会，规范房屋拆迁评估鉴定行为，维护房屋拆迁当事人合法权益，保障房屋拆迁评估结果的客观、公正、合理;透明拆迁评估内容和程序，可以采取挑选有代表性的房屋标的和装修标的来进行公示的方法，由被拆迁户自行比较。

　　四、以调研为契机，解决“一路二区”评估补偿问题