已出租财产的抵押问题
www.110.com 2010-07-13 13:00
抵押的特点之一是抵押人与抵押权人之间不转移对抵押物的占有,这就使自己将已出租的财产作为抵押物成为可能。但是,另一方面,由于该财产已先行出租,实际使用权已归承租人。债权人对该财产享有抵押权后,将来对承租人的利益有可能构成影响。所以,抵押人若将已出租财产进行抵押,应当书面告知承租人。要注意的是:第一,这里的告知方式是“要式”的,即需以书面形式。口头告知或以默示的方式视为告知均不符合法律的要求;第二,抵押人只需告知承租人即可,无需征得承租人的同意。因为该财产的所有权或经营管理权属于抵押人,其处分权自然也属抵押人。因此,承租人是否同意抵押人的抵押行为,不影响抵押合同的签订;第三,抵押合同成立后,原租赁合同继续有效,出租人与承租人之间订立租赁合同,形成租赁权利义务关系,只要是合法的,就应受法律保护。现在世界上大多数国家的立法都确认租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则,将租赁合同的标的物转让与第三人,原已形成的租赁关系对第三人继续有效。故此,抵押人将租赁的标的物予以抵押后,抵押人与租赁人可以按原租赁合同的规定继续履行。即使抵押担保的债务履行期先于租赁合同的履行期届满,当债务人不履行债务,债权人要实现抵押权而对抵押的财产进行折价、变卖、拍卖时,也不影响原已成立的租赁合同的效力。只不过这种租赁关系的租赁方因折价、变卖、拍卖行为的成立而变成折价、变卖、拍卖的受让人。
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