据东方早报报道,最高人民法院日前出台了一则新的司法解释,引起了银行界的广泛关注,很多银行更因此酝酿提高个人住房抵押贷款的门槛。昨天,记者就此事采访了华东政法学院房地产法研究所副所长黄武双,他表示,最高法院出台的这则《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下称《规定》),初衷是为了维护债务人(即财产被执行人)的基本生存权益,它的出台是十分必要的。但是,此规定却影响了债权人(主要是商业银行)的利益。他认为,这一新规的顺利推出还需要一定的辅助手段。
据悉,这则新规将于明年1月1日起执行,整个规定中最引人注目的是条款六与条款十七。其中,第十七条规定:如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋,只要业主已支付全部房款而且实际入住,即使没有办理过户登记手续,人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。律师界人士表示,这无疑为业主购房再上了一道“保险”。
对此,黄武双表示,在该《规定》公布之前,如果购房人购买了被抵押房屋,只能退房以及要求开发商双倍返还购房款。但实际上,很多业主并不想退房,该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。
此外,该《规定》还对业主个人抵押自己所有房屋的情况做出了规定。依据《规定》第六条,业主抵押自己所有的房屋,如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产,而且有充分证据可证明这一点的时候,那么即使抵押权人向业主追讨欠款,法院也不能拍卖、变卖或者抵债,业主可以继续居住。
黄双武告诉记者,这一司法解释其实是将潜规则加以明文化,更加强调了对作为贷款人生活必需品的住房不得加以处置。其实,法院在执行贷款人无法还贷的纠纷中,一直尽量遵循保护债务人基本生存权益的潜规则。
但是,对于银行而言,《规定》第六条却造成了他们在贷款催收与追讨时的一个难题。“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着,如果贷款人用惟一的一套住房向银行申请抵押贷款,以后万一没法还债,法院、银行对这套住房将没有处置权,既不能进行拍卖,也不能强行把住户赶走。
工行及建行上海分行等多数银行表示,以住房为抵押的消费类贷款,在去年甚至更早的时间就已经向贷款人提出,除非能提供良好的资信证明或其他保证,否则要提供两套住房作为抵押,贷款人将容易获得贷款。
一些股份制商业银行,如民生银行及深圳发展银行相关人士表示,在等待总行就这一司法解释的相应政策,“住房抵押贷款政策有可能会微调”。他们表示,“两套抵押一定会优先考虑,但对如教师、公务员等收入稳定,还款能力强的优质客户,可能要求会稍微宽松一些。”
针对新规正式出台后,有可能出现的矛盾,黄武双认为,需要一定的辅助手段来解决这个问题。比如为债务人提供比较廉价的出租房,以满足债务人的正常生活需要。这就需要法院在具体执行时,在债权人和债务人之间进行协调。
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