一、拆迁安置

　　2001年4月18日，淮安市楚州区拆迁办因漕运广场建设规划需要，对该区淮城镇居民程楠与方其夫妻俩在该区东门大街共有房屋（产权证仅登记方其一人）4间进行拆除时，与程楠（当时方其不在家）签订了拆迁补偿安置协议书一份。协议约定拆迁办采取产权调换的安置方式，将淮城镇漕运小区2区3号楼 601室期房一套补偿给程楠与方其夫妻俩。协议签订后，程楠在房屋拆除无处安身的情况下，便到上海亲戚家借住。临走前，考虑到自己与丈夫关系一直不好，便将拆迁补偿安置协议书交给其女儿方灵保管，嘱咐女儿等安置房建好时，随时与其联系。

　　二、越权卖房

　　2003年3月17日，方其从外面回来与女儿方灵串通，瞒着程楠与第三人许涛签订转户协议书一份，将安置房转让给许涛所有。协议签订后，许涛向区拆迁办交纳了安置房差额余款33217元，并付给方其购房款103711元。2004年1月2日，许涛凭上述转让协议登记取得了该安置房屋所有权证。

　　三、提起诉讼

　　2005年9月，程楠听人说漕运小区安置房已全部建好并已落实安置，便与女儿方灵联系，询问有关情况。方灵谎称拆迁补偿安置协议书遗失，以正在与拆迁部门交涉为由搪塞其母。其母不信，便于同年国庆期间自行回楚州了解情况，方知房屋已被他人买走。气愤不已的程楠在与其丈夫、女儿及购房者许某理论无果的情况下，遂于2006年1月9日以其丈夫、女儿及购房者许某为共同被告向楚州区人民法院院提起诉讼。

　　四、对簿公堂

　　2006年4月27日上午，楚州区法院在大法庭公开开庭审理了此案，法庭上，双方当事人虽对卖房事实无争议，但对应承担的责任却分歧较大，为此双方当事人及代理律师唇枪舌剑，各不相让，展开了激烈的辩论：

　　原告程楠诉称，被告方灵、方其在我不知情的情况下将安置房屋卖给了被告许涛，三被告的恶意行为严重侵犯了我的合法权益。为此，请求法院确认三被告房屋买卖行为无效，并责令被告许涛从原告房屋中迁出。

　　被告方灵则辩称，卖房是方其的事，我只是见证人，应由方其负责，与我无关。

　　被告方其未作答辩。

　　被告许涛则辩称，我买房已近三年，原告诉称不知情与事实不符。请求驳回原告的诉讼请求。

　　五、法庭判决

　　法庭经过慎密审理后认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。被告方其与原告程楠系夫妻关系，对共有财产有平等的处理权。且方其是被拆迁房屋的原登记所有权人，又持有原告签字的拆迁安置协议书，被告许涛并不知道原告家庭及夫妻关系长期不和，其根据日常生活经验判断，有理由相信方灵会征求原告的意见，并将相关情况告知给原告。也完全有理由相信转让拆迁安置房屋是方其夫妻共同意思表示。故许涛在本案中属于善意第三人，原告程楠不能以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告方其、方灵在未经原告同意的情况下转让拆迁安置房屋，侵害了原告的房屋共有权，原告程楠可以向被告方灵、方其主张要求赔偿损失。但由于本案是确认之诉，与损害赔偿不是同一法律关系，原告可另行提起诉讼。被告许涛在交付全部购房款项并领取了房屋产权证书，已依法取得了现房屋的所有权。故对原告要求被告许涛迁出房屋的诉讼请求，亦不予支持。