上诉人（原审被告、反诉原告）上海燕京酒楼，住所地本市淮海中路1029号。

    法定代表人沈华，总经理。

    委托代理人夏定善，上海市嘉华律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告、反诉被告）华荔，女，1969年12月4日出生，汉族，无业，住本市新闸路1910弄8号207室。

    委托代理人焦长发（系华荔朋友），男，1949年11月21日出生，汉族，上海市第八建筑工程公司工作，住本市梅陇11村90号603室。

    上诉人上海燕京酒楼因房屋租赁合同一案，不服上海市徐汇区人民法院（1998）徐民初字第3246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人上海燕京酒楼法定代表人沈华及其委托代理人夏定善、被上诉人华荔的委托代理人焦长发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原审法院认定，1998年1月8日，原告向被告给付租房保证金1万元。同年1月11日，原告以上海小垦丁红茶坊名义与被告签订承包经营合同，约定被告提供本市淮海中路1029号（原燕京楼厨房间）约99.4平方米房屋给原告经营使用，使用期自1998年2月至2003年1月止。合同对租金、交付期限和方式、双方权利和义务作了规定。合同签订后次日，原告向被告交付4万元租金。同年1月23日，原告发函给被告，因查得酒楼所在地块已被批租，且已开始拆迁，故要求被告退还租金、保证金5万元，被告不允。1998年9月原告诉至原审法院，要求终止双方的承包经营合同，退还租金、保证金5万元。被告表示双方所签合同是承包经营合同而非房屋租赁合同，故提起反诉，要求原告承担违约金10万元，原告则表示因被告不具备房屋产权证，致使自己办不出“上海小垦丁红茶坊”的营业执照，故自己未违约，不承担违约责任。

    另查明，本市淮海中路1029号房屋产权属上海市新乐房管所，辅助用房屋属自管房屋。1956年起采取租借使用形式给被告使用长期年。原审审理后作出判决：一、原告华荔与被告上海燕京酒楼签订的承包经营合同无效。二、被告上海燕京酒楼应于本判决生效之日起十日内返还原告华荔租金4万元。三、被告上海燕京酒楼应于本判决生效之日起十日内返还原告华荔租房保证金1万元。四、反诉原告（被告）上海燕京酒楼的反诉请求不予支持。判决后，上海燕京酒楼提出上诉，要求撤销原判，驳回华荔的起诉请求，支持其在原审时的反诉请求。华荔则要求维持原判。