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海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案 ──
www.110.com 2010-07-23 16:47

上诉人(原审原告):陈平

  被上诉人(原审被告):上海新瑞房地产开发有限公司

  1997年12月,上海新瑞房地产开发有限公司(以下简称“新瑞公司”)将其 开发的《上海新家坡-园景苑》听涛阁(C2)幢7层B室房屋一套抵押给花旗银 行上海分行并办理了抵押登记。1998年6月24日,新瑞公司与陈平签订房屋预 售合同,合同约定,新瑞公司将《上海新家坡-园景苑》听涛阁(C2)幢7层B 室售于陈平,价款729000元,该房屋于1999年5月1日前交付使用。此后,陈平 先后向新瑞公司支付购房款人民币275500元。1999年4月29日,新瑞公司取得 上海市房地产权证,并于同年6月9日通知陈平办理房屋交接验收手续,但陈平 未办理。1999年7月2日,该房屋的抵押登记被注销。后陈平诉至卢湾区人民法 院,称根据《担保法》49条之规定,新瑞公司未向其告知该房屋上的抵押情况, 其转让行为无效为由,请求判令:(1)其与新瑞公司的房屋预售合同无效; (2)新瑞公司返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

  新瑞公司辩称,其与原告订立的房屋预售合同的标的为房屋期权,不适用 担保法之规定,同时系争房屋已经注销抵押登记,故要求驳回原告的诉讼请求。

  法院审判

  一审法院认为,陈平与新瑞公司之间为房屋预售关系,陈平所取得的是预 售商品房房屋期权,而非房屋所有权。期权不受法律保护。因而,一审法院判 决驳回了原告的诉讼请求。判决后,陈平不服,向我院提起上诉。

  二审法院认为,陈平与新瑞公司所签订的房屋预售合同系双方的真实意思 表示,合法有效。新瑞公司在开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海 分行,然后与陈平签订房屋预售合同的行为,法律对此并无禁止性规定。在取 得上海市房地产权证之前,该房屋上的抵押登记已被注销,陈平的利益并未受 损。因此,二审法院判决驳回了陈平的上诉请求。

  专家评析

  本案的争议焦点在于,该房屋预售合同是否有效?一审判决认为陈平通过 房屋预售合同取得的权利是期待权,而非房屋所有权,故该合同应当有效;二 审判决则回避了陈平通过房屋预售合同取得的权利性质问题,从对当事人的利 益进行衡量的角度来对房屋预售合同的效力加以判断。对此,笔者从期待权的 性质、新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈、合同标的物上权利瑕疵的涤除对合同 效力的影响三个方面对本案争议焦点作一分析。
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