（案例）

　　工体附近新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，赵女士就是其中的一个，而且一订就是三套房子，每套都交了2万元定金。就在快要签定正式合同的前两天，该楼盘的发展商突然向已经交过定金的客户声明，该楼盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了5-7平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签定。当然很多客户不干了，以赵女士为代表的客户们认为，交了定金，说明合同已经基本确定，发展商不能毁约，必须按照原来的面积数签定正式合同。发展商也不含糊，声称宁肯双倍赔偿定金，也不会按照旧的面积数签约。这样，双方闹的很僵。

　　（律师评析）

　　实质上，这是一个对主合同签定前定金的法律性质的理解及应用的问题，实践中这样的问题非常非常多。

　　在商品房屋销售中，最常见的是如下情形：在客户交纳定金后、主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签定购房合同；或者发展商收取定金后，对售房条件等作出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后，客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以订立等。这些问题中，都涉及到对定金的处理问题。在过去，由于《担保法》对定金的规定不够详细，缺乏可操作性，使得不同的当事人对定金的理解差别很大。

　　从发展商角度考虑，认为定金是一种担保，客户交纳定金却不签主合同显然构成违约不履行合同，因此应当不返还客户的定金。而从客户的角度理解，定金是主合同的担保，但是主合同还没有订立，因此也就无从谈起什么担保，不能按照《担保法》的条款来适用定金罚则，应该退还客户已经交纳的定金。

　　这个问题的争议非常大，甚至于以前我在报上发表文章后，还有位售楼员打来电话与我理论了一番。但是由于没有明确的法律法规，所以争来争去，最终还是糊涂帐，谁也说服不了谁。

　　2000年9月9日，最高人民法院通过《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》，该司法解释已经自2000年12月13日起施行。其中对定金问题作出了详细、明确的规定，是非常重要的一个司法解释。其中第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

　　再说前面提到的案例，显然是接受定金的发展商拒绝签定主合同，那么他应该双倍返还定金。反过来说，发展商在愿意双倍返还定金的前提下，是有权利不按照原来的方案继续签订合同的。赵女士希望发展商能够按照原来的公摊面积数签定主合同的要求，恐怕难以得到法律上的支持，这就是该司法解释带来的一个大的变化。