[案情]
房某于2002年10月与房地产开发商签订一商品房买卖合同,以18.5万元的价格购得一处商品房,首付6.2万元,余款系向当地建设银行以按揭贷款的方式取得。2003年8月,房某与薛某登记结婚,此时,房某贷款已偿还2.3万元。二人婚后,房某与薛某继续还贷。2004年10月,双方发生矛盾,薛某起诉要求与房某离婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在诉讼中,房某对离婚没有异议,但对房产的处理双方争议较大,一审法院经调解未果,遂判决准予双方离婚,对房产的归属未作出实体判决,而是根据双方的实际情况判决房屋由房某继续使用。案件判决后,薛某不服,提起上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。
[评析]
本案是主要涉及在离婚时所有权不完全的房屋的处理问题。
由于长期以来,我国城镇居民的住房主要是国家或集体以实物形式分配,加之收入普遍较低,居民很难通过正常途径建设和购买私有房屋。自上世纪九十年代以来,我国进行了广泛的城镇居民住房制度改革,将原来属于国家或集体所有的房屋按一定的方法出售给个人,建设经济适用房向特定人群出售,同时金融部门向购房者提供贷款,使得更多乐业的人可以安居。由此而出现了夫妻共同占有使用财产中的房屋所有权不完全,传统的夫妻共同财产的分割理论和方法业已不能适应新的需要,这些情况也给司法实务提出了新的要求。本文试就新形势下夫妻双方离婚时所占有、使用的所有权不完全房屋的处理谈几点个人看法。
房屋所有权不完全主要有以下三种情形:1、福利性不完全所有权,包括房改房和解困房等;2、负债房屋,主要指通过住房抵押贷款——按揭贷方式购买的商品房在贷款没有还清之前;3、无所有权房屋,即分期付款购房未付清房款前。
一、 福利房
在我国城镇居民住房制度改革中,公有住房出售针对不同的对象主体,其价格有市场价、成本价和标准价,有时针对同一主体的同一房屋,也会有不同的价格成分。对这些不以市场价购买的房屋,依据有关规定,夫妻双方并不享有完全所有权,只享有占有、使用和有限处分权及有限收益权,也就是通常所说的“部分产权房屋”。按照国务院1991年10月17日转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定:“职工拥有部分产权的住房,在自用和自住时受法律保护,将优惠购买的住房投放市场时,则受到法律的约束,不得高价出售或者出租。”1994年7月18日国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十二条还规定:“按标准价购买房屋的职工,在房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续时,应在产权证书上注明产权比例。”由此可见,按成本价或标准价所购得的房屋在所有权上是不完全的,这种不完全与“一物一权”并不矛盾,不是一物多权,而是一种共有关系。对共有财产的处理,我国《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共同财产的每个共有人有权要求将自己的份额转让或出售。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”此处所规定的共有人“优先购买的权利”本质上即限制了转让方的合同自由。同理,因部分产权房屋系多主体共有,双方当事人之间所转让的只能是在所有权份额内,而不能转让不属于夫妻双方的权利。
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