土地是财富之母，人类社会一切物质财富几乎无不来源于土地，土地制度根本目的在于有效利用土地，增进人类福祉。能否促进土地的利用，似乎可以说是衡量一切土地制度是否合理的唯一标准。（注：土地保护仍然是服从于土地利用的次级价值，而不是土地制度的最终目的，保护之所以必要乃是由于土地为人类根本利益所系，保护的目的是为了实现对土地的永久利用。）我国实行土地公有制度，作为土地所有人的国家和农业集体组织直接经营土地不可能保证土地的利用效率，新中国成立以后至改革开放以前的历史已经充分证明了这一点。因此，在坚持土地公有的前提下，最大限度地发挥土地的利用效率，必须赋予土地所有权以外的其他权利人相对独立的权利，惟有如此，才能保证土地资源通过市场实现配置优化，并在此基础上充分提高土地的利用效率。

　　一、土地权利独立性塑造之必要-两个逻辑

　　在保证永久利用土地前提下最大限度发挥土地的利用价值，是一切土地制度所追求的终极目的。实现土地资源最有效利用，必须具备两个基本前提：第一，土地资源的配置处于最优的状态；第二，在土地资源配置最优状态下，土地利用者能够自主经营土地。然而，这两个前提的实现都要以土地权利的独立化为条件。

　　（一）土地资源配置与土地权利独立化

　　人类社会最大的浪费莫过于土地不能充分发挥其利用价值。决定土地资源效用发挥最基本的因素是土地使用人的经营素质。因此，土地利用效率如何首先取决于土地资源的配置状态。同样一块土地，由富有经营管理经验的土地经营专家利用，其产生的效率可能是由外行使用时的几倍、几十倍、甚至成百上千倍。只有当土地能够落入最善于利用该土地的人手中，才能最大限度地发挥其增进人类福利的效用。

　　实现土地资源配置优化，必须使得土地上各种利益的拥有者能够根据市场规则转移土地上的利益。市场之所以能够发挥最佳的配置效果，其主要原因在于它考虑了土地利用者利用土地能力的差异。假设一个不善于利用土地的人，他拥有某种土地的财产权每年只能给他带来100 元的收益，如果他将土地上该项财产权转让给一个善于利用土地的人，或者授予后者对土地进行实际经营的权利能够获得200元的收益， 他肯定愿意出让或授予他人经营。同时，如果受让人利用自己的经营方式，能够从同一片土地上获得在扣除各项成本和消耗后仍超过200元的收益，那么，他也会愿意受让。这样的交易对于土地权利的转让、授予者以及土地权利的受让、被授予者来说，都是合算的。市场将通过这种利益机制促进不善于经营土地的人将土地或土地上的某种利益转移给更善于利用土地的人。因此，在市场配置土地资源的情况下，必然存在一种趋势：土地资源逐步向最善于利用土地者手中转移。

　　土地资源配置的市场化是通过土地权利交易而实现的。因此，市场配置土地资源，首先要求土地的权利人能够根据其对交易收益的计算自由地转让土地权利，要做到这一点，首先被转让对象必须具有独立性。也就是说，被转让利益的范围、被转让利益与该土地上的其他利益以及相邻土地上的利益的关系必须明确。在土地权利本身不明确的情况下，除了会大量增加交易成本并可能因为其他人主张利益而使转让受阻外，由于双方对交易的利益不能进行准确计算，交易的结果未必会对土地的利用有利。因为市场优化资源配置的作用是在交易者将自己作为经济人对待而进行交易的条件下才能发挥，当交易者不能准确地计算其交易利益时，市场便可能发生不能优化资源配置的结果。也就是说，在土地权利不具有独立性的情况下，即便通过市场对土地资源进行配置，其结果并不能肯定导致土地资源配置的优化。

　　（二）资源配置效益与土地权利的独立性

　　在土地资源配置处于最佳的状态下，土地利益的享有者必须能够自由地按照自己的意愿，在其享有的土地利益范围内决定土地利用的一切问题。如果他不能做到这一点，那么，土地资源配置即便是有效的，对于土地效用的发挥也不会有直接的积极作用。即便最善于经营土地的人获得了土地的权利，但如果外部的干涉过多而使得他不能按照合理的方式对土地进行利用，土地产出便不会由于他获得了土地而有所增加。要实现土地资源最有效利用，必须使土地权利人能够按照自己的意志在其权利范围内对土地进行利用。如果他是一个最善于利用土地的人，那么，只有按照他自己的方式利用土地，土地的效益才可能最大限度发挥。此时，任何来自外部的干涉对于土地的利用都会产生消极的影响。只有在土地利用者获得了独立的土地权利时，他才能在其权利范围内完全按照自己的意志经营土地。