一、问题的提出1998年8月，周某与某市儿童食品厂达成口头协议，承租了位于某市四新路82号闲置的厂房，租期二年，年租金3万元。协议到期后，2001年10月30日双方签订了《房屋租赁合同书》，期限二年，年租金3万元。

    2003年3月10日，某市儿童食品厂与某市东正街居委会签订了购房合同，将租赁房屋以57万元（房管局的备案价或者核定价）出卖给了某市东正街居委会，同年3月31日，双方办理过户手续。

    周某知道承租房屋转让后，向某市儿童食品厂和某市东正街居委会主张优先购买权，因达不成协议，周某于2003年10月30日向法院提起诉讼，要求确认其对租赁房屋的优先购买权，并宣告某市儿童食品厂和某市东正街居委会房屋买卖无效。

    这是一起典型的租赁房屋优先购买权纠纷案。案件在审理时，办案法官、双方当事人及委托代理人都认可租赁房屋优先购买权是一项法定的权利，同时认为：我国租赁房屋优先购买权制度过于简单，缺乏可操作性，不利于保护相关当事人的合法权利。

    原告的诉讼请求该如何提出？一般而言，对这类纠纷，大家可以形成这样的共识，即原告可以提出确认之诉，确认优先购买权和确认房屋买卖无效，从而注销原房屋产权证，恢复到初始状态，但原告如何取得房屋所有权？特别是原告能否提出以某市儿童食品厂和某市东正街居委会的交易价格57万元购买房屋？这是这类纠纷的原告遇到的最直接最现实的问题，作为原告，如果仅仅是确认了其优先购买权，宣告他人房屋买卖无效，不是想取得房屋所有权，排除恶意诉讼除外，应该说原告就没有起诉的必要了，但原告如何取得争议房屋的所有权，现有的法律制度没有规定，另一个方面，如果本纠纷原告达到了确认之诉的目的，注销了原房屋产权证，造成的后果是该房屋处于无主状态，由于办理房屋产权证需要花费一定的过户费用，新办的房屋产权证与原无效的房屋产权证在过户费上是否存在退还或者免征的情况。

    法院如何审理这类案件是一个问题的两个方面。本案中，法院遇到了当事人一样的问题，同时法院还有自己的考虑：如果原告申请法院宣告某市儿童食品厂和某市东正街居委会的房屋买卖关系无效，但没有买房的经济实力怎么办？法院是否应该要求周某提供相当的资金作为担保？周某没有买房的经济实力是否会造成案件当事人（被告）损失大量的过户费？某市儿童食品厂和某市东正街居委会的房屋买卖关系被法院宣告无效后，如果某市儿童食品厂不卖房屋怎么办？法院判决后，又该如何执行？是否只须向有关行政主管部门发出注销产权的协助执行通知书而不管新的产权人是谁？如果法院在执行时由优先购买权人出资，能否一并解决优先权人的房屋产权证办理的问题？这些都在我国租赁房屋的优先购买权制度存在不足，下面结合司法实践，笔者就租赁房屋优先购买权谈谈自己的看法，希望对这类纠纷的处理能起到一点积极作用。

    二、租赁房屋优先购买权的概念及法律特征租赁房屋优先购买权的概念在现有的法律书籍中没有明确的界定，甚至对租赁房屋优先购买权的具体提法都不多见。类似的提法是有的称为不动产的优先购买权，有的称为先买权①，有的称为优先购买权（先买权是否是优先购买权的简称，现在还不得而知。）等等，都没有准确地对该法定权利称谓。《日本民法典》第八章规定的是《先取特权》②，恕笔者的无知，不知是否是关于这方面的类似规定。

    笔者认为，租赁房屋优先购买权首先是一种法定权利。这种权利，不是当事人约定的，而是法律直接规定的，即它具有法定性。我国合同法第二百三十条规定“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”任何人都对承租的房屋具有优先购买权，这一权利具有平等性，不会因人而异。