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集体土地征用中房屋拆迁问题之我见
www.110.com 2010-07-24 15:35

  随着我国城市化进程的加快和市场经济的迅猛发展,农村集体土地被大量征收、征用,尤其是近年来,紧靠中心城市的周边地区以及经济开发区的经济发展,征地速度逐年递增,征地形成的纠纷也大幅度上升,征地拆迁纠纷已成为当前社会各界共同关注的热点、难点。

  我国对于城市房屋拆迁问题有明确的法律规定,但对集体土地征用中的房屋拆迁,由于情况较复杂,我国目前还没有制定和颁布专门的法规,土地管理法只规定了征用集体土地的相关程序,而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定,因此对征地拆迁问题的解决,缺少相关的法律、法规依据。因此,国家应针对农村土地征收拆迁中存在的问题,从立法、司法及社会相关方面予以关注和重视,加快土地征地拆迁立法,依法明确农村土地征用、征收中的权利主体,征占范围和程序,补偿标准,分配主体和范围,使征地拆迁的补偿建立在一个有法可依便于操作的基础上,消除法律界限不明带来的执法不统一问题,通过平衡国家、集体、农民三方利益,为农村社会稳定和经济发展提供可依的保证。就目前在集体土地征用中房屋拆迁的有关问题,并结合当前法律、法规,阐述集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别以及在集体土地征用中房屋拆迁应注意的有关问题:

  一、集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别

  征地拆迁是指国家因公共利益的需要,经依法批准将集体所有地土地征为国有后,对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁,并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要,取得房屋拆迁许可证的拆迁单位(拆迁人)与被拆迁房屋的所有人(被拆迁人)订立拆迁补偿安置协议,按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁,属于城市房屋拆迁的范畴,适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁,属于集体土地征用中房屋拆迁范畴,适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征用中房屋拆迁的主管机关。由此可见,集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动,其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大,很难制定一个统一的标准,致使集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准,在拆迁中,两种补偿安置标准的选择适用,往往成为当事人各方争议的一个焦点。

  二、集体土地征用中房屋拆迁应注意的问题

  1、依法办理征地审批手续。因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋,其前提是该土地被批准征用。我国《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,建设占用土地,涉及农用地转化建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有,如项目建设不把集体土地依法征用为国有土地就实施房屋拆迁,从根本上违背了我国土地管理法的基本规定,没有土地征用审批手续,就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据,边拆迁,边征地、先拆迁,后征地,都在法律禁止之列。

  2、征地管理部门按征地被批准方案实施并发布拆迁公告。征用土地方案经批准后,市、县人民政府应当在被征用土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等,尤其是集体土地征用中需拆迁房屋的,应在公告中明确被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理户口的迁入、分户;房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押;核发营业执照等事宜。
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