2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下简称《规定》）。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”对于上述两条规定，笔者认为有些地方值得探讨。

　　由于动产与不动产的自身属性，动产流动性强，易于被执行人转移、隐藏；而不动产则相对稳定得多，且在进行权属转移时大多需向有关部门办理过户手续。长期以来，人民法院在民事案件财产执行过程中，对被执行人不动产的执行，是案件执行的主要方式之一，如对被执行人的房产进行拍卖、变卖或直接用于抵偿债务就是常见的手段。《规定》实施后，按照《规定》，人民法院采取上述手段时，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”笔者认为这样规定在实践中较难操作。

　　首先，“最低生活标准所必需的居住房屋”难以界定，究竟多大面积的房屋为“最低生活标准所必需的居住房屋”；其次，如被执行人有多所房屋可供执行，则执行此条规定是没有问题的。但从我国目前绝大多数人只拥有一套住房的实际情况来看，要执行被执行人的房产，就必须解决房屋的分割、置换问题。即将一套住房中超出“被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”范围之外的面积分割出来进行拍卖、变卖、抵债，或者将被执行人面积较大的房产置换成面积较小的房产，这样做的复杂程度和繁琐程度可想而知。

　　在法律层面上看，《规定》第六条、第七条与担保法的有关规定存在事实上的抵触。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见，当抵押合同的抵押物为房屋时，抵押权人在债务履行期届满未受清偿时，可以从拍卖、变卖该房屋所得的价款中优先受偿。例如，现实生活中存在大量的商品房按揭借款合同。购房人向银行贷款买房，是以所购房屋为抵押物的，此时购房人是抵押人，银行是抵押权人。购房人买房入住后，不按期履行借款合同，银行诉至法院获得胜诉后，有权要求以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。但如果法院要对抵押房屋进行处理时，就会遇到前面所述的房屋分割、置换的难题。这样，银行的抵押权就难以实现，其本来受担保法保护的权益就可能遭受损害，进而在整个社会生活体系中，以房屋做抵押进行交易的模式将逐渐丧失生命力，最终消失。

　　从社会效果来看，《规定》第六条、第七条似乎体现了法律对被执行人的人道主义，有利于社会的稳定。但却付出了对申请人权利的主张和人民法院执行手段进行限制的代价，笔者认为无异于饮鸠止渴。拍卖、变卖被执行人的房产，可能会使被执行人及其所扶养家属将要居无定所，但也许申请人已然是居无定所，较之被执行人更加贫困潦倒，这时法律又如何体现其对权利人的人文关怀呢？权利人受限制，赖帐者受保护，长此以往，人们的道德观念、社会价值体系将会产生模糊混乱，更加不利于社会的稳定。