何某、梁某等48户香港业主诉某发展有限公司等商品房预售、委托出租合同纠纷上诉案商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案

　　法公布(2002)第29号

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2000)民终字第111号

　　上诉人(原审原告)：何晓明、梁安国等48户香港业主(详情见附表)。

　　诉讼代表人：何晓明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座41/FH室。

　　诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座 3314室。

　　委托代理人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。

　　上诉人(原审被告)：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。

　　法定代表人：杨大毅，董事长。

　　委托代理人：许光明，该公司副总经理。

　　委托代理人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业 中心5楼8室。

　　法定代表人：苏健雄，董事长。

　　委托代理人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：黄山旅行社。

　　法定代表人：苏健雄，董事长。

　　上诉人何晓明、梁安国等48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案， 不服安徽省高级人民法院(1998)皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，何晓明、梁安国及委托的代理人吴三七，利达公司委托的代理人许光明、郑明继，融系公司委托的代理人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　经审理查明，黄山利达房地不开发有限公司(以下简称利达公司)系黄山花园房地产项目的，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年l月 9月，利达公司分别与何晓明、梁安国等48户香港购房业主(以下简称购房业主)签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方(利达公司)须于1994年 12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方(购房业主)使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3%计付违约金，延期超过 120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向已方支付违约金;甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山在有关建筑工程质量检验部门检验合格后万可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房;乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋登记部门领取房屋，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司(以下简称融系公司)的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。融系公司与黄山旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定发展商(即利达公司)委托融系公司与黄山旅行社(合称宾馆管理公司)管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的 10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红;购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款 6，973，158港元。1994年11月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5%向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用 453，239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向融系公司支付了装修费1，021，030港元，委托融系公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36，178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984，852港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站(以下简称质监站)检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。

　　另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站1999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年 10月9日接受一审法院调查询问均证明，讼争房屋1994年年底前已进行竣工验收。

　　一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之一即约定的月3%计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决1、被告利达公司应于本判决生效后30日内支付诸原告逾期履行违约金119，011港元(支付每位原告违约金数额附后);2、诸原告与被告签订的《黄山花园宾馆出租合同》终止履行，三被告应在本判决生效后15日内将所涉房屋交还给各原告;3、被告利达公司任于本判决生效后30日内退还给诸原告装修费未使用部分计984，852元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任(支付每位原告数额附后);4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币54，181元，保全费人民币24，520 元，合计78，701元，原告负担48，701元，被告利达公司负担15，000元，融系公司负担7，500元.黄山旅行社负担7，500元。