某投资有限公司诉某市农村信用合作社联合社商品房预售合同纠纷案

　　云南省昆明市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2004)昆民一初字第47号

　　原告(反诉被告)：云南容畅投资(集团)有限公司。

　　住所：昆明市三市街9号。

　　法定代表人：刘旭，该公司董事长。

　　一般授权诉讼代理人：王海长，该公司职员。

　　一般授权诉讼代理人：李剑，该公司职员。

　　被告(反诉原告)：昆明市农村信用合作社联合社。

　　住所：昆明市兴仁街50号。

　　法定代表人：高波，该合作社理事长。

　　特别授权诉讼代理人：曾成科，该社综合部经理。

　　特别授权诉讼代理人：王燕斌，云南海合律师事务所律师。

　　原告(反诉被告)云南容畅投资(集团)有限公司(以下简称“容畅公司”)诉被告(反诉原告)昆明市农村信用合作社联合社(以下简称“农村信用社”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2004年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2004年3月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)容畅公司的诉讼代理人王海长、李剑，被告(反诉原告)农村信用社的委托代理人曾成科、王燕斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　本诉原告容畅公司起诉称：2000年7月20日，容畅公司与农村信用社订立了昆吉泰龙字(2000)27号《商品房预售合同》，对该商品房的参考售价和最终销售总价的计算方式进行了约定。2002年7月5日，容畅公司通知农村信用社办理所购住宅交楼手续，双方于2002年11月1日就 48套住宅交接事宜正式签订《金碧辉煌大厦住宅交接书》，确认容畅公司销售给农村信用社的48套住宅实际总面积为6696.80平方米。根据双方于 2001年4月3日签订的《补充协议》，容畅公司于2002年11月委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心对包括该48套住宅在内的整栋金碧辉煌大厦进行成本审核，核定该48套住宅的总成本为29503355.11元。按照双方约定的计算方式，总房款为34488786.4元，农村信用社实际支付 22800000元，尚欠11688786.4元。据此，诉请法院判令农村信用社：1、支付拖欠原告的48套民用住宅售房款共11688786.4元; 2、承担本案的诉讼费。

　　本诉被告农村信用社答辩称：2000年7月2日，双方签订《商品房预售合同》，约定农村信用社向容畅公司购买48套住宅用途的房屋，参考售价为4000元/平方米，双方确认支付房款以最终销售总价=总成本(建设成本+费用+税金)+税后利润(按最终销售价总价×6%计算)的计算方式确定。2001年4月3日，双方签订《补充协议》对款项支付方式进行了进一步的约定。根据《补充协议》的约定，由有资格的部门对工程建筑成本及各项费用予以审核后进行决算。容畅公司在未通知并征得农村信用社同意，在工程尚未完工的情况下单方委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心对金碧辉煌大厦的建设成本进行核算，并于2002年11月出具了《金碧辉煌大厦房地产开发成本核定报告书》给农村信用社，容畅公司要求按此报告核算的建设成本支付房款，但该报告对建设成本核算目的是对该项目的全部投资审核进行确认，而非依据双方约定对双方交易的48套住宅的建设总成本进行有针对性的审核，因此，该报告结论不能作为双方结算之依据。为了便于双方结算，农村信用社在征得容畅公司同意并在其配合下，委托了云南亚太工程造价咨询有限公司对该48套住宅所涉及成本进行核定。根据云南亚太工程造价咨询有限公司出具的《“金碧辉煌大厦”48套住宅成本审核报告书》及双方合同约定，该48套住宅的最终销售单价为3138.16元 /平方米，农村信用社应付房款金额为20876483.87元，其已支付2280万元。据此，诉请法院驳回容畅公司的诉讼请求。

　　反诉原告农村信用社诉称：农村信用社应付房款金额为20876483.87元，其已支付款项2280万元，多支付款项 1923516.13元。此外，根据合同约定，容畅公司应在2001年12月30日前向农村信用社房屋。2001年4月3日双方签订《补充协议》对款项支付方式进行了进一步的约定。为支持金碧辉煌大厦的建设，双方按4000元/平方米价格估算，由农村信用社提前分期预付了1936万元预付款。容畅公司直至2002年7月5日才通知农村信用社，根据双方约定，容畅公司逾期交房202天，已构成违约，应承担违约金1510000元。据此，诉请法院判令容畅公司：1、退还农村信用社多支付的购房款1923516.13元;2、支付逾期交房的违约金1510000元;3、承担本诉及反诉的全部诉讼费用以及农村信用社为维护自身权益而支出的律师代理费75600元。

　　反诉被告容畅公司答辩称：容畅公司确实有逾期交房的问题，但是因不可抗力造成。容畅公司实际交房的日期为2002年7月5日，而非对方所述是2002年11月1日。容畅公司委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心进行造价审核，在该审核报告中明确写明了各构件的造价、总成本及投资成本，该审核报告准确、有针对性。农村信用社所提出的3138.16元/平方米的价格，是依据云南亚太工程造价咨询有限公司所作报告得出，该报告容畅公司是在诉讼过程中才看到，鉴定报告在分摊时，只对48套住宅进行了，存在很多不合理的部分。据此，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

　　综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、农村信用社应支付给容畅公司多少购房款?2、容畅公司是否逾期交房?

　　原告(反诉被告)容畅公司针对其在本诉中所主张的事实、理由，及其在反诉中的答辩观点、理由，提交如下证据材料：

　　第一组：《公司变更登记申请书》，证明容畅公司原名为昆明吉泰龙房地产开发经营有限公司，现已更名为云南容畅投资(集团)有限公司。

　　第二组：1、《建设规划许可证》;2、《国有土地使用证》;3、《商品房预售许可证》;4、《施工许可证》;5、《建设工程规划许可证》。证明容畅公司预售房屋具备合法有效的资格。

　　第三组：1、2003年1月7日的《关于结算审核结果告知函》;2、2003年1月8日戴文奇签收的《收条》。证明容畅公司、农村信用社双方就已售房屋的结算事宜反复磋商，一直未达成一致意见，容畅公司起诉尚在诉讼时效内。

　　第四组：1、《商品房预售合同》;2、2002年12月20日的《工程质量核验证书》;3、《房屋面积计算报告》及测绘机构资质证书; 4、《房屋建筑面积计算表》;5、《交楼通知书》及快递存根;6、《金碧辉煌大厦住宅交接书》。证明容畅公司向农村信用社交付的房屋经云南省工程质量监督管理站验收合格，农村信用社购买的金碧辉煌大厦东南楼的全部住宅，共6种户型，每种户型8套，共48套，总面积为6696.80平方米，此面积为有资质的第三方(昆明市房兴房屋建筑面积测绘有限公司)测量确定。容畅公司已经按照合同约定完全履行了交房义务，双方对合同标的物的质量、面积无异议。