“年8%的租金回报，10年后开发商回购，40万投资一个，等于每年净赚5万元。”当李女士看到这样的宣传口号时，她并没有停下脚步，之前一次失败的投资让她对开发商的这类承诺已经没有任何信心。

　　包租———羊毛出在羊身上

　　“6年收回成本，15年后房产增值2倍。”两年以前，李女士在这样的广告宣传声中怦然心动，迫不及待地买下了一个商场内20多平方米的小型商铺。由于开发商当初承诺的返租收益高达12%，李女士对于自己的这笔投资充满信心。

　　没想到的是，两年过去了，李女士除了付款时拿到的第一笔“租金回报”之外，就再也没有拿到任何收益了。当初宣传中地理位置优越、前景光明的商场至今依然人气不旺。更让李女士痛心的是，手头的商铺不但没有升值，反而降价了，“当初花了近40万元买的商铺，到现在30万也没人要。”

　　在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式，这种模式往往提出高额租金返还，看似利润高昂，但实际上却并非如此。

　　业内人士指出，包租根据国家规定不能由开发商承担，但实际上大多包租的公司还是由开发商投资的，由于包租公司的背景造就了开发商与包租公司的利益捆绑模式。开发商一般采取借品牌的手段建立市场形象，如酒店商场租赁或承包给世界知名管理公司。借此树立投资者信心，其根本目的是加价销售，使项目的销售价格高出市场正常价格的15%~30%，最厉害的要接近50%.同时承诺9%~10%左右的投资回报。也就是说，消费者所购买的商铺实际上已经是注了“水”的，所谓返还的“利润”其实就是自己已经付出去的。

　　“实际上，无论什么促销模式，说穿了就是羊毛出在羊身上。”一个开发商这样告诉早报记者。

　　由于开发商资金紧张，才采用包租的套现开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用，这使得开发商往往无法履行合约。另外，发展商承诺的回报期一旦结束，投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的，大多数在售楼结束后，会立即撤场。这时商铺经营权分离，无法协调管理和统一规划的业务。如果面临同区域低价位租金商铺的竞争，必然会不堪一击。

　　地产代理机构合富辉煌分析人士表示，正是由于这种情况的发生，仅就上海而言，包租已经很难获得投资者的关注。

　　高息返租=危险的高成本融资