主要观点和投资策略：

　　我们对房地产行业的最新观点可以总结成三句话：政策是“山雨欲来风满楼”，市场是“强弩之末势不能穿鲁缟”，策略是“君子不立危墙之下”。我们判断，在相关政策出清、房地产市场调整后再启稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市，因此将行业评级下调至“中性”，覆盖范围内所有个股的评级全部下调一个等级(详见盈利预测及评级表)。

　　政策：调控序幕提前拉开!

　　最近一周内，中央各级政府针对房地产的调控政策出台相当密集，这当然不能一厢情愿地解读为“靴子落地”。相反，在我们看来，政策调控的序幕已经提前拉开了，房地产市场泡沫继续发展的一个重要假设——政府暂不出台严厉的针对房地产的调控政策已发生动摇。我们预计，在国务院常务会议之后，中央各部委将会研讨一些区别化(保自住、控投资)的调控政策，而各地政府也有可能会配合拿出一些切实可行的举措。因此，政策方面或许要等一段时间才能明朗。

　　市场：降温势在必然

　　我们预计未来一段时间(三个月内可见分晓)，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。理由是：已经出台及未来可能出台的政策，将会有效地抑制投资性需求和增加供应，从而切实地改变市场的供求关系;市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。

　　对近期一系列调控政策的点评

　　1.国务院常务会议再次强化了调控信号

　　政府对房价泡沫的态度已经非常明朗了，14日的国务院常务会议决议已经宣告新一轮调控序幕的正式拉开，调控重点将集中在高房价的一线城市;高档房所受影响将大于普通住房;短期内，房地产投资不会马上放慢;旧城改造将加快。

　　2营业税减免优惠取消，意在打击炒房

　　调整营业税优惠政策的意图相当明显，在于通过提高交易成本抑制投机炒房。我们必须承认，这个政策的出台时间比我们预想的要早，应该也是超出市场的预期，这表明中央对高房价问题保持着极高的敏感性。其次，维持其他优惠政策不变表明政府的思路仍然是“有保有压”，对自住性和改善性需求仍然予以支持。

　　3.加强土地收支管理，意在限制屯地

　　我们认为：加强土地出让收支管理的目的，主要是对地方政府的相关行为进行规范和约束，防止各地政府对土地财政的过分依赖。然而，这个规定从客观上，对打击开发商屯地、拍地王将起到有效的抑制作用。预计未来土地市场将出现明显的降温趋势。