背书在行业里面怎么回事?像龙湖会说，我在西部是老大，在北京销售也比较领先等等，这些实际上是在对企业背书，万科会说、中海会说，各个企业都有自己的特征。

　　整个房地产项目和产品线的研究，我觉得是有一个系列的，首先必然和项目的品牌有关系。然后，包括品牌的核心理念，品牌的阶段发展，包括最重要的是我们的产品线细分，包括各产品线间的定位，我觉得我们重企业、轻项目的情况，随着房地产的项目越来越成熟，项目会越来越重要。像买股票看大势。我们也研究过仁恒、星河湾或者绿城，抗跌性非常好，甚至别的在跌它有微涨，这和项目的运作有关。如果我们产品线的内涵再拎出来，包括产品的阶段进行总结，我觉得非常有意思。经常说企业品牌带上项目品牌，最后再做一个叫背书品牌。

　　首先看看保利的发展，92到97年，是品牌奠定阶段，97到02年是品牌形成阶段。02年之后是整合阶段。最后还有沉淀、展望。产品线也很有意思，分成了康居系列、珍品系列、山水系列和尊享系列，每个系列有不同的产品。我记得在美国消费者人群分为11类，比如说成熟长者、丁克家族、三口之家……，不同的消费者关注的产品是不一样的。万科大家更熟悉了，金色花园、四季花城等系列，万科也不再坚持了，说最近要做一些商业，翡翠别墅也是可圈可点的。

　　我们看看卓越为我们做的贡献，卓越也是从单项目品牌开始积累逐步向一系列的产品线发展。分住宅、商务系列等。稍候，任总对话相信会讲得更深一些，我们是帮他推动一下。他的未来海岸系列相信大家看过。最近他在商务系列做的一些整合，像卓越的两个商务类广场，在深圳也是非常成功。为什么这样?和深圳的城市化进程有关系。城市化进程超过90%以上，是的机会，还是住宅会有机会?但是写字楼的机会会更好。卓越未来海岸的项目非常漂亮，这是长沙、东莞和青岛的。还有尚居系列，同时在上海他们有一个项目，叫圣安德鲁斯庄园。还有浅水湾系列。

　　接着我们又做了一些研究，最新的还没有出来，这是08年做的研究，很多研究我们都是闷头做，不敢发布，对指数研究非常讲要素，要做得非常到位才敢对外发布。我们把所有重大企业的项目拼在一起，做成一个指数。比如保利、金地、绿城等，所有的项目拼在一起，我觉得也可以给大家一些参考的意义。比如说我们在长三角、环渤海、珠三角区域价格分布的走势也不一样，这对大家也是一种选择。我现在是近长三角还是近珠三角?哪里的板块最多?国务院一口气批了七个特区，现在热点到处都有，选择好这些热点，到底是在哪里?我觉得也是我们要根据重大企业进行的一些项目、区域的选择，这也是一种方法。

　　还有城市房价和项目价格对比。大型的企业承担着推动交易量的重要作用，有时候价格调整波动要比市场敏感得多。

　　还有项目产品线价格的指数，这需要大家支持。像万科的某个系列怎样，绿城的某系列怎样，我们最后发现，绿城一直处于高位，不同的产品线表现的指数高位不一样。

　　什么是指数?指数就是标准，我们希望把有效的标准找出来。

　　做了这些研究，我们也在反思我们发展的轨迹，我觉得，房地产就是我们需要做指数，除了指数的指导，还要对指数进行解读或者是对个案的项目进行测评。就像我们的股票一样，除了看大势，如果真的有一个什么类似巴菲特这样的金手指，指出“买这个地方就可以涨”，如果是有这样的人，对房地产行业也是很有意思的。

　　指数分为宏观化的指数，我们也在做微观化。05年我们做了一些改进，里面增加了特别价格指数，现在房价说涨、跌没有意义，要去掉特征才有意义。05年后我们做了一些改进，同时在典型、个案样本上下了更多的功夫。之前我们的数据只能是调研使用，95年要发一张纸给大家填成交量、价格，现在根据互联网，我们可以做到全样本检测了。

　　住宅指数，我们发现和大家有关的指数涨价，用典型价格指数会更贴近大家。宏观指数可能反应不明显，但是住宅指数非常明显，特别是典型样本。把某个区域的典型样本换为别的因素，涨跌对市场表现反应非常准确。

　　指数体系，我们也分为市场份额要足够大、销售表现，你说你好卖得不行也不行。产品创新，节能、省地包括纳帕双拼的感觉，像独幢的感觉，包括中英、朗诗做的工作，都是值得肯定的。最后是价值挖掘，很多人在说了，给你这块地你要对得起这块地。你卖1.5万，给别人可能可以卖5万，这和价值发掘是有关系的。

　　典型样本当中，有的活跃，有的不活跃，这些样本的研究是非常有意思的，根据这些轨迹，我们找一找，可以找出一些上海地方的脉络发展。

　　这是我们所做的一些工作，任何东西不是尽善尽美，但是坚持做可能会有历史。第一届的数字地产节，当时是在崇明开的。第一届当时说很慢，比去北京还要慢。第二届在船上，第三届是在镇江大厦，第四、第五届在北京。12月4号，可能和住交会同期发行，如果大家有兴趣看住交会，可以看房协有一个最新的，和我们有一个形势通报会，大家可以和我们联系。

　　测评也做了微观月度发布的情况，北京，上海我们都在做这些工作，包括历年典型样本的，我们根据这些样本跟进区域板块。

　　杨胜部长曾经提出，我们做典型指数，不要让开发商感觉很累，总是给你数据，你们也应该给他们一些回报吧?我们给什么回报?我觉得就是对你们项目上进行评级吧，我们比较独立、客观、公正，消费者可能会相信，我们会扩大消费者、信贷机构对这些项目的关注。同时，我们做一些定向性的活动，当然我们的活动可能是非常贴近研究体系、真正消费者的体系。

　　这是我们的一些做法包括我们做的系列白皮书，针对项目仔细研究，你到底怎么回事?包括我们找出的指标，都是大家不关注的指标，一些特殊指标，我们对特殊指标进行背书，就像一些企业的特征可能就是一个，我们对这个最重要的特征进行背书。

　　我们整个的研究很有意思，希望可以得到大家的帮助。我们认为，老百姓买房子关注四个因素就够了，一个是市场因素，二是企业因素，三是项目因素，四是区域因素。抓住这个基本不会错。每个因素里面，大概细分出不同的指标，自己研发30多项，一共一百零几项指标，有房价收入比等，大家可以听得懂的，我们还有差价收入比，比如这个消费者有一套房子，现在又一套，应该算你的差价收入比。我们利用我们的经验，来进行市场因素或者是对指标的修整，我们希望把这些指标变成一个可理论化的，当然这是理想状态，变成一套数据系统，或者是大智慧的决策系统，最后点进去，判断楼盘，如果有一些价值、测评，我觉得非常有意思。稍候我们会看一下活动当中做的努力。