双方签了合同后,买方才发现卖方的共有产权人死了一个,房子没法过户。但此时,中介费已经付出去了。房产交易没完成,中介费究竟该不该付?为此,近日购房人和中介闹到了法院。购房人状告中介,要求退还已经付出的6000元中介费;而中介却反诉购房人,要求他继续付清未付的5200元中介费。
【拍案】
签了协议才知没法过户
2009年4月28日,刘先生经高鹏房公司介绍购买思明区的一套房产。据介绍,该房产的产权人是老杜和儿子小杜夫妻三人,他们一家三人共同为出售方。
根据《房产买卖协议》约定,出售方应于2009年4月30日办理产权解押,于2009年5月15日前往办理过户手续,于收到全额房款当日将房屋交付原告。不过,该《房产买卖协议》仅有小杜一人签字。
刘先生说,《房产买卖协议》签订后第二天,中介才告知刘先生,该房产共有人之一老杜在签订《房产买卖协议》前一两个月,就已经死亡了,因此,该房产无法按时过户。刘先生得知此情况以后,立即要求解除与小杜签订的《房产买卖协议》。2009年4月30日,小杜将2万元定金退还给他。
买方要退钱中介还要收
刘先生认为,高鹏房地产中介公司作为居间人,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,导致《房产买卖协议》无法成立生效,更无法得到履行。“我已经和卖方解除《房产买卖协议》,那么,中介就应该退还中介费。”不过,中介并不认同刘先生的观点,反而要求刘先生按原来的约定,付清剩下的5200元中介费。高鹏房产的代理人胡文民律师说,中介在促成买卖双方签订房产买卖协议时,对老杜已经死亡的事实并不知情,买方刘先生当时也同意由小杜代表房产共有人签这份合同。
此后,刘先生多次找中介协商,要求退还已支付的中介费6000元,但都遭到了拒绝。为此,他只好起诉到法院,希望法院判令被告返还6000元中介费。
刘先生的代理人、远大联盟律师事务所陈毅艳律师说:“房产中介机构负有核查房产权属的义务,但是被告的这家中介公司不但没有去核实该房产的实际情况,更没有如实告知该房产共有人之一老杜已经死亡的事实,导致购房者在支付了定金以后,不得不与出售方解除合同,还耗费了大量的时间和精力。”她认为,购房协议没有可能依约履行,且合同已经解除,中介无权收取任何费用。
思明区法院一审采纳了陈毅艳律师的观点,法官判决认为,中介没有促成合同成立,不应该向买方收取中介费,已经收取的6000元中介费应该退还。
【专家说法】
中介负有审查义务
厦门大学法学院副教授黄健雄:房地产中介的居间报酬,只有在促成委托人与第三人间建立有效的合同关系,即在房屋交易成功后才可以请求报酬。现买方发现卖方的共有产权人死了一个,房子没法过户,房屋交易没有成功,不能达到购买房屋的目的,房产中介主张取得佣金没有依据。
在实践中,中介公司往往还承担着审查产权人处分权、购房人的履约能力、代收代转定金、代收预付款、代办贷款等义务,而这些义务对维护交易双方的利益至关重要。
由于中介公司的过错,导致交易一方遭受损失,这种情况下,中介公司是否应当承担责任?虽然中介公司履行审查产权人处分权、购房人履约能力等义务具有居间性质,但委托人系基于对中介公司的信任进而与相对人进行交易,如没有处分权的人擅自转让他人房产、购房人无购买能力导致合同无效或不能履行,甚至遭受重大损失,中介公司还应承担违约责任或适当比例的损害赔偿责任。
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