小编：徐律师，你好！

徐律师：你好，也给读者带个好。

小编：房交会特刊上，您的手机（13940079707）公布后，咱不少读者的难题都第一时间得到了回复，很多读者都通过咱房法热线（024-62660761）向您表示感谢呢。

徐律师：别客气，应该做的。从我接的电话来看，现在老百姓面临的房产纠纷还真不少。

小编：是啊。所以就更需要像您这样的专业律师给咱百姓“指点迷津”。

徐律师：没问题。哪位读者朋友有房产纠纷方面的疑惑都可以给我打电话。

小编：好嘞，那咱们回顾下最近这段时间都有哪些典型问题……

不管您的房子遭遇了什么法律问题，还是碰到了什么与法律牵扯不开的麻烦，或者有为难的房产纠纷即将开庭，024-62660761随时恭候，我们将邀请沈阳最优秀的律师为您解忧。

和平区张女士

我年初买了同事一套房子，但不知道如何办理过户。这其中需要注意什么？希望《法眼》帮个忙。

法眼有方：房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和部门办理过户与产权转移登记手续。《城市房屋管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。

《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”您可以根据您过户房屋的性质按照上述法律规定办理相关手续。申请转移登记，您应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

浑南新区小杨

现在售楼广告、楼书一个比一个打得猛，看着规划图都很漂亮。那这上面的内容，开发商应该兑现吗？

法眼有方：售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”、“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

和平区马先生

听说有的楼盘交了钥匙就算交房，不管房证到没到手，应该是怎么回事？

法眼有方：商品房买卖合同通常对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，但对商品房怎样才算交付使用则没有具体约定，日常生活中，买卖双方往往对此存在不同理解而引发争议。出卖人往往认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙，接受经验收合格的房屋，还包括取得房屋所有权证书。

为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定，无论出卖人逾期交房或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。

于洪区高先生

去年7月，我买了一套房屋，交清了房款。合同上约定今年3月30日交房，但开发商一直拖到现在都没有交房，我想知道开发商逾期交房应负什么责任？我是否可以起诉开发商？

法眼有方：在房地产买卖合同法律关系中，出卖人开发商的主要义务之一是按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给买受人。除出现合同约定的特殊情况外，如出卖人超出合同规定的期限交付房屋，则构成违约，应承担相应的违约责任。违约责任的承担原则是“有约定，按约定；无约定，按法定”。具体而言，即：如果商品房买卖合同中对逾期交房违约责任有明确具体约定的，按约定执行。如果商品房买卖合同中对逾期交房违约责任没有约定的，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第17条“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，确定违约金数额。另外该《解释》第15条还规定，除当事人另有约定的，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人还可以解除合同并要求赔偿损失。

通过向法院提起诉讼以解决民事纠纷，是公民的一项基本权利。但为节约成本，可以和出卖人先行协商解决；如果协商不成，再向法院提起诉讼。

沈河区王先生 

儿子和媳妇偷走我的房证过了户，让我这老头子怎么办？

法眼有方：儿女侵占老人房产，多利用老人信任，瞒骗老人过户、出让房产，或在动员老人公证、过户时，口头承诺老人拥有房产使用权，并承诺会尽赡养义务，但过户后不兑现。老人们一定要保管好身份证、户口簿和房产证。办理业务时，一定要弄明白即将办理的是什么，不要随意签名。此外，当老人决定将房产赠与某人时，完全可在公证时要求一些附加条件，如明确子女应尽的赡养义务等，以保障自己日后的生活。

大东区吴女士

我有一处物业，已经出租。现急需用钱，我还可以出售或者用它来作抵押吗？

法眼有方：如果您是房屋的产权人，就在房产出租期间，仍然可以将房产出售和抵押（用以取得贷款）。这对房产的租赁关系不产生大的影响，即产权人在房产出租后，仍然可以行使对房产的处理权。