有人说，社区商业就像玻璃柜里的蛋糕，看上去很美，但很难吃到嘴里；也有人说社区商业像一座围城，先进入的人承受亏损，等居民住满后别人又挤不进来。而对居民来说，社区商业永远找不着标准答案。

　　新社区业态缺失

　　底商追求回报致“围城”

　　何先生搬进位于南三环外的世华水岸小区不久，新的问题就开始困扰着他。“附近连个便利店都没有，晚上下班想卖点东西不是特方便。”他随口说道。

　　据介绍，现在他所住的世华水岸小区地理位置还算优越，位于南三环外，距离方庄仅3公里，现在房价也直逼每平方米2.5万元大关，但小区周围的配套商业设施却令他不满。“附近综合类型超市、便利店很少，如果想去大一点的超市，就只能开车去方庄家乐福了。”

　　相对发展较早的回龙观、天通苑等社区也存在着诸如此类的问题。有业内人士分析认为，一些超市、便利店等商业机构并不是没有看到新兴小区的潜在商机，但过高的底商租金和相对较低的回报率，是导致这些新兴小区商业业态缺失的主要原因。

　　所谓社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

　　中国社区商业工作委员会主任、中国商业联合会专家委员董利认为，我国社区商业普遍带有住宅底商的特点。国内房地产在社区之初，其实是考虑到配套商业设施建设。但随着房价上涨，投资者在购买底商后，希望以高租金形式将出售，导致本来就处于微利行业的超市、便利店等配套商业设施不能进入社区。业内人士将这种商家看到商机，却难以进入，形容是新兴社区的商业“围城”。

　　老社区盘踞要地

　　成熟商户抬高生活成本

　　其实，不仅是新兴社区存在周边商业配套设施缺失的问题，一些位于商业发达地段的老社区，也有自己的尴尬。家住朝外的周女士一直在烦恼一个问题——社区附近虽然有个菜市场，但价格却比东四环外贵出15%，一个月算下来，菜价就要多花出不少钱。

　　记者走访发现，物价偏高是这些处于商业发达地区的老社区的普遍问题。东直门地区、望京地区，均有这种情况出现。

　　业内人士指出，老社区本身处于商业发达地区，周边写字楼、使馆区林立，消费水平普遍较高，但这也给长期在老社区内居住的人群带来不利影响。“最直接的体现就是生活成本的增加，由于商业设施比较发达，租金相应较高，而这些高出的租金部分只能以抬高商品价格的形式转嫁给消费者。”

　　5，10，20

　　标准社区模式“看上去很美”

　　据了解，业内专家注意到了目前北京社区商业的发展短板，并在试图推出一种“标准化社区模式”。

　　北京财贸职业学院商业研究所副研究员韩凝春告诉记者，一种名为“5，10，20”的标准化商业社区模式正在研究过程中。“社区居民在5分钟内能够到达社区零售网点，10分钟内能够通过步行，或借助简单交通工具到达社区商业中心，20分钟内借助交通工具能够到达区域型商业中心，这将是社区商业较为理想的模式。”她介绍说。

　　不过，这种相对理想的社区模式在业内也受到了质疑。有专家表示，一般情况下，5分钟达到社区零售网点比较容易实现，而对于比较成熟的大型社区，附近往往也有社区型购物中心，但这些社区大多距离城市核心商圈较远，难以符合通过搭乘交通工具20分钟达到区域性商业中心的目标。

　　那么，如果一个社区距离区域商业中心较近，则该社区一般位于核心商圈附近，如崇文门等，但这些位于黄金地段的社区大多开发时间较早，社区配套商业大多属于自然形成，不如新社区的规划合理，社区零售网点不丰富。而且，这些社区的较贵，生活成本较高。

　　此外，据韩凝春介绍，大兴地区正在尝试一种借助电子商务平台解决社区商业的新模式。据了解，这种社区商业模式通过实体零售店和网上销售结合的方法，使居民可以在家通过“点击消费”完成商品交易，从而帮助新兴社区解决周边配套设施不足的问题。“目前该模式正在大兴地区试点，如果成功，可能推广到更大范围。”韩凝春表示。

　　市场化难除诟病

　　可把社区商业当公共设施建设

　　对于社区商业究竟怎么建设，不少专家表示，相关部门不应完全将社区商业进行市场化运作，而是应该当成公共设施来建设。

　　中国人民大学商学院黄国雄教授认为，社区商业在完善商业服务功能的过程中面对很多困难。作为一处新的住宅区，社区商业的人气集聚有一个过程，因为房地产全部售出大约需要3-5年，但这3到5年时间中，运作社区商业的零售商因为客流有限大多难以支撑。这些商家基本是以中小型为主，资金有限，第一年亏损可能还能坚持，但第二年再亏损则很难支撑。

　　在黄国雄看来，社区商业应作为公共设施进行建设，给经营社区商业的商家以优惠的政策，包括资金支持、地租减免、税收减免。

　　还有专家表示，社区商业应该包括广泛的含义，不仅仅是新住宅区社区的问题，从北京来看，比如机关大院、大学里面以及街道，都应该纳入到社区商业的范围中。

　　商报记者 袁芳 李铎

　　商报实习记者 杨安琪 姜子谦/文