一、旅游房地产的分类及特征

　　1.旅游房地产的分类

　　旅游房地产可以有不同的分类角度。按照功能的不同，可分为旅游景点房地产、旅游商业房地产和旅游住宅房地产三类：按照与风景区的位置关系可分为借景式开发模式(如西湖的“湖景房”、黄浦江的“江景住宅”等)和造景式开发模式 (如华侨城等)两类;按照产权类型，可分为产权酒店、分时度假酒店和旅游住宅房地产三类。

　　2.旅游房地产的特征

　　旅游房地产与传统房地产相比，具有不同的特征，详见表1。

　　表1：旅游房地产与传统房地产的区别

　　特征

　　分类特征细分旅游房地产特征传统房地产特征

　　项目

　　本身项目策划前期策划更复杂、更有意义强调系统完备性和产品生活功效

　　产品突出休闲度假功能强调外部环境设计

　　市场营销部分可期权消费，可跨地区经营经营本地化，很难跨地区经营

　　要求档次高按产品类型呈多层次

　　经济

　　角度投资性投资回报率高以自行居住为主

　　消费性消费档次高，平衡社会价值与回报消费层次多样，以商业性为主

　　外部性相对影响大相对影响小

　　对区域

　　影响政府影响多角度政策影响：旅游、房地产、交通、城市建设等房地产政策影响较大

　　地区经济政府关注度高，成为地区经济增长点相对于其他行业，是地方财政主要来源

　　需要符合旅游房地产整体性规划和布局符合详细性控规，协调与周边项目关系

　　资源利用依托于独特旅游资源(自然和人造景区)局限于小区的绿化景观，无地方特色

　　环境保护强调环保意识，维护旅游区的自然景观只需遵守城市环保条例

　　二、我国旅游房地产迅猛发展的动因

　　1.地区经济快速增长是根本原因

　　首先，1994年至今，我国旅游业保持着良好的增长势头，国内旅游人数和国内旅游者总花费分别以年均20%、9%的速度增长，国内旅游者总花费与国内生产总值呈明显的正相关关系。其次，家庭收入快速增长和休假制度改革使日益增长的度假旅游需求成为旅游房地产开发的潜在商机，部分群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。再次，“珠三角”、“长三角”、“渤海湾”、“北部湾”以及大都市“一小时经济圈”等中心城市的经济扩散效应带动了区域旅游房地产的快速发展。

　　2.地方政府出台的相关制度措施拉动了旅游经济

　　由于度假旅游者可以促进旅游地餐饮业、酒店业及休闲娱乐业的发展，旅游房地产还能带动周边地产升值，因此，地方政府纷纷采取提高景区知名度打造城市品牌、加强交通等城市基础设施和旅游服务配套的建设等，为旅游房地产的迅速发展提供坚实基础和动力保证。

　　3.旅游地产成为开发商获取土地资源的新方式

　　近年来政府不断加强宏观调控，土地资源的争夺日益激烈，而旅游房地产为开发商提供了新的契机。例如深圳观澜豪园项目“以泛旅游包装、用超地产招商、借旅游房地产推广”实现了土地供应模式从政府包办到市场运营的成功转变。

　　三、我国旅游房地产发展的制约因素

　　尽管近10年我国旅游房地产发展迅速，但是由于它是新兴产业，因此，在消费观念、开发经验、政府制度等方面仍然存在一些阻碍其发展的制约因素。

　　1.发展分时度假产品阻力重重

　　(1)产权问题

　　长期以来，我国商品住宅销售按时间段划分产权是一块真空，对于办理时权的手续还没有合法的依据，并且，在商品房销售方面有明确规定“不得分割拆零销售”。这就限制了分时度假产品的销售。

　　(2)网络技术支持不足

　　分时度假网络是可以使客户在网上进行选择、购买、预订及交换的技术平台，能够使旅游房地产在时空两个维度上实现效用最大化。但由于利益分配和风险承担等问题未能得到解决，我国尚未建立分时度假网络。

　　(3)消费观念和市场条件尚未成熟

　　分时度假产品在我国仍属新兴消费理念。

　　2.缺乏与景区相协调的统一规划

　　一些项目没有与景区相协调的统一规划，只注重项目对资源的利用程度，而忽略对景区和周围地块的影响，造成自然景观和人文景观的不和谐，如张家界著名景点锣鼓塔的“宾馆城”。一些相邻项目，分别建设餐饮、商业、娱乐等配套服务设施，造成了重复建设、投资和土地资源浪费。一些项目，由于缺乏政策的引导和监控，为了增加卖点，过度开发利用自然资源，有的甚至破坏了生态环境。

　　3.开发管理经验不足

　　一些项目忽视服务配套设施建设造成“白天看风景，晚上无处去”。有些开发商只重视售前宣传，忽视售后服务，致使房屋及设备设施质量下降，房产贬值，尤其是海边或梅雨气候地带的旅游房产。项目普遍缺乏经营管理经验，产品投资回报低。有调查表明，人们投资旅游地产的最大顾虑是房屋质量差，其次是投资回报率达不到预期、办理困难的欠缺和物业管理差。这反映了开发商经营管理水平。由于大多旅游房地产项目分散经营，没有意识到品牌效应和可持续发展效益，因而，该行业存在进入壁垒低、管理水平不高、市场信誉度低等问题，存在规划设计短期行为、产品销售季节性强、对旅游业依赖性较大等问题。

　　四、应对措施

　　1.建立全国分时度假网络，适时推行分时度假开发模式，加强配套服务。

　　2.本着资源共享、节约用地、降低成本原则，制定产权、规划等旅游房地产相关法律，加强对该行业准入制度和市场的监管力度。

　　3.借鉴国外成功案例，加速培育管理人才，树立行业品牌、开拓符合国情的开发模式，从选址、购地、市场定位、设计、融资管理等几方面提高开发商的经营管理水平。