一中型商业银行个贷业务部门主管汤先生透露,目前一般的中型商业银行与机构协议的“金融服务费”为贷款总额的1.5%-2%,也有一些小银行迫于放贷任务的压力,将这一款项提高到贷款总额的3%。
“返点”变身重出江湖
据《华夏时报》记者向各商业银行了解到,自中国银行(601988,股吧)业协会叫停银行向房贷中介及其从业人员支付“返点”费用之后,各银行确实已经停止了与中介签订“返点”合同的行为。
但是,与此同时,“金融服务费”、“担保费”、“服务佣金”等另立名目进行“返点”的方式却不胫而走。“返点”以更加隐晦的方式存在于之中。
据汤先生透露,目前一般的中型商业银行与中介机构协议的“金融服务费”为贷款总额的1.5%-2%,也有一些小银行迫于放贷任务的压力,将这一款项提高到贷款总额的3%。这与原来“返点”的额度几乎是一样的。
相比之下,国有大型银行对中介机构手中的客户资源依赖性没有那么强,但鉴于“服务费”属于行业“规矩”,因此据汤先生介绍,大银行一般也会支付0.8%左右作为给中介机构的佣金。
根据北京目前的二手房价格,普通购买一套80平方米住宅,贷款额就在100万元左右。按照1.5%的“金融服务费”平均水平,中介机构每销售这样一套房,轻轻松松就可以拿到高达15000元的服务费。
事实也是如此。根据公开数据显示,2009年全年,北京市二手房贷款的总量超过350亿元,以此计算返给中介的费用就高达5.25亿元。《华夏时报》记者从北京几个大型房地产中介了解到,“返点”费用可以占其营业收入的20%-30%。
另外,据一中介公司的咨询部主任透露,目前一些中介也开始与担保公司寻求合作,要求银行以“担保费”来变相给中介支付费用。根据规定,由于房产过户到抵押有一段时间差,其风险必须由担保公司承担阶段性担保。因此中介机构就可以通过担保公司走账,使银行的房贷“返点”变相存在。
银行加大房贷比例
今年2月,北京二手住宅量价齐跌。但是,进入3月份,二手房市场回暖势头却让业界有些意想不到。
据北京市房地产交易管理网的统计信息显示,截至3月18日,全市二手房住宅网签总量达10650套,较去年整个3月份的8173套还要高出6.11%,而15日、17日的二手住宅网签量都超过1000套,重新回到单日“千”时代。而我爱我家市场研究中心的交易数据显示,3月上半月二手住宅交易均价为14494元/平方米,环比攀升3.76%。
二手房“回暖”带来的房价上涨预期,让中小银行重新满怀希望。一股份制商业银行北京分行的个贷咨询经理告诉《华夏时报》记者,在银行3月份的工作会议上明确提出今年将继续加大房贷业务比例,尤其是二手房贷款,建立和保持与中介机构的良好关系,抢占市场份额。
在记者采访中,多位专家认为,“返点”以各种形式重新抬头,其实还是对房地产市场后市“看多”的表现。因为如果银行看空房价,那么不用银监会或中国银行(601988,股吧)业协会的要求,银行也自会加大叫停“返点”的执行力度。但房价如果继续上涨,各家银行恐怕也不会眼看着偌大的蛋糕被别人吃掉。
潜规则造就五成“假账”
房贷“返点”在银行、中介、购房者等多方博弈下,似乎已经成为一个让各方心照不宣的行业“潜规则”。而在银行以“返点”、“金融服务费”等各种方式频频向中介机构示好的“行规”下,又滋生着大量存在的贷款案例造假现象。
据《华夏时报》记者调查,一些大中介机构的“返点”全部归经办业务员。因此,有的业务人员受到扭曲的利益激励,一方面帮助资信不足的客户造假,另一方面也劝说客户降低首付,多从银行贷款。上述中介公司的咨询部主管透露,“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”
北京大学房地产金融研究中心主任冯科向《华夏时报》记者表示,由于全国的征信系统尚在建立中,个人信息包括收入情况银行很难调查清楚。
银行无法直接搞清客户的真实情况,这就给中介造假留下了空间。“初步估计,购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。”冯科主任表示。
不仅如此,业务员为了获得贷款的高额“返点”,往往劝说购房者增加购房贷款的比例,使得房地产交易市场对信贷的需求与日俱增。
北京大学房地产研究所所长陈国强曾向《华夏时报》记者表示,房贷“返点”行为实际上推动了投机需求的信贷。从某种程度上说,它成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。
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