2010全国两会召开之际，全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森3月6日在河南大厦接受网易房产专访，解读两会提案和房地产热点问题。

　　胡葆森表示，目前房价中有65%都是成本，所以即便一线城市的房价按成本价出售，老百姓也未必能承受。

　　胡葆森认为，从成本的角度来说，所有构成的成本的因素都在涨，房价没有降的理由，未来的房价还要继续涨。“2008年那种形势下房价都没有降，未来至少在可以预见的5年、8年之内房价不会降，至少在河南市场不会出现这种情况。”

　　胡葆森他认为目前的房地产调控政策过于密集，限制投机购房不应用行政手段来限制，而应该用金融手段来调节。

　　以下为访谈实录：

　　政策摇摆将带来更多问题

　　大部分的二、三线城市房价并没有上涨那么快，老百姓根据你的新政策刚刚决定要，你又取消了？咱们现在这个“一刀切”肯定会带来许多问题。

　　网易房产：您的一项提案建议政府要保持房地产调控政策的稳定性，但是实际上地产市场的波动性还是比较大的，如果保持政策的稳定性的话，对于政府来说如何进行调控呢？

　　胡葆森：这两个问题是不矛盾的，政府有一些政策是针对某一个时期，或者某一年出现的新情况，这是应该的。但是有很多基础性的政策有时候变化也比较大。

　　举个例子，“国八条”的时候，要求普通商品房的面积应该是在120平米左右，而且还可以上浮20%，可是到了2006年的“国六条”的时候突然就降到90、70了，一下子就减了30平米，像这种政策不止这一条。包括去年10万亿的贷款，有很多买二手房的优惠政策什么的，突然今年马上又取消了，当然，这是因为有些城市的房价上涨过快，可是在大部分的二、三线城市房价并没有上涨那么快，老百姓根据你的新政策刚刚决定要买房，你又取消了？你可以在房价上涨过快的城市，可以采取一些相关的金融政策进行调控，在有些三线城市，价格没有什么太大变化的城市。咱们现在这个“一刀切”肯定会带来许多这样的问题，这也是一个建议吧，政策不能出台过于集中。

　　一线城市成本价出售老百姓也买不起

　　老百姓说的房价高，实际上是因为保障性房的供应量小，中低收入阶层买房的需求不能满足。

　　网易房产：今年您提出关于房地产政策的稳定，还有房地产的定位要不动摇的提案，有人说你这种观点是只想着房地产商的利益，没考虑老百姓的感受。因为房价一直在飙升，有的地方有50%以上的上涨，甚至有的地方还有翻番的情况。

　　胡葆森：我们夸张一点假设说，一线城市的房价都按成本出售，老百姓能买得起吗？还是买不起，那你说一分钱不让开发商赚，那这个商品房还做不做了？老百姓说的房价高，实际上是因为保障性房的供应量小，所以中低收入阶层买房的需求就不能满足嘛，还有一部分的“夹心层”，你们中间可能也有一部分就属于“夹心层”，就是刚毕业的大学生，想买经济适用房资格不够，想商品房又买不起，所以就处在一个“夹心层”的状态，中低收入阶层的买房问题，跟市场的商品房应该分开。

　　网易房产：那你觉得他们还是应该关注保障性住房？

　　胡葆森：对，还是应该关注政府在保障性住房上的力度，每年的计划，每年的规模，每年在这方面政策有什么变化，因为购买经济适用房和廉租房的群体还是有一个资格条件的。他们应该关注这些方面的问题，你说这个房价从一万五涨到三万了，实际上跟他自己没什么关系？一万五买不起吗？涨到三万了还是买不起。我的意思就是说，其实市场应该有几个层面，有什么样的群体，用什么样的方式、渠道进行解决，我们经常讲市场这只手，他的目标群体就是“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”嘛，就是这样。

　　网易房产：如果说像我们这种“夹心层”保障房没资格买，商品房又完全市场调控的话，我们岂不是什么都买不着？

　　胡葆森：现在这种“夹心层”在国外也存在这种现象，随着时间、个人财务的积累，将来逐渐去买普通的商品房，在过渡期内用廉租房这种方式来解决。

　　一线城市房子成本占房价65%

　　“我说是65%，任志强非说是70%，我自己觉得还是保守一点吧。”

　　网易房产：一线城市的房子成本，您曾说占到65%？

　　胡葆森：我说是65%，任志强非说是70%，我自己觉得还是保守一点吧。

　　胡葆森：我算了算，房地产的税大概一般在10%到12%吧，固定的有营业税，土地增值税，有一些地方执行的标准不一样，这里面有一点弹性，另外利润的25%，有些公司的利润高，有些公司的利润低，所以你就按10%的利润吧，那有2.5%是交税了，土地平均是25%，加在一起就30%多了，还有城市建设配套费，你像郑州是270块钱，在4000多块钱的房价里面就含了将近5%，这又是一个5%，还有呢，建筑商的建安成本里面，建筑商也要向政府交税，这属于间接统计出来的，就是建筑商收走建安费用，一般也是在20%到30%，建安费用里面也要交税，这里面也应该有20%、30%的税，还有健材。

　　网易房产：这次的政府工作报告里面提到一个要结构性减税，我听说这次有很多政协委员提出对企业希望减税，也包括很多房地产公司的老总，你觉得？

　　胡葆森：我今年没有谈税的问题，我觉得现在提这个问题不现实，你说所得税刚刚才减两年，2008年才开始执行新的税收水平，刚刚执行了2年，你说现在让他从25%再往下减？原来是33%嘛，现在刚刚减到25%，你又马上让他减到20%？国家的财政受不了，因为你知道减一个百分点，意味着上千亿的税收啊，现在呼吁可以，国家的财政，社保体系正是用钱的时候。但是至少间接的会有关系，减了其他行业的税，可能会惠及到房地产行业？

　　“如果如果不改革的话，再征“物业税”，那不是负担就更重，房价更高了”

　　网易房产：去年年底的时候，国家出了一个，我听说土地出让金的缴纳形式是不一样了。

　　胡葆森：现在还没有执行，我倒是一直也在说这件事，因为它会直接影响到房价成本，假如说你的土地出让金分30年征收，或者是分20年，像德国就是分30年，你要分20年征收的话，开发商的负担就轻了嘛，直接就可以把这个负担间接的从消费者上减少。但是目前还是光空转，现在还在试点时期。如果这个土地出让金如果不改革的话，再征“物业税”，那不是负担就更重，房价更高了。

　　国企推高地价

　　去年的地价上升过快，我自己认为跟上半年的7.8万亿有直接的关系，大国企手里的钱太多，中建上市一下子就圈了400亿，他圈了400亿要花出去呀，不花出去哪儿来的业绩？

　　网易房产：胡总，我们发现在2009年年初的时候，市场比较低迷，有很多地块遭遇流拍，但是现在回头看看，其实当时是一个拿地的好时机。那么如果接下来的时间里房地产市场出现一个低迷的话，是不是应该也是一个拿地的好时机？

　　胡葆森：是不是拿地的好时机，这对每个企业来说都不一样，观点也不一样，你看我们任何时间都在拿地，因为上市公司需要一个持续的业绩，你也很难做到所有的地都是在低潮的时候买的，高潮的时候就不买地了，这很难做到，因为国家的土地政策不配合你这种做法，你拿了地，比如“新鸿基”它30年前拿的地，到现在有的还没有开发呢，国内的政策不配合，你2年不开发就给你收回了，至少规定是这么规定的，那你的土地储备不可能存那么长时间。

　　网易房产：现在土地市场又开始冷下来了？

　　胡葆森：也不能现在就判定它冷下来了，只能说在某些地方没有那么火了，你们在4、5月份的时候再注意观察一下，在3、4月份过后，它会有一些新的变化，可能对全年的趋势会产生一些直接的影响。我个人感觉不会有太大的起伏：降也不会大降，升也不会大升。

　　胡葆森：而且2008年的情况还不太一样，在2008年的时候土地的价格确实是降下来了，而且无论是政府还是金融机构和地产商，从心理上受这种国际金融危机的影响，当时的心确实是已经放在一个比较平的状态，甚至有一些负面，担心、担忧。去年的上升过快，我自己认为跟上半年的7.8万亿有直接的关系，大国企手里的钱太多，中建上市一下子就圈了400亿，他圈了400亿要花出去呀，不花出去哪儿来的业绩？这400亿就是股本金哪，股本金分母一下增加了这么多，如果你的收入上不来那么你的资产回报率就非常低，所以他要加紧的把这个钱花出去，所以大量的“地王”产生。

　　央企搞房地产对国民经济不是好事

　　大型国企都担负着国家的经济战略任务，不应该把自己的资源都放到房地产上。

　　网易房产：胡总，你刚刚谈到那么多的国企，实际上是去年地价的助推者。

　　胡葆森：我顺便说一下，大国企都搞房地产对国民经济不是什么好事，因为本来国家现在100多家大央企，每一个央企都担负着自己战略任务，都有自己的主业，石油、建筑、中建，之所以国家在调整这种经济结构的时候保留着这100多家重点企业，你自己本身都担负着国家的这种经济战略任务的，你的经济战略任务包括不包括房地产？很多大央企都搞房地产，这对国民经济来讲不是什么好事。

　　网易房产：有一位政协委员不是说要求国企不要再房地产里面“搅合”，让他们退出去，如果这样下去的话，你觉得国民经济和房地产具体会发生什么样的变化？

　　胡葆森：国家给你定的主战略你都分心了，资源就分散了嘛，你的研究方向会发生偏离，你们自己数一数，我就不具体说了，这种大国企现在，搞电力的，搞粮食的、搞石油的、搞运输的都搞房地产了，那国家给你布置的战略任务你能很好的完成吗？我们难道不担忧吗？我们所有的国民都应该担忧吧，国家给了你那么多资源，让你担负了某一个方面的战略任务，要不保留你干嘛，对不对？

　　网易房产：那给他们下大行政命令不行吗？他们应该会听的。

　　胡葆森：大国企就是靠行政命令嘛，国资委就是他们的“婆婆”，就是管他们的嘛。

　　网易房产：国资委也不止一次的说过。

　　胡葆森：市场说了也没什么用，我们只能说谈一个看法而已，我只是说我个人认为，这种大型国企都担负着国家的经济战略任务，不应该把自己的资源都放到房地产上。

　　网易房产：这是不是因为房地产行业挣钱？

　　胡葆森：如果所有国企的任务就是赚钱，国家给他的任务就是赚钱，那我看很多国企都没有保留的必要，为什么？他们的资产收益率比我们低多了，这是一个矛盾，假如说国企就是为了替国家赚钱，那就看谁的钱赚得多，国家就应该把资源给谁。

　　网易房产：你觉得今年的土地市场国企还会像去年那样做吗？

　　胡葆森：没有人限制他们，他们的行为没有人约束嘛。

　　2010年房价将继续上涨

　　所有构成房地产成本的几大因素都在上升，没有一个因素是下降的，也就是从成本决定价格这样一个长期的理论来说，房地产的价格是一定会上升的。

　　网易房产：昨天提到了城市化进程，也有一些企业家认为未来二、三线城市的房价可能会因此而飙升。

　　胡葆森：飙升可能是一种担忧，二、三线城市的房价不会上升得那么快，因为它的市场特征是以刚性需求为主的，80%到90%以上的买房人都是为了自住，类似于这种性质的市场，房价不可能出现太大的波动，因为你们永远要记住一个基本原理：价格的飙升永远是供求关系在决定，短期内的价格升降，就是供求关系；长期的主要就是成本。为什么我说长期看好房地产业？所谓的长期就是按10年或者15年作为一个长期概念的话，房价一定会上升，因为所有构成房地产成本的几大因素都在上升，没有一个因素是下降的，也就是从成本决定价格这样一个长期的理论来说，房地产的价格是一定会上升的，经常有人问我“该不该买房子”我说我永远是这个观点，如果要是自住的，什么时候买都是对的，但是一定要买好房子，不要买“楼脆脆”，对不对。

　　网易房产：未来房价会下降吗？

　　胡葆森：因为我们是一个香港的上市公司，只能按照市场的变化来决定自己的价格策略，我们又不是政府的企业，所以我们只有根据市场的变化来决定我们的产品战略，包括价格战略，价格策略。但是有一点，在2008年形势最危急的时候，地产商业集体开会，我就表态我不会带头在全省降价，当时你也知道，在全国有很多地方带头降价嘛，那对楼市实际上还是间接的影响了整个地方财政经济的状况，你要大幅度的降价，那个地就没人买了嘛，没有人买地了，地方财政收入就受很大的影响，所以我在2008年金融危机的过程当中，带头维护了全省价格的平稳。

　　网易房产：如果未来房价下降的话，你也不降价？

　　胡葆森：看是什么形势，你看2008年那种形势我就没有降价，但是我当时说了，有些地产商里面，真的到月底银行的钱该还了，你还不上，自己需要把楼处理掉，有一家要卖100套房子，说要折20%，你也不要反对人家这样做，因为每家都有自己的难处，情况都不一样，你房地产协会也不是“黑社会”，但是我就说不要去做广告，比着去降价，这样对这个行业会产生不好的影响，所以你们看看河南在2008年、2009年的一季度，整个房市比较平稳，我在这儿也不是说表扬自己，可是我确实是对房价的稳定起到了一个积极的作用。

　　网易房产：“带头大哥”。

　　胡葆森：我就说，每家都允许你降价，但是不要做广告去比着降价，至少我不会带头。因为当时你看不到这个形势会恶化到什么程度，也不知道这个恶化会持续到什么时间，所以我只能说我能撑到什么时候，就撑到什么时候，只能说带头去撑，那是2008年中秋节前后吧，9月份的时候。

　　网易房产：如果未来你要降价的话，可能是因为出现了什么样的情况呢？

　　胡葆森：我现在看我在河南降价的可能，因为2008年那种形势下都没有降，未来至少在可以预见的5年、8年之内，不会出现这种情况，至少在河南市场不会出现这种情况。

　　网易房产：中国2010年房价的走势会是怎样的？

　　胡葆森：我想房价还会上升。

　　网易房产：你说从长远来看，房地产也要看成本，所有的因素都支持价格上升的话，从投资的角度来看如果长期持有也是可以买房的？

　　胡葆森：当然了，所以我们国家现在就像30年前，你从广州买一个尼龙袜子到河南去卖，就叫“投机倒把”现在叫“物流”、“贸易”，你说什么叫投资，什么叫投机？人家钱多，就想买10套房子放着等将来升值，有什么不可以？因为股票波动太大，其他的金融工具又没有，我为什么不可以利用按揭这种政策，我就是现金支付了，买5套房子放在这儿又怎么了？你说他这叫投机性吗？这种东西如果政府连这也管，你可以说鼓励那种改善性的，或者是解决自住性需求的，在政策上还是通过税收的方法，因为将来征收物业税，肯定对这种人就是一个打击，另外你做按揭的时候，只给他办2套，那他其他的那8套不就不能通过按揭了嘛？所以你可以通过金融政策、税收政策去进行调节，但是你不能说从性质上说人家这就叫投机，我不太赞成这种说法，咱们还是用这种“阶级斗争”的方法，把投资和投机分要非个清清楚楚，怎么分？

　　取消预售制将是灭顶之灾

　　网易房产：你觉得未来“预售证”的改革，比如在南宁如果取消预售证，这对开发商的压力会不会很大？

　　胡葆森：他要真执行，肯定是灭顶之灾。但是我没听说过建设部有支持，因为我也是建设部政策制定专家组的成员，我没听说过建设部倡导这件事，也没听说建设部支持南宁这样做，但是我也没有落实，他是不是已经开始这样做了？也可能是媒体的误读。

　　国家一个法律从提到立，15、20年的也有，10年、8年那很正常，三五年内我估计很难出来。

　　网易房产：关于保障房立法这块，建设部有没有实际运作？我看今年包括政协委员和好多人大代表都提出要对住房保障立法。

　　胡葆森：是，已经提这个建议了，但是你知道咱们国家一个法律从提到立，15、20年的也有，10年、8年那很正常，说从提到立的3年、5年的我估计很难。

　　网易房产：但是保障房这块法律和权力的义务不明确的话，对商品房市场来说，是不是也是不稳定的因素？

　　胡葆森：你说的一点都不错，实际上国家这件事情确实是一件新事物，按说1998年停止福利分房的时候，就应该同时配套出台，各个地方政府应该在自己的工作计划里面把这件事放在哪个位置，每年应该从你的财政收入里面拿出多少比例，这都应该同时推出，你说2008年的房地产开始快速发展，经济适用房也好，廉租房这些事，从你们的耳朵里听说的也不过是最近这两、三年的事嘛，所以在长时间里政府在这件事上是缺位的，但是这件事就不能从我们开发商嘴里说出来了，说出来了好像我们想推卸责任一样。

　　土地方式应多种方式并存

　　其实现在这种一味的“招拍挂”肯定也有问题，我个人认为未来比较理想的土地出让方式，应该是多种形式并存。

　　网易房产：你作为一个开发企业，怎样看待现在的土地“招拍挂”制度的改革？有人希望现在再回到综合的形式，有协议出让，也有“招拍挂”这种综合的情况。

　　胡葆森：我在香港居住过10年，现在也经常去，因为上市公司在那儿，我对这种成熟的市场，香港、新加坡包括欧美这些发达国家，他们对这种土地的出让都有很多很成熟的做法。其实现在这种一味的“招拍挂”肯定也有问题，我个人认为未来比较理想的土地出让方式，应该是多种形式并存，比如这种城市中心有一个商业地块，政府规定，这一块将来必须建高档商业，那你就让它去拍嘛，全世界的商家、沃尔玛、家乐福，包括国内的万达、宝龙，都可以，香港的什么九龙商厦，只要是搞商业的都可以去拍“价高者得”这个东西是一个商场的持有性物业，他就是再高的价，你看九龙商社在成都那儿8000万一亩拿的地，你们也应该都注意到了，他到现在也没有开发，那他拿了之后至少不管多少钱拿的，不会把他的负担转嫁给消费者，就不要管他，这是一种形式，拍卖就拍卖，多高都行，1亿一亩都行。

　　另外就是我们说的限价，我有“双限”，限制你的容积率、价格、限制你推出商品房的面积，你“三限”都行，另外还有一种，香港叫“沟地制度”就是沟通，我这块地可以有多种用途，就看哪个企业你的想法、你的创意好，就把这块地给你，当时李泽楷不是拿了“数码港”那块地嘛，提出了“数码港”的概念，虽然最后做的不是很到位，但是那就是“沟地制度”的成果，我政府有一块地，我准备出让，你看哪个企业都有什么好的创意，我们先提前沟通。

　　网易房产：也是类似招标吧？

　　胡葆森：招标一般都是有一个明确的方向了，那只是规划的方案不同，那是用招标的方式，但是这个地的用途，有时候也可以采取提前沟通的形式，未来一个成熟的土地市场应该有多种的出让方式并存，这才能算是成熟了，现在这不就出问题了嘛。

　　网易房产：关于土地应该是政府制订规则。

　　胡葆森：其实这都不用什么创新，国外都有很成熟的做法了。