但一旦物业税试征成功，开始向全国推广，恐对昆明未来数百万的商业体量产生很大影响。特别是即将面市的大量的城中村改造商业项目。

　　物业税数百万商业面积或迎冲击

　　“物业税如果开征，我要再计算一下回报率，低于4%我就卖掉”，李先生指着其在北市区某商圈的百余平方米的商铺告诉记者，目前该商铺市场估价约为300万元，现在月租金在7000-8000元左右，按照三年前的买入价，现在的月租金回报约在5%-6%之间。

　　据中央财经大学税务学院副院长刘桓预测，商业地产物业税起征税率在0.5-1%之间。李先生拿着计算机计算起来，如果商铺以300万元估值来算（商铺每年增值），税率1%计算，李先生一年就应该多缴3万元的物业税，相当每月要多交2500元。“我肯定想把税费加到租客身上了，但每月加租2000多元，租客愿意吗？”

　　物业税对投资者的威慑力是毋庸置疑的。中国著名品牌营销专家陈真诚认为，只要开征物业税，不管税率多高，就会对市场心态、投资回报预期产生比较大的影响，这种影响甚至大于实际影响。

　　实际上，物业税开征对持有商业面积的更是一个大考验。有业内人士分析，近来，昆明商业地产开发商自持的比例开始增大，而为保证所开发商业项目的业态及后续运营情况，自持物业更成为近年来的一个趋势。物业税开征将使得这些开发商的运营成本大增。这对日趋商业体量过大、商业中心过多的昆明商业地产来说，将是一个重磅炸弹。

　　而让业内担忧的还有昆明陆续放量的城中村改造衍生出来的新增商业地产。据不完全统计，大多数城中村改造项目都规划为城市综合体，商业地产所占比重也较大，未来三五年内将有数百万商业项目开始运营，这些数以百万计的商业面积也将进入养铺期。养铺期的商业地产租金回报一般比较低，如果再加上物业税，对持有这些物业的开发商或投资者来说将是很大的打击。

　　物业税影响关键在税基

　　物业税开征的具体影响大小，受访业内人士认为与争议很久的税率相比，税基（物业税计税依据或标准）是一个更重要的关键因素。因为税率可以随经济情况浮动，但税基则是稳定的。

　　“商业地产物业税征税的税基是以现物业估值为基数，但考虑到之前政府已经在土地出让时收取了一笔土地出让金，所以，也有可能按照传言的以现物业租值为基数。这将影响到税额大小，继而影响到商业地产的发展”， 合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉表示。据了解，目前香港物业税计税依据就是租金收益（扣除修缮费用之后所得），税率则会随着每年的经济情况作出相应的调整。

　　如果税基以租金收益来计算的话，业主的税费将减少不少，而物业税的影响也就相对缩小。以上述李先生的商铺为例，如果以月平均7500元来计算的话，税率还是1%的话，那么一个月的物业税为75元，这与以物业估值来计算相比，简直就是皮毛。

　　如果物业税以租金收益计算的话，影响就很小了。那么1%的“羊毛”出在“羊”身上，租客也不会有什么特别的反应。持有大量物业的开发商也可依次类推，减少运营压力。

　　如何过渡考验物业税开征

　　物业税开征避过住宅复杂的环境，但在商业地产依然会遇到不少难题。

　　陈真诚认为，物业税在商业地产开征，一开始也会遇到信息不全面、经验不足、人力不足、物业估值、评估师缺乏、估价标准不一等一系列问题。

　　与此相比，李纯玉关注的问题更为具体，他认为怎么解决前后交接的问题是物业税开征的一大难题。他解释道，土地出让金其实是一次缴清了商业50年或40年使用租金。而开发商也将这部分费用作为开发成本转嫁给投资者，现在再征收物业税有重复收税之嫌，“投资者一方面在购买时要付地价成本，现在又是物业税，等同于白帮政府打两份工，这样又有多少人还能承受？”李纯玉表示。

　　同时，商业地产征收物业税导致的租金上涨，收益降低等结果必将遏制一部分商业地产投资需求，如何应对这部分资金流向住宅市场，导致房价上涨也是一个关键。云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪认为，目前主要调控的应该是住宅地产，大家抱怨高房价主要也指的是住宅地产，打压商业地产似乎与现在的楼市现状有点背离。 “征收商业地产的物业税搞不好住宅地产的价格还会因此上升啊，因为一旦投资资金发生转移，又将炒热住宅市场，把房价炒得更高。” 王詠雪表示，“先征收商业地产物业税的主要原因就是操作起来容易很多， 因为商业地产的明晰，涉及范围小，如果有问题比较好收手。 但过渡的方式依然值得探讨，毕竟现有的以及未来一两年内面市的新商业项目都是缴纳了土地出让金的。”

　　伪住宅

　　“商住两用”的伪住宅市场或将严重压缩

　　由于住宅市场的火热，造成住宅与商业价格的倒挂，昆明有不少商业用地盖起了豪宅、等伪住宅产品，据记者不完全统计，目前昆明在售的本质为商业用地的伪住宅产品不在少数。

　　在商业地产征收物业税的风声中，陈先生担心其在西山区的某商住两用公寓会买得不值得。陈先生说，去年购买的价格约为13000元/平方米，一旦物业税在商业地产开征变成现实，自己的投资回报率肯定会大受影响。

　　“商业地产征收物业税，这些伪住宅将首当其冲”，长期从事商业地产运营的业内人士表示，这些变性产品虽然年限缩水，但因所处大部分是中心位置，商住两用，倒也左右逢源，销售不错。如果商业地产率先开征物业税，这些伪住宅因是商业用地，物业税将成为投资者的附加成本，因而在售的伪住宅可能会遇到销售困难，以后这种“商住两用”产品估计需求市场面将会变得越来越窄。

　　商铺

　　商业项目将更注重地段效应

　　竞争的加剧和空置率的上升显然在倒逼商铺的租金，物业税开征将加剧这种趋势。据至祥置业（昆明）研究中心的数据显示，去年商铺每平方米的销售价格大概在7000元-60000元的范围内。业内人士进一步指出，去年商用物业价格的水平仍有待经受市场的考验，一些脱离了实际市场价格的项目，可能因为价格虚高，而面临有价无市的尴尬。同时，商铺的空置率将出现一定程度的上升，而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。

　　云南财经大学经济发展研究中心研究员王咏雪表示，对于市中心地段如三市街商圈等地段的优质商铺来说，开征物业税的影响不会很大。因为优质商圈的商铺收益率与住宅相比，收益率要大得多，即便是因为征收物业税增加了部分成本，商铺的运营完全可以支撑。

　　但一些地段不是那么好的商铺则没那么好运。王詠雪认为，最直接的现象就是越来越多的空房等待出租，沿街的铺面你将看到不停地被着，店主走马灯一样地更换 ——因为房东涨租金了。物业税开征将使投资者蒙受更大的成本压力，同时也有可能造成商业项目更加注重地段效应，而不是像现在的很多项目，不管位置如何，都配备大量的商业比例。

　　写字楼

　　新增供应多 物业税考验写字楼需求

　　昆明的写字楼市场供应历来不像广州、深圳等一线城市那么旺盛，所以写字楼的空置率从2008年以来，基本上都处在10%以下，而不像广州等地已经超过15%。而来自风之铃房地产研究中心的数据显示，2009年全年昆明一手写字楼的价格较为平稳，售价在7000元/平方米上下浮动。与住宅市场的大起大落相比，昆明的一手写字楼销售市场明显要平稳得多。

　　不过，随着世纪中心、南亚之门、东方首座等高档写字楼在未来陆续推向市场，这种平衡或许会被打破。高档写字楼的陆续运营必将带来销售价格及租金的大幅上涨，投资者一方面要考虑的是对于租金回报率的预期；另一方面也要考虑商业地产物业税征收倒逼租金上涨是否能够被租赁者承受。

　　业内人士分析，目前昆明写字楼市场的稳定局面短期内不会发生变化，等到物业税征收时，具体还是要看整个市场的供需状况。如果空置率能够稳定在比较低的情况下，那么即便是物业税征收，在投资方及租赁方双双做出让步的情况下，影响还是会比较有限。但一旦众多新写字楼的入市导致空置率大幅提高，在导致租金受影响的同时，物业税的征收必将导致回报率降低，使写字楼的持有者无论是选择继续持有还是销售都无法如意。

　　■焦点

　　为何先拿商业地产开刀？

　　“为什么率先开征的是商业地产”？不少受访的专家表示，多年来，物业税是给房价高涨的住宅市场准备的一把利剑，是房价“苦民久矣”，何以第一刀却砍向商业地产？

　　住宅市场牵涉太多不方便入手

　　项庄舞剑，意在沛公。合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉表示，由于住房信息登记不完备，统计的难度大，牵涉的各方面比较复杂，比较难入手。相比而言，商业地产的产权明晰，涉及范围小，也比较透明，容易操作，可以较快达到预期效果。同时，在商业地产试行的过程中，一方面也可以给住宅市场传达信号，稳定预期来遏制投资投机；另一方面，也可以留给住宅市场比较充裕的时间来解决历史遗留问题，如，零地价到底需不需要，如何解决物业税与土地出让金制度相悖的矛盾以及如何解决地方政府的收入来源等问题。待到制度完善后，住宅市场的问题也解决得差不多了，再入手住宅市场，效果应该会比一开始进入住宅市场要好很多。

　　先从商业入手或是一种折中的结果

　　“物业税从商业开征，可能是一种折中的结果”，陈真诚分析，按道理说，无论是商业物业还是住宅物业都应该开征，物业税从商业地产率先试点开征，是为了避免在住宅直接开征产生的阻力。由于近几年住宅房价上涨很快，大量购买者是投资投机者或准投资性购买者，开征物业税，对住宅市场将产生比较大的影响。因此，物业税开征一直受到来自多方面的阻力，也许在一些利益集团的影响下，再加上政府也许不希望对住宅市场产生太大的影响，因而不得不采取折中的办法。

　　陈真诚继续剖析，由于是首次开征，带有试征的味道，可能在诸多方面存在缺乏经验、评估配套等问题，为减少对房地产市场的冲击和经验缺乏、评估师缺乏等而可能出现的问题，因而选择从商业地产开征。