祸起

　　3月9日，记者在杭州市经济技术开发区管委会国土分局相关负责人邓柳芸办公室采访时，不时为此起彼伏的电话打断，这些电话均为阳光华城业主打来的电话，大多是来询问何时可以办理房产证。

　　“2008年交的房现在还办不出房产证，业主的心理我们理解。”邓柳芸说自己每天都会接到很多类似电话。

　　杭州阳光华城原名休斯顿科技园，位于杭州下沙，土地面积总面积为98835平方米，土地用途为研发、商业和单身，从2003年开始开发，2008年已交付使用五幢单身公寓，但500多户业主竟然至今未能办理房产证。记者也在多家媒体看到了阳光华城小区全体业主成了黑户的报道。

　　开发区国土分局相关负责人邓柳芸告诉记者，业主未能办理房产证原因是休斯顿投资管理(杭州)有限公司还有1000多万土地出让金未交，所以该楼盘还未验收，房产证自然无从谈起。

　　邓同时告诉记者，开发商此次申请回收的土地大概占总面积的21%，将按照评估价获得土地价款，这足以支付未缴纳的土地出让金1000多万元，业主房产证问题也将不再是问题。

　　楼盘为何烂尾

　　杭州在国内虽非一线城市，但房地产市场却早已进入一线，地价楼价和京沪一线城市均有一拼，“杭州的楼盘很少听到烂尾，房产商基本拿到地就赚钱，”浙江大学房地产研究所所长赵杭生告诉记者。而阳光华城手握近10万平方的土地，为何会因为缴不出1000多万的土地出让金而烂尾?这足以让杭州阳光华城成为一片火爆的杭州中的另类。

　　记者根据公开资料查阅到，2002年6月杭州市和美国休斯顿市签约决定合作在杭州经济技术开发区设立杭州休斯顿高科技园。2003年6月由美国协和投资有限公司投资成立了休斯顿投资管理(杭州)有限公司，注册资本1200万美元。同年12月，取得了杭政储2003第50号地块的开发使用权。

　　杭州市国土资源局公示的土地出让资料显示，该地块出让类型为挂牌，土地总面积为98835平方米，土地用途为研发、商业和单身公寓，中标单位休斯顿投资管理(杭州)有限公司，中标的价格为8088万元。

　　也就是说，当时出让的地价为54.5万一亩。

　　开发区国土分局相关负责人邓柳芸透露，当时杭州希望引进这样的项目带动开发区的科技研发，希望形成一个高科技的孵化器，吸引科技创新型企业在此落户，所以出让的地价是比较便宜的，但对物业的销售在土地出让合同中也作了限制。

　　而开发商休斯顿投资管理(杭州)有限公司一位叶总则直指正是这些限制条件最后才导致目前的困境。

　　记者在杭州下沙原名休斯顿高科技园现为阳光华城现场看到，一幢20多层的写字楼空荡荡地耸立在3月的寒风中，对边是五幢单身公寓小高层，附近则是一大片杂草丛生的荒地，此次开发商申请收回的地块则是其中一部分。

　　据开发商叶总透露，作为高科技孵化器的写字楼，五年内不能转卖，只能整层出售不能分割到户，“1000多一平方一层在杭州下沙卖给谁去?”叶认为创新型企业大多资金实力不足，买不起这样大面积的写字楼。叶告诉记者，楼盘主体就是作为高科技孵化器的写字楼，目前已完工的一幢高层写字楼几无销售，还有15万方写字楼待开发，“按照这样的限制还能开发吗?”

　　而五幢单身公寓，记者发现入住率倒不错，物业公司一位工作人员告诉记者，所有单身公寓前年均已销售完毕，但目前都还没房产证。

　　“但我们错过了销售的最佳时机。”开发商叶总告诉记者，土地出让合同曾经有约定，单身公寓作为配套设施只能销售给开发区内的企业不允许销售给个人，最后虽经和政府协商补交土地出让金解除了限制条件，可以对外个人销售，但预售也从2006年推至2007年，“2006年是高点，2007年是低点，这对销售业绩影响很大。”

　　最后这个以科技孵化器为主体的楼盘，主体部分写字楼开发难以为继，仅靠附属的商业、单身公寓，烂尾也就在情理之中了。

　　当记者指出这些销售限制条件在开发之初则就明确，为何没有预计到此后的风险时，叶坦陈当初政府和开发商都过于理想化了，政府希望以此带动科技研发，而开发商希望开发成功楼盘，但现在都落空了。开发商只能通过还地盘活资产。“这是一个双输的格局。”

　　地产业的“变通”潜规则

　　对于科研用地的开发，开发区国土分局相关负责人邓柳芸认为与纯住宅相比的确难度更大，“这需要一个氛围。”

　　但浙江大学房地产研究所所长赵杭生则认为不少科教园开发不少都是挂羊头卖狗肉，因为以科技园项目报批，在土地审批方面比纯住宅开发要容易，土地价格也会相对低廉，至于以后销售方面的限制，赵杭生认为不少开发商都会抱着变通的心理。“很少有人真心去做这种科研用地的开发”。

　　而阳光华城(休斯顿科教园)目前的现状印证了赵的观点。从2003年底取得土地至今6年多时间，作为“羊头”的高科技孵化器写字楼目前只有一幢完工，几乎没有销售，而且尚有15万平方待开发;而作为附属设施的单身公寓则成为“狗肉”，早已售罄交付使用。

　　记者在采访中也发现，在杭州阳光华城的开发过程中，变通似乎也印证了赵杭生的观点。

　　杭州市与休斯顿市签约的项目原名“杭州休斯顿高科技园”，但到了用地审批时已经变成了似乎和高科技园不沾边的“阳光华城”，“大概开发商觉得科教园的名称不太好听。”开发区国土分局相关负责人邓柳芸说。

　　记者同时了解到，原来土地出让合同该楼盘的容积率为1.6，而在开发过程中调整到了2.12，开发商休斯顿投资管理(杭州)有限公司叶总认为这是根据政府提高土地利用率要求而增加容积率，但他也承认这也增加了建筑面积。

　　开发区国土分局相关负责人邓柳芸证实了容积率的调整，调整后单身公寓的建筑面积从两万多平方提高到了三万多平方，而最后导致楼盘烂尾的开发商的1000多万欠款，也就是因为容积率调整后增加的土地出让金。

　　在楼盘现场，记者也发现了阳光华城的单身公寓边套均为100平米以上的户型，这已非一般概念的单身公寓了。

　　“对于开发商来说，增加一分建筑面积就是增加一分钱。”一位地产业人士告诉记者，提高容积率也是开发商“变通”的常规战术。

　　此外，该地块土地出让合同曾经有约定，单身公寓作为高科技园配套设施只能销售给开发区内的企业不允许销售给个人，而变通后解除了销售限制。

　　浙江省国土厅一位人士认为这是一种变相地改变土地性质，“就像，原来只能向特定人群销售，现在向所有人群开放，这是明确的违规。”

　　在此期间，陷入困境的开发商曾经要求改变土地性质，把科研用地改为住宅用地，但这次变通的要求遭到了政府的拒绝。

　　“已出让的土地必须政府收回后才能改变土地性质。”开发区国土分局相关负责人邓柳芸告诉记者政府拒绝改变土地性质的原因。

　　“如果这种变通不成，科教园项目成功的可能性就不大了。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为阳光华城的烂尾在情理之中，毕竟这种项目的销售会有很多制约因素，“开发商要具有很强的招商能力。”

　　开发区国土分局相关负责人邓柳芸告诉记者，这次如果阳光华城部分科研性质的土地被成功收回，土地性质可能会变更为住宅，与阳光华城原有的住宅部分连在一起，而土地将重新按照招拍挂的方式对外出让。

　　记者在现场看到，这块空地目前被围墙围住，里面杂草丛生，而杭州下沙眼下的住宅用地地价，已从2003年的几十万飙升到了六百万一亩以上，这块目前杂草丛生的土地，市值已接近两个亿。