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地王效应后的调控悖论:土地制度非改不可
www.110.com 2010-08-25 17:17

  3月19日,易小迪在“大局与走势——2010中国房地产(无锡)高峰论坛”上说,整个房地产业都患上了“地王病”。“前十年如果是房地产业发展的黄金十年,而现在的十年就是土地市场的泡沫时代。”易小迪言语中透露着悲观。

  一直以来,任志强也是“地王”的抨击者,“如果不从根本上解决土地制度的问题,将无法改变土地资源和人口矛盾,那么房价永远掉不下来。”当他“指责”央企拿“地王”时,不无妒意。

  在任志强看来,短期的调控已经无法解决房价上涨的局面,必须进行体制改革,这也是一些有被“边缘化”风险的开发商和有远见的业内人士发自内心的呼吁。

  中国房地产研究会副会长顾云昌也一再表示,“土地制度已经到了非改不可的临界点。”他在接受本报记者采访时称,一位地方国土局局长私下里对此也非常认可。

  有意思的是,在上述讨论发生的前一天,国资委宣布78家央企退出中国房地产业,并于3月19日要求这些央企半月内制订退出的时间表。这似乎是对社会舆论的一种妥协。

  然而现实却远非如此简单。改革没有浪漫曲,复杂无比的矛盾和种种桎梏摆在面前,打开房地产困局的钥匙究竟在哪?

  高房价循环

  这曾经是最好的制度,土地公开招拍挂给予市场主体一个平等参与的机会。然而,制度运行了6余年后,如同房价的过快上涨排除了一部分购房者,民企身份的易小迪、国企背景的任志强也饱受高的煎熬,尽管手中握有一定资金,却难在一线城市觅得好地块,主动将战略转向二、三线城市。

  北京银信投资有限公司董事长张民耕讲了一个故事:开发商以2个亿买来的土地,经营3年后手中的钱增加了2亿,变成4个亿,这时候再拿去买地,已买不到原来的土地面积的一半。“很典型的例子是北京广渠路15号地,”他说,“3年前这块地的出让面积比去年出让时大一半,价格却只有它的一半,短短两年时间,土地价格提高了4倍。”张民耕无奈地发现,从开发商自身来说,靠自我积累已赶不上生产资料价格的增长,开发商越做越小。

  如果你觉得地价如此昂贵,任志强会用他特有的幽默告诉你,“未来如果政府建地铁,建医院,随便建什么,土地就升值了。”他在论坛上如是说。

  高地价的逻辑建立在高房价的基础上,而高房价客观上也在为城市建设做出贡献。北京师范大学金融研究中心主任钟伟说,“我们测算了一下,地方政府为了吸纳一个城市的常住人口,为城市居民所配套的市政基础设施,每年每个人必须投入30万到50万。”但地方政府财权收入来源单一,因此不得不依赖土地收益,而大部分的土地收入投在了基础设施建设。钟伟指出,高房价实际一定程度上改善了城市的基础设施和公共设施。

  顾云昌认为,现在一些城市已经进入“高房价循环”。高房价带动了高地价,而高地价又进一步推高了房价。顾同时提出,在高房价效应下,政府必须建更多的保障房来缓解居住矛盾,但是建保障房的资金同时来源于包括金收入在内的财政收入。

  这种循环在一线城市表现得尤为明显。颇为巧合的是,在三大城市,先后有三大盛事举办,2008年北京奥运会、2010年上海世博会、2010年广州亚运会。大批城市基础设施“超前”建设,伴随与此的是房价的“超前”上涨。顾云昌认为,过去几年房价的过快的上涨已经透支了很大一部分未来的上涨空间。他指出,目前的调控是在以时间换空间,控制房价上涨速度。

  调控怪圈

  事实上,至少是近5年多来,房地产的调控从来就没停止过。离这场讨论最近的调控政策是国资委命令78家央企退出房地产行业。

  3月21日,国资委副主任邵宁在参加中国发展高层论坛,回答媒体记者有关房价和“地王”等问题时说,房价是由房市供给与需求之间的平衡关系所决定的。抑制房价过快上涨,必须从供给和需求两端入手。一方面增加供给,主要是供地;另一方面抑制投资性需求的出现,如一些专家提出的征收物业税等办法,使社会需求正常增长。双管齐下,会有明显的效果。

  “地王”现象的直接受益者是地方政府,因为竞拍的方式增加了地方政府的土地财政收入。这种情况实际上并不是坏事,关键是这笔收入的使用方向。邵宁认为,应该坚持招拍挂制度,让地方政府取得土地收入。同时要求地方政府把这种收入的相当部分转移到为低收入群体解决住房的方向上去,实现利益的转移和再分配。这可以通过各级人大的监督实现。

  邵宁同时表示,开发商在房价等问题上的影响其实是非常有限的,无论是民营的还是国有的。中国的房地产市场是高度竞争性的,开发商是在特定宏观背景下、特定政策框架内正常经营的企业。他的话暗示,央企的地王至少只是被动推高房价。

  关于78家央企退出房地产,易小迪认为,这可以算是一个利好消息,“这部分央企许多企业都不是具有专业的房地产开发资质的企业,而它们进入房地产市场无疑是看中了整个市场的投资潜力和利润,这就不免一些投机心态的存在,这对于整个市场来讲是不利的。它们的退出将有利于房地产市场的健康发展。”

  但综合历史因素,任志强对调控的结果并不乐观,“从2003年到目前为止屡屡证明都是如此,我估计今年的调控还是这样。结果仍然是房价继续上涨。”他说。

  房地产市场或将再次回归之前的逻辑。顾云昌也表示,从动力上讲,地方政府没有令房价下降的动力。增加供应的前提是有大量的土地可供出售,而整理土地同样需要大量的资金。另外,大批的基础设施建设仍需要源源不断的资金提供。同时,房地产在整个经济体系中占据重要的位置。“2008年的打压带来的负面效应大家也都看到了,必须保持房地产市场的稳定。”顾云昌说。

  调控的怪圈还在于,走了78家央企,还将有其他企业充当地王。任志强再次发挥幽默,在微博上如是写到,“国资委限令撤消了威力弱小的常规武器,但仍保留着导弹与核武器的能力,让十六家远无法让民企撼动的兵团继续扩大势力范围,占领地价的制高点。”在78家央企之外,还有国资委确定的16家主营业务为房地产业的央企。

  更具戏剧性的是,在加大供应的思路下,一些热点城市如北京,迫于地王的压力,宣布暂停热点地区土地的供应。

  必须彻底改革体制

  “随着房价不断上涨,行政调控手段越复杂,供应越短缺,这个难题越难解开。”问题困扰着易小迪,他认为中国房地产市场未来的道路仍在于市场化。

  怎样的市场化才是更健康的市场化?顾云昌认为,无论房价问题和房地产市场问题,短期可以通过调控来解决,但是体制原因必须通过改革来得到最后的解决。

  顾云昌指出,房地产当前的主要改革方向是供应体系的改革,供应体系应该是全覆盖的,从低到高,不同的阶层有不同的供应产品,针对不同收入家庭采取不同的供房政策。

  在改革供应体系的同时有必要对土地制度进行思考。“现在的土地制度是城乡断桥的,有的是,城市土地却越来越紧张。”顾云昌反问,“为什么产生地王?原因是土地供不应求。为什么供不应求?因为农村,如果打通了,中国的不会这么紧张。”

  对此,张民耕也持相似观点,他呼吁,应该对农村土地和集体性质土地进行确权,确权后上市交易,农民借此获得进城的第一笔资金。如果发展好的话,新一代农民工将会成为可以预见将来的房地产市场购买主力。

  顾云昌还指出,必须进行财税体制的改革。他认为,目前房地产市场上存在着“寡头垄断”,“谁垄断谁都想提高价格,毫无疑问地方政府也是这样。”他说。在现行土地制度下造成土地市场供不应求,地价越来越高,无法解决高房价的问题。而有土地财政的原因是,地方政府财政收入严重的缺欠,他必然会从土地财政上获得利润。这就是导致土地市场越来越紧张,供不应求的原因。而如果开征物业税,则可以缓解地方政府的财政压力。

  最后,他指出,必须增加金融投资渠道,来分流投资买房的资金,不能一味采取“堵”的方式。“调控是必要的,但是改革已经迫在眉睫。而调控是着力当前的,改革仍需要时间。”顾云昌说。

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