快速扫描新政法律纠纷！ ——“新国十条”后退房十五问
     深圳房地产律师、搜房律师团律师张茂荣
    一、买方按揭不足，无力增加，可否退房？
    张律师解析：目前深圳各个提供的合同版本中几乎都有买方按揭不足需追加首付的格式条款，在此情况下买方负有增加首付的义务，无力增加的构成违约，需向业主承担违约责任。
    二、买方为“三无”人员，银行不予贷款，可否退房？
    张律师解析：“新国十条”及“深十三条”规定了三无人员（无本地户籍、无一年以上社保、无一年以上纳税证明）不予贷款，该规定属新规定，具有不可预见性，个人认为构成情势变更，买方约定按揭付款而无法按揭的，可以退房。
    三、买方名下已有多套房，银行不予贷款，可否退房？
    张律师解析：包括2007年“9.27”政策在内的“新国十条”出台之前楼市政策主要目标就是打击投资客，买方名下已有多套房导致银行不予贷款，属于正常商业风险，买方不可因此退房。
    四、中介实现不了按揭承诺，可否退房？
    张律师解析：合同具有相对性，中介对买方的承诺与业主无关，除非写入合同并明确约定为解约条件，否则不能退房。
    五、“限外令”导致无法过户，可否退房？
    张律师解析：买方可以合同目的不能实现为由退房，但由于《外商投资产业指导目录》虽然将房地产业纳入限制外商投资产业目录，但仅限于：1.土地成片开发（限于合资、合作）;2.高档宾馆、别墅、高档和国际会展中心的建设、经营;3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，并未明确禁止港澳台及外籍自然人购买二手房，而地方政府主管部门又无权对此作出禁止性规定，不排除较真的业主对买方提起继续履行合同之诉或对房地产管理机关提出履行房地产登记的法定职责之诉，从而把“限外令”纳入司法审查程序，如法院判决继续履行办理过户手续或判决房地产登记部门履行登记义务，房地产登记部门应当予以过户登记。
    六、“限购令”导致合同无法履行，可否退房？
    张律师解析：“深十三条”尚未规定限购令，目前只有北京等地明确实施，个人认为根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定合同才无效，“限购令”并非法律、行政法规，其不但限制多套房业主贷款买房，而且禁止一次性付款买房的规定，违反了“契约自由”原则，侵犯了业主对自有物的处分权，涉嫌公权强奸私权，同“限外令”一样，抛却其合法性而言，本律师认为买方可以合同目的不能实现为由退房。
    七、已付定金，按揭出现问题，业主不同意退房，如何处理？
    张律师解析：如已确定不能继续履行合同，应第一时间函告业主并进行磋商，以免给业主造成更大损失，在经协商无法达成一致意见的情况下，符合退房条件的可以提起解约诉讼，不符合退房条件的，应搜集资料准备应诉，将损失减小到最低限度。
    八、其他银行可以批下贷款，买方因预价下跌不但不转行按揭反而提出退房，是否构成违约？
    张律师解析：个人认为付款是买方的义务，从促成交易的角度出发，如业主要求，买方负有转行按揭付款义务，拒不转行按揭构成违约，但楼市政策多变，实践中可能存在业主举证难的问题（无法举证其他银行的贷款情况），银行一般也不愿意出庭作证。
    九、银行已经给买方出具按揭贷款承诺又以房贷收紧为由要买方增加首期，买方可否因此退房？
    张律师解析：银行出具的按揭承诺函具有法律效力，买方不可以退房，但可以拒绝增加首付，如过户并办理抵押登记后银行不放贷，买卖双方均可对银行提起诉讼，请求银行实现承诺（银行承诺函有免责条款的除外）。
    十、买方自愿被没收定金，业主也同意退房，是否还需要支付中介佣金？
    张律师解析：可以不用全额支付佣金，但应当支付必要费用，必要费用一般不超过佣金的20%。
    十一、不符合条件退房，是否要承担约定总房价20%的违约金？
    张律师解析：目前深圳各区法院掌握尺度不一，需看房屋所在地是哪个法院。
    十二、如何才能确保贷款不成后顺利退房？
    张律师解析：在合同中明确约定按揭不成或不足可以解除合同，互不追究法律责任。
    十三、签订认购书后，按揭不足，可否退房？
    张律师解析：仅签署《深圳市房地产认购书》，尚未签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房者可以在签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金。