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新政满月:个别买方卖方剑拔弩张一触即发
www.110.com 2010-08-25 17:18

    新政满月:个别买方卖方剑拔弩张一触即发
    文深圳房地产律师颜宇丹
    离国家发布房地产调控政策一个月整了,这一个月中,全国上下最关心的就是,但这段时间房价没有出现太大的变化,还处于观望期,卖方不会轻易降价,买方也不会轻易出手。市场经济规律就是如此,僵持一段时间后,总会打破僵局有所松动。
    一个月的时间已经使人们对新政的出台从震憾渐渐趋于平静,但还有一部分人却无法平静,这个月饱受折磨至今无法解脱,就是被新政击中陷于纠纷之中双方各执已见无法和解的买方和卖方。
    一部法律从颁布到正式实施之日中间总有一段时间,去解决新旧法变革过渡期的问题。有一个法律原则叫“法不溯及即往”,意思就是新的法律规定不适用于已经发生的法律行为。这次的调控新政来了个“一刀切”,调控了正在进行时的交易行为,让在新政前签订了合同的人们措手不及。
    这次被调控的人们应该对国家调控政策有所预见,国家从今年初就出现调控苗头,1月10日发布了“国十一条”,但由于执行力度不够,市场冷却了不久在“两会”刚刚开完就出现了报复性反弹。买不起房的人们骂政府无能,炒房客偷笑,政府公信力严重受打击。中央对的炒房客炒高了房价很生气,这回绝不手软,哪怕误伤部分刚需,历史的潮流不会为少数人的利益而改变。“新国十条”横空出世,史无前例。
    楼市有风险,入市需谨慎。水可载舟,亦可覆舟。房地产调控政策出台以来,各种纠纷也纷至沓来。我们这个职业作为与买方卖方亲密接触的第一线工作者,亲眼目睹了楼市众生相。笔者颜宇丹律师这段时间除了开庭时间必须关机,咨询电话不断,每天在办公室接待数位来访者,有时连续数天都为了接待来访者晚上八九点钟才能回到家。
    买方卖方在交易之前都是素不相识的人,本来依照合同约定各自履行义务完成买卖,卖方得到,买方得到房屋,皆大欢喜。可是因为国家调控政策出台,买方无论是出于对房价即将下跌的考虑,还是真的无法补足贷不到的首期成数要求解约,买方卖方各有各的私心。买方算计着交的就算放弃了也比承担房价下跌的损失划算,反正首期款监管在银行就算卖方不配合解除监管,银行也会三个月后自动解除监管退回到买方帐户。卖方觉得如果不卖给这个因贷款受阻不能履行合同的买方,我的房款已经到手,不会再承担房价下跌的损失,现在就算定金没收了也不足以弥补房价下跌的损失,这样就出现了矛盾。
    笔者颜宇丹律师所接待的咨询中,有买方也有卖方,都是因买方提出退房协商不成条件而准备通过法律途径解决的当事人。如果根据合同约定买方退房需承担违约责任的我就直接告知买方,不但要不回定金而且面临承担违约责任,并奉劝最好的方式只有协商。有些卖方本来在房价高点时因买方贷款原因未能出手,现在买方违约不能补足贷款,反而要求退回定金,被买方的态度激怒愤而起诉追究买方违约责任。
    我们的职业道德是不挑词架讼,但买方卖方执意要通过诉讼来解决纠纷,我们也会根据当事人要求尽量找到对方违约的地方,来要求对方承担违约责任。即使是违约方也有聘请律师的权力,如果代理了违约方,我们只能根据实际造成的损失低于违约金的约定来要求降低违约金数额。

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