为贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神，结合我省实际情况，现制定实施方案如下：

一、指导思想、目标和基本原则

（一）进一步深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省实际情况的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点和消费热点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，各地市县分别决策，因地制宜，制订方案，根据本地财政和单位的经济承受能力，积极稳妥，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）1998年12月31日停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人，以及由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

（五）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地市县，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

（六）住房补贴的形式，实行国家统一政策目标，各地分别实施的原则。各地市县根据本地实际情况对新方案实施前参加工作的无房职工和住房面积未达标的职工，采取一次性补贴或按月补贴；对新方案实施后参加工作的职工，采取按月补贴。按月补贴可以在一定年限内（20年至25年）逐月发放住房补贴，计入个人账户；按职工工资的一定比例，可以提高住房公积金缴交率，作为住房补贴，比照住房公积金的办法进行管理。缴交年限原则上按职工工作年限（公积金缴交年限）测定，职工个人缴交率要确定一个合适的比例，不能定得太高。

住房补贴的具体办法，由各行署、市、县政府根据本地实际情况制定，报省政府批准后执行。

（七）做好新旧住房政策过渡时期的衔接工作。对本方案实施前已经开工，1999年底前竣工的住房，既可按《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，向个人出售，也可按《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）规定的办法，向个人出售。在新旧住房政策过渡时期，夫妇双方不准一个按老办法购房，一个按新办法领取住房补贴。

三、全面推行和不断完善住房公积金制度

（八）实行住房公积金制度，是城镇住房制度改革的重要内容和中心环节，直接关系到房改工作的成败，必须进一步全面推进。住房公积金是住房分配货币化的一种形式，是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，职工离退休时本息余额一次结清退还职工本人。

（九）各地市县住房制度改革委员会由政府主要领导和有关部门、单位代表组成，是住房公积金管理的领导决策机构。住房公积金管理机构（住房资金管理中心、住房公积金管理中心）是当地政府批准设立、依法管理住房公积金的独立事业单位。管理中心受当地住房制度改革委员会的直接领导，不以盈利为目的，实行独立核算。管理中心负责公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，执行住房制度改革委员会决定的有关事宜。

（十）所有地市县以及没有建立住房公积金制度的企事业单位（包括国有、集体、股份、私营和外商投资企业）都应该建立住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高，职工个人可提高到6％，单位可提高到8％以上。要建立健全职工个人住房公积金账户，建立职工个人公积金对账制度，并定期公布上一年度住房公积金的归集、使用情况，接受社会监督。对个别暂有困难的单位，经职工代表大会讨论通过，经县以上住房制度改革委员会批准可暂缓缴交；缴交率也可适当降低一些，待经济状况好转后再调整过来。要进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委员会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

四、继续推进公有住房租金改革

（十一）继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，要与提高职工工资相结合。1999年全省公有住房租金，每平方米使用面积要在目前全省平均1．00元的基础上，上调20％，达到1．20元左右。有条件的大中城市，可以适当提高。到2000年，公有住房租金要达到占双职工家庭平均工资收入的10％，有条件的地方可争取达到15％。

（十二）租金提高后对家庭确有困难的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况进一步完善减免政策，对建国前参加革命的老同志仍执行有关优惠政策。

五、进一步搞好现有公有住房出售工作，培育和规范住房交易市场

（十三）加大力度进一步搞好现有公有住房出售工作。从1999年1月1日起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

校园内不能分割和封闭管理的住房不能出售。教师公寓等周转用房不得出售。

（十四）规范出售价格。各地出售现有公有住房的成本价按《黑龙江省人民政府办公厅转发省住房制度改革委员会办公室关于深化城镇住房制度改革有关问题的意见的通知》（黑政办发〔1997〕30号）规定确定。工龄折扣调整为每平方米建筑面积、每年、每人5．00元；一次付款折扣调整为15％。购买现已住用的公有住房折扣率及地段、结构、层次、朝向、设备等调节系数，各地可根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）精神自行确定。

（十五）公有住房出售收入，按照“统一管理、专户存储、权属不变、定向使用”的原则进行管理。公有住房出售收入，划出25％作为共用部位、共用设施的维修基金后，必须全额存入当地住房公积金管理机构在当地政府确定的银行开设的公有住房出售收入单位专户，纳入单位住房基金，用于本单位职工住房建设和住房制度改革，地方所属的直管住房出售收入，可由当地政府统筹安排，用于住房建设和住房制度改革。

（十六）公有住房出售收入必须专款专用，售房单位使用售房收入时要编制公有住房出售收入使用计划，报当地住房制度改革委员会审批后，才能办理拨付手续。未经批准，售房单位不得动用。

（十七）建立共用部位和共用设施维修基金。从公有住房出售收入中划出25％作为共用部位和共用设施的维修基金，存入当地住房公积金管理机构在银行开设的专户，专项用于共用部位和共用设施的维修。

（十八）各地市县房地产行政主管部门要组织对城镇居民住房状况进行认真普查，建立个人住房档案，并会同纪检、监察等部门清查和纠正住房制度改革过程中的违法违规行为。要在先行试点的基础上，经省政府批准，积极稳妥地开放已购住房和经济适用住房的二级交易市场。上市交易综合税款征收率按5％交纳；交易服务手续费按0．5％交纳。具体办法由省物价局、地税局、建委、土地局、财政厅、住房制度改革委员会办公室制定。

六、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

（十九）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；其他家庭可以购买经济适用住房或购买租赁市场价商品住房。住房供应具体办法，由各行署、市、县政府制定。

（二十）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

（二十一）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由行署、市、县政府制定。

（二十二）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由行署、市、县政府制定。

七、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

（二十三）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

（二十四）各地市县可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。

（二十五）经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。

（二十六）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

（二十七）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。

（二十八）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

八、发展住房金融

（二十九）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

（三十）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

（三十一）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

（三十二）积极开展住房政策性抵押贷款，各地市县要依据《黑龙江省职工购买住房政策性抵押贷款暂行办法》等有关规定制定实施细则。要调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

（三十三）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

九、加强住房

（三十四）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

（三十五）加强住房的维修管理，抓好文明小区建设，努力为居民创造一个良好的居住环境。建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

（三十六）物业管理企业要加强内部管理，规范收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修服务，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

十、加强领导，统筹安排，保证房改的顺利实施

（三十七）各行署、市、县政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本方案精神，结合本地区实际制定具体的实施细则，报经省政府批准后实施。

除铁路、电力系统外，中省直单位都应执行所在地政府的房改统一规定。

（三十八）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

（三十九）严肃纪律，加强监督检查。对违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）和《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。

本方案自发布之日起实施。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。