各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市市区深化住房制度改革实施方案》已经省人民政府批准，现予印发，自即日起实施。

宁波市人民政府

一九九五年五月十九日

宁波市市区深化住房制度改革实施方案

　　为深化市区住房制度改革，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》，结合我市实际情况，制定本方案。

　　一、住房制度改革目的、基本内容和近期任务

　　（一）改革目的

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　（二）基本内容

　　城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政府性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　（三）近期任务

　　城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：完善住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，租房交纳保证金，建设经济适用住房，加强住房资金管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场，到本世纪末人均居住面积达到9平方米，住房成套率达到85％，解决人均居住面积6平方米以下困难户的住房困难，基要上实现每户有一套经济适用的住房，初步建立起新的城镇住房制度。

　　二、具体政策

　　（一）完善住房公积金制度

　　1．范围和对象

　　凡属市区党政机关、群众团体、事业和企业单位（包括全民、集体、私营和外商投资企业）及其固定职工、合同制职工以及外商投资企业的中方职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，实行住房公积金制度。离退休职工、临时工、外商投资企业的外籍职工，不实行公积金制度。

　　2．公积金的缴交率

　　职工个人和所在单位公积金的缴交率，1995年各定为职工上年月平均工资的5％（外商投资企业不负责解决职工住房的，各定为7％）；职工上年月平均工资高于本市职工上年社会平均工资300％的，按300％为基数计缴，低于60％的，按60％为基数计缴。

　　公积金的缴交率要随着经济发展和个人收入变化，在适当时候进行调整。公积金缴交基数每年从7月1日起按职工上年月平均工资进行调整。

　　3．资金来源

　　个人缴存部分，从个人工资中支付。单位提供部分，企业从提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经市财政部门核定，在成本、费用中列支；行政事业单位要立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。为确保住房公积金归集的及时性，公积金的缴交统一采取银行“专项委托收款”的办法进行归集。

　　4．公积金的使用

　　职工个人和所在单位缴交的公积金，均归个人所有，其本息免交个人所得税。职工家庭可以使用本户成员及其直系亲属结余的公积金，购买和建造自住住房及私房的翻建、改造和大修。

　　职工离退休、出国（境）定居，其结余的公积金本息归还给职工本人；调动工作、离开本市，其结余的公积金本息可转入新工作单位该职工公积金名下；职工在职期间去世，其结余的公积金本息可由法定继承人或受遗赠人办理手续后领取。

　　各单位经批准可以有偿使用本单位职工结余的公积金，用于购建住房。

　　（二）积极推进租金改革

　　1．提租目标

　　到2000年，住房租金水平原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。为实现这一目标，初步规划1995年租金水平达到占双职工家庭平均工资的4％，1998年达到10％，2000年达到15％。

　　2．提租和补贴标准

　　市区内国家直管和单位自管的公有住房，1995年下半年每平方米使用面积平均月租金调整到0．80元。同时，对在市区党政机关、群众团体、企事业单位工作的固定职工和合同制职工（包括离退休职工），由所在单位根据其上年月平均工资或离退休费总额，按1．5％的比例重新核定住房补贴，按月发给，原有的住房补贴同时取消。职工上年月平均工资高于1000元的，按1000元计算；低于400元的，按400元计算。

　　今后租金年增长幅度原则上按占职工家庭平均工资二个百分点的比例，于每年7月1日起进行调整。

　　3．租金的使用

　　租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

　　4．减免补政策

　　对于离退休干部职工，已故离休干部的配偶，民政部门确认的社会救济户、特等和一等伤残军人，以及非在职优抚户、享受抚恤待遇的烈属、家庭人均收入低于市区职工家庭最低贫困生活线的低收入户，住房在规定面积标准之内，提租补贴后净增支的部分，由所在单位给予适当补助，无单位的在房租中给予适当减免。

　　（三）稳步出售公有住房

　　1．原则

　　购买公有住房要坚持自愿的原则，以自住为目的，每户限购一套。

　　2．对象和范围

　　凡持有市区城镇常住户口且符合单位分房条件的职工以及已租住成套公有住房的承租人，均可购买公有住房。新建公有住房和腾空的成套旧公有住房实行先售后租，并优先出售给无房户和住房困难户。

　　3．价格

　　公有住房按成本价出售，超过标准面积部分按市场价出售。成本价由征地和费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素组成；小区级配套公建费不列入成本。

　　旧房的成本价按新房的成本价结合成新折扣计算，折旧年限以购房年份减住房竣工验收交付使用年份计算，住房年折旧率为2％。超过30年的按30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

　　1995年6月30日以前出售砖混成套新房的成本价，执行1994年成本价，每平方米建筑面积为680元，市场价1350元。以后每年在6月底前公布下一年售房价格。

　　公有住房的实际价格，要根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修等因素区别计价。

　　4．限购面积

　　购买公有住房建筑面积控制标准，按照国家和省人民政府的有关规定执行。教师或离休干部购房，面积可放宽10平方米。

　　5．优惠政策

　　（1）按购房者夫妻两人建立住房公积金制度前的工龄之和计算，每年工龄给予成本价0．6％的折扣。

　　（2）1995年6月30日前购买已租住的公有住房，给予5％的现住房折扣。今后要逐年减少，到2000年前全部取消。

　　（3）购房者免缴房产税、一次性契税和暂免。

　　（4）住房产权单位的售房收入，免缴营业税、所得税，暂免预算调节基金和能源交通基金。

　　6．付款办法

　　职工购买公有住房，原则上要一次付款，有困难的也可申请抵押贷款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率按房改政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额计算。向政府委托的银行房地产信贷部申请抵押贷款的，首次付款不得低于应付购房款的30％，超过30％部分给予适当折扣。抵押贷款还款年限一般不超过10年，并按政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。

　　7．购房者权责

　　按成本价和原按综合价购买的住房，产权归购房者所有。在付清房款并住满5年后，可依法进入市场，出售或出租的收入，在补交出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，归个人所有。

　　原按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，不能赠与。产权份额按原标准价占原综合价的比例确定。购房者在付清房款并住满5年后，可依法进入市场，在同等条件下原产权单位有优先购买权和租赁权；出售和出租收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，按产权比例分配。

　　公有住房出售后，室内自用部位、自用设施的维修费用由购房者自理；共用部位和共用设施的维修费用，由维修基金支付。维修基金来源：产权单位在售房款中按15％的比例提取，购房者按成本价1％的比例缴付。维修基金要专户储存，本金不动，利息用于维修。

　　8．售房款的管理

　　国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例分别上交财政和留归单位，纳入城市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设和住房制度改革。出售公有住房必须使用财税部门统一印制的出售公有住房专用票据。国有住房出售收入征收管理办法按国家和省有关规定执行。

　　9．售房政策衔接

　　（1）原按综合价和标准价出售的公有住房，购房者要求按新政策衔接的，可准予按本方案衔接，原购房款多退少补。

　　（2）自本方案公布之日起，按新政策售房，原有关综合价和标准价出售公有住房的规定停止执行。

　　（四）租房交纳保证金

　　1．对象和范围

　　自本方案公布之日起，市区新承租公有住房（包括腾空的旧公有住房）的住户，均须按新标准交纳住房租赁保证金，并按规定交纳租金。

　　2．交纳标准

　　租赁保证金按每平方米使用面积交纳，其标准为：

　　新成套住房18元；腾空的成套住房12元；非成套住房6元。其中拆迁后仍需租赁公有住房的安置户，安置在旧城区的新成套住房12元，腾空成套住房6元，非成套住房免交；安置在新区的新成套住房6元，腾空的成套住房免交。

　　原已交纳住房租赁保证金的住户，在租赁关系持续期间租赁保证金不变。已在实施的各单位，标准高于本规定的，不得降低。

　　3．偿还办法

　　租赁保证金由住房产权单位收取，纳入单位住房基金，用于住房建设。当租赁关系终止时，由住房产权单位一次退还，不计利息。

　　4．减免政策

　　民政和劳动部门确认的社会救济户，特等、一等伤残军人和享受抚恤待遇的烈属，以及其他生活困难户，经批准可免交租赁保证金。

　　离休干部和已故离休干部的配偶，提倡自愿交纳租赁保证金。

　　（五）建设经济适用住房

　　经济适用住房的建设，实行政府、单位、个人三方合理负担的办法，并在政策上给予扶持。对经济适用住房的建设项目，建设用地采取行政划拨，按规定减免有关税费和城市大配套费，计划部门应下达指导性专项计划，规划部门应优先定点选址，金融部门要在贷款上给予积极支持，建设单位只收管理费。

　　经济适用住房建设可采取多种形式，充分发挥各方面的积极性。特别是要充分利用房改归集起来的住房基金，建设经济适用住房和“安居工程”，加快“解危”、“解困”的步伐。经济适用住房的价格由市物价局会同市房地产管理部门审定。

　　经济适用住房的销售对象是市区有常住户口的中低收入家庭，重点是住房困难户。离退休职工、教师中的住房困难户可优先购买。

　　经济适用住房可以直接向个人出售，也可以先出售给有住房困难户的单位，再由单位按房改政策规定，售给本单位的住房困难户。经济适用住房每户只能享受一次（含房改购房），购买一套，产权归个人所有；免缴房产税，一次性契税，并暂免土地使用税。购房者须住用5年后，方可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（六）加强住房资金管理

　　认真做好住房基金的归集工作。住房基金管理中心（简称“中心”，下同）应会同财政部门把房改中新发生的住房资金足额归集起来；同时做好原有住房资金的核定、划转工作，建立和完善城市、单位和个人三级住房基金。

　　按照责权利一致的原则和住房基金的性质，加强对住房基金的管理。“中心”在做好住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划，以及住房基金的筹集、使用、管理等工作的同时，进一步完善住房基金管理制度。用好用活住房基金。住房基金的存贷款等金融业务由政府委托的银行房地产信贷部办理，受委托的银行房地产信贷部应根据市政府批准的住房基金使用计划，发放和回收贷款。

　　住房基金实行专户储存，由“中心”统一安排使用。其中城市住房基金由财政专户管理，行政事业单位住房基金作为预算外资金由财政专户储存管理，企业和个人住房基金由“中心”专户储存管理。“中心”应在政府委托的银行房地产信贷部开设政策性房改资金存款专户和资金运用专户，实行统一归集，专户储存，统一管理，但资金的所有权不变，并保证其建房购房使用和存款利息收益。

　　住房基金必须专款专用，严禁挪作他用。住房基金要专项用于住房的建、修、管和住房制度改革，有偿用于旧城改造，对闲置资金可以购买国家债券，可以通过金融部门发放委托贷款，在确保安全前提下实现增值。市财政、审计和监察部门要加强监督检查。

　　住房基金的增值必须坚持利归地方的原则，对承办房改金融业务的房地产信贷部，按保本微利的原则付给代办手续费，“中心”和房改所需经费，由财政核定，在增值中以一定比例开支。增值结余纳入房改基金，滚动使用。

　　三、措施与规定

　　（一）加强领导，精心组织。住房制度改革涉及面广，政策性强，各级领导要把住房制度改革提到重要议事日程，各单位要有一名分管领导负责房改工作，要确定职能部门和工作人员，健全工作机构。

　　（二）统一政策，统一部署。市区所有单位不论隶属关系，都应服从市房改领导小组对市区房改工作的统一部署。

　　（三）企业房改是城镇住房制度改革重点，有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房商品化、社会化。

　　（四）发展房地产交易市场，规范住房交易行为，完善税收制度，坚决查处倒卖房地产牟取暴利和擅自转租公房的各种非法活动。进入市场买卖的私有住房，都要通过房地产交易机构，按有关规定进行价格评估、交易和完税，严禁私下买卖。

　　（五）要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门、新闻单位、工、青、妇群众团体，要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

　　（六）在市区的部、省属企事业单位，鄞县党政机关、群众团体、企事业单位，军队中企业化管理单位及其人员，除国家另有规定外，均执行本方案。军队人员租住地方公房的，按本方案规定的租金标准，凭地方产权管理单位的证明，由所在军队单位发给住房补贴。地方人员租住军产房的，按军队房改有关规定交租。

　　（七）镇海、北仑两区（含辖区内大企业）和海曙、江北区所辖镇，原则上执行本方案。部分需作调整之处，由当地房改部门拟定实施办法，报市住房制度改革领导小组办公室批准。

　　（八）本方案自公布之日起执行，原房改政策和规定与本方案不一致的，以本方案为准。

　　本方案由宁波市住房制度改革领导小组办公室负责解释。