《黑龙江省深化城镇住房制度改革实施方案》已经省政府第十一次常务会议讨论通过。现印发给你们，请结合本地实际情况，抓紧制定本地区具体实施方案，报省房改领导小组审批后实施。

黑龙江省深化城镇住房制度改革实施方案

为了加快城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，建立与社会主义市场经济相适应的新的住房制度，根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》要求，结合我省实际情况，为进一步推进城镇住房制度改革，特制订本实施方案。

一、城镇住房制度改革的根本目的、基本内容和近期任务

城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。推进2000年住房小康目标的实现。

城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设和危房的改造，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

二、主要政策措施

（一）全面推行住房公积金制度。各地所有行政和企事业单位都要建立和完善住房公积金制度。按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有。目前缴交率分别掌握在5％，暂按人民银行规定的定期储蓄整存整取3个月年息6．66％的存款利率计息。对目前暂有困难的市、县，经省房改领导小组批准后，缴交率可分别掌握在2．5－5％之间，待经济好转后再调整过来。企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的转划，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。对目前实行住房公积金暂有困难的单位，经当地县以上房改领导小组批准报上一级房改办备案后可以暂缓交存，各级政府要从严掌握。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，分别掌握在5％以上。

要按国务院规定责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度。各市、县都应建立健全住房公积金管理机构，负责公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等。住房公积金必须用于住房建设，要专款专用，不准挪做他用。财政、审计、监察等部门要加强监督管理。住房公积金的存贷款等金融业务，一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行要根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款，搞好房改金融服务工作。

（二）积极推进租金改革。到2000年，住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的15％。根据我省的实际情况，1995年1月1日起大中城市的住房租金在每平方米0．30元以上的基础上翻一番。各市、县要根据实际情况，制定2000年以前租金改革规划，租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。县镇也要按以租促售的原则相应提高住房租金。新房（含腾空的旧住房）的租金标准应高于同期现住房的租金标准一倍以上。

住房在规定标准之内的家庭，用规定的合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位给予适当补助。企业和自收自支事业单位的补助金，在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金，应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。

（三）稳步出售公有住房。城镇公有住房除县以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工居民出售。出售公有住房，以国有大中型企业为重点，有条件的企业可先出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

售房价格规定：向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地和费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房有困难的市县，作为过渡，可以实行标准价。出售公有住房的成本价和标准价由市县人民政府逐年测定，报省房改领导小组批准后公布执行。

标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在县市双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。

旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。

买房给折扣：售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年（男职工35年，女职工30年）计算，94年工龄折扣数额每平方米每年工龄低于3元的按3元计算，高于3元的按实际数额计算；94年职工购买现已住用的公有住房给予负担价5％的折扣；在建立住房公积金制度和分期付款或抵押贷款实行政策性利率的市、县，对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。

实行抵押贷款和分期付款：职工购买公用住房可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的，首先付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分按规定交纳利息。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

明确产权关系：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年以后可依法进入市场，在补交出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限收益和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用5年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

做好与原有售房政策的衔接。过去已按我省房改方案和规定出售的公有住房，可仍按关于部分产权的规定执行，并按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；也可经购房人同意，按所规定的价格补交成本价售房款后，产权全部归个人所有。1994年1月1日至本方案发布之前出售的公有住房，一律按本方案规定的售房政策规范。

要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。

加强公房售后维修管理和服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。按国家统一要求，结合我省的实际，有关部门应抓紧制定《公有住房售后管理维修办法》和有关规定，基本原则是：职工购买住房后冬季采暖费已改革的按现有改革状态不变，将进行改革的，可以暂维持原有规定渠道，也可以根据具体情况由国家、单位、个人合理分担；按标准价购房后，不再交纳住房租金；住房进户门内各项维修费用由购房个人负担，共用部位和共用设施的费用原则上由原售房单位承担。售房单位可从售房款中划出20％的资金，作为住房维修基金，用于对售出住房共用部位和共用设施的维修。改革现行城镇住房维修管理体制，发展多种所有制形式的企业和社会化的房屋维修管理服务。

加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。

（四）实施“安居工程”加快经济适用住房的开发建设。要尽快完成危房改造任务，加快住房建设步伐，解决好中低收入家庭的住房问题，确保国家提出的2000年实现人均居住面积达8平方米的小康目标。各市、县特别是大中城市要组织好“安居工程”的实施，积极争取国家补助资金，组织房改资金全部用于住房建设，集中力量建设经济适用住房。各级建设主管部门要从规划、计划、设计、功能、质量、危房改造等方面下功夫抓好经济适用住房建设工作。组建经济适用住房建设中心，专项从事经济适用住房的开发建设工作。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房的开发建设项目，政府要在规划、计划、拆迁、税费等方面予以政策扶持，在房改资金分配上要给予关照，金融部门在信贷方面予以支持。要进一步开展集资建房，合作建房，加快人均4平方米以下住房困难户的解困步伐。各级政府要统一组织经济适用住房的开发建设，各房地产开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20％以上。

三、加强领导，健全机构，全面规划，统筹安排，积极推进住房制度改革

各级政府都要根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》精神，结合本地经济发展情况，因地制宜，抓紧完善本地房改方案，报省房改领导小组批准后执行。要加强领导，健全工作机构，建立强有力的工作队伍，认真组织力量抓紧贯彻落实；要兼顾长远目标和阶段性目标，全面规划，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革；在各地政府统一决策的领导下，充分发挥各部门的职能作用，顾全大局，统筹协调，保持房改政策的连续性和稳定性；要严肃纪律，严格执行国务院的统一政策；各市、县都要制定具体的办法，指导房改的开展；要认真做好房改的宣传工作，引导群众参与住房改革。要加强房改的分类指导和分类推进工作，及时协调解决深化房改中的矛盾和问题，保证房改的顺利实施。