第一章　总　则

　　第二章　售房的范围、对象及购房限额面积标准

　　第三章　售房价格及优惠政策

　　第四章　权属、权益

　　第五章　罚　则

　　第六章　附　则

　　《淄博市出售公有住房暂行办法》和《淄博市住房公积金暂行办法》，已经市政府第22次常务会议研究通过，现将其作为《淄博市人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见》的配套文件印发给你们，请认真贯彻执行。

　　淄博市出售公有住房暂行办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为了加快我市城镇住房制度改革，鼓励职工城镇居民购买公有住房，促进住房商品化，根据《淄博市人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称公有住房，是指由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有住房。

　　全市范围内的所有机关、团体、企事业单位向职工和城镇居民出售公有住房，适用本办法。桓台、高青、沂源3县，可按本办法规定的政策，结合当地实际，制定实施细则，报市房改办批准后实施。

　　第三条　凡是出售公有住房的单位，都应建立住房公积金制度。

　　第四条　出售公有住房，坚持买卖自愿的原则，坚持分期分批、有计划地批准实施的原则。

　　第二章　售房的范围、对象及购房限额面积标准

　　第五条　优惠出售的公有住房，以成套的单元式楼房住宅为主。凡产权无纠纷，完好或基本完好的、成套的、独用的公有住房，均可按本办法的规定出售。

　　第六条　对已列入；日城改造规划区内的住房、经鉴定确认的危险房、地处临街宜改造为营业用房的住房、代管房、产权不清尚有争议的住房、外产以及具有历史文物保护保存价值和市、区县政府认为不宜出售的住房等，不得出售。

　　第七条　家住城镇，具有本市正式城镇常住户口的，以自住为目的，且符合单位分配住房条件的一般收入职工家庭，均可向所在单位或现住房产权单位申请优惠购买住房。

　　第八条　本办法实施后，各单位新分配住房（含腾空的旧公房），应先售后租。购买已租用的公有住房，目前必须是现住房的承租人。

　　第九条　出售公有住房，一律按房屋的建筑面积计算。建筑面积按建筑物勒角以上的外围水平面积计算，共用墙体以中心线为准。楼房外廊和楼梯的建筑面积，按每户建筑面积的比例分配，归住房产权人所有，不另行计价。

　　第十条　优惠购房限额建筑面积标准。职工按标准价购买公有住房，必须以自住为目的，以户计算，每户只能享受一次，购买一套。

　　限额建筑面积标准：职工购房以承租人夫妇双方享受待遇高的一方核定。科级以下（含科级）职工55平方米，县处级干部70平方米，地市级干部90平方米，在此基础上上浮50％。享受相应职务待遇的知识分子，由其所在单位参照鲁发（84）21号文件精神执行，超过限额建筑面积标准部分，按市场价计收房款。市场价逐年测算，定期公布。

　　优惠购房限额建筑面积标准，适用于本《实施意见》出台前的住房，不作为今后新建住房建筑面积标准。新建住房建筑面积标准按国家的有关规定执行。

　　第三章　售房价格及优惠政策

　　第十一条　公有住房出售价格分为标准价、微利价和市场价。

　　向高收入家庭售房，实行市场价；向一般收人家庭售房，实行微利价。根据目前职工家庭经济承受能力的实际情况，向一般收入职工家庭售房实行标准价。

　　第十二条　出售公有住房的微利价含住房的征地和费、勘察设计和前期工程费、建安工程费。住宅小区基础设施建设费和小区级非营业性配套公建费、管理费、贷款利息、微利和税金等8项因素。

　　出售公有住房的标准价由负担价和抵交价组成。

　　微利价、标准价由市房改办会同有关部门逐年测算，经市政府审核，报省房改领导小组批准后公布执行。

　　第十三条　1994年我市优惠出售的公有新住房负担价建筑面积每平方米：砖混一等283元；砖混二等218元；抵交价179元。

　　第十四条　本办法公布之日前竣工并已租用的住宅，按购买当年同类同等新房的负担价乘以成新率计算，每年折扣2％，最高不得超过负担价的40％。

　　购买旧公房抵交价给予适当折扣，根据使用年限，每年折扣1％，最高不超过新房抵交价的20％。

　　出售公有住房每平方米建筑面积的最低限价（不含付款优惠），楼房100元，平房80元。

　　第十五条　已封闭阳台和未封闭阳台的出售单价，分别按住房实际售价的40％和20％计算。

　　地下室、储藏室等各类独用的附属用房和附属物的出售价格，按其建筑成本的30％评估确定。

　　第十六条　职工按标准价购买公有住房可享受以下优惠：

　　（一）首次购房优惠。本办法实施3年内职工首次购买已租住的公有住房给予负担价10％的优惠，以后每年减少2％，5年后全部取消。

　　（二）工龄折扣优惠。1994年度每平方米建筑面积每年工龄折扣2.80元，工龄折扣总额按职工购房时夫妇双方的实际工龄合并计算。

　　离退休职工的工龄按国家规定的离退休年龄计算；因公死亡职工的工龄，从其参加工作到其法定的离退休年龄计算；病亡职工的工龄按病亡时的实际工龄计算；单职工家庭按其实际工龄增加30％计算。

　　（三）付款优惠。职工优惠购买住房，可一次付清房款，也可分期付款。

　　一次付清房款的，按实际售价的20％给予优惠。分期付款的，首次付款不得低于实际售价的30％，在此基础上，每多交10％，给予实际售价2.5％的优惠。分期付款年限，新房最长不超过10年，旧房最长不超过8年。分期付款部分，按银行政策性抵押贷款利率计息。

　　第十七条　出售公有住房的实际价格，根据房屋所处地段、朝向、楼层、结构和装饰等因素增减后区别计价。

　　（一）地段环境调剂系数：一类地段100％，二类地段97％，三类地段94％（地段区域划分参照市政府淄政发（1993〕55号文件规定执行）。

　　（二）住房朝向调剂系数：东西朝向的楼房为98％，一套住房，房间全为背阴的为96％，·南北朝向的楼房为100％。

　　（三）楼层、结构装饰等级标准（见附件一、附件二）。

　　（四）超过附件一标准的按其建安成本及质量评估定价。

　　第十八条　以标准价出售公有住房价款的计算程序：

　　（一）负担价X（l一折旧率）X（1一首次购房优惠率）X（1±楼层调剂系数）X地段环境系数X住房朝向调剂系数；

　　（二）抵交价X（l一旧房折扣）；

　　（三）售房基价＝（（一）十（二）〕一工龄折扣总额；

　　（四）阳台售价＝（三） x阳台面积／计价系数；

　　（五）附属房或附属物售价，按其建筑成本的30％评估确定；

　　（六）超过附件一标准的设施设备的评估价格；

　　（七）住房的实际售价＝（三） x住房的建筑面积十（四）十（五）十（六）；

　　（八）应交购房款＝（七）　X（1－ 付款优惠率）。

　　第十九条　各单位向职工出售公有住房，必须“以质论价”，“先评估，后出售”。按市政府淄政发（1993）45号文件规定，由具有房地产评估资质的评估机构进行评估，房改办审核认定。

　　第二十条　职工购买自住房时，如一次性付款资金不足时，可申请使用本人和直系亲属交存的住房公积金或申请政策性住房抵押贷款。职工使用政策性贷款交付的购房款部分，不享受一次性付款减收20％的优惠。

　　第四章　权属、权益

　　第二十一条　职工以市场价购买的公有住房，拥有全部产权，可依法进入市场，收入归个人所有。

　　职工以微利价或标准价购买的住房，产权归个人所有，在付清房款住满5年后，可依法进入市场出售或出租，售价和租金按届时政府的规定执行，原产权单位和政府的房地产管理部门有优先购买权或租用权。以届时标准价出售、出租给原产权单位或政府房地产管理部门的，收入归个人所有。进入市场出售的，在交纳有关税费后，其余收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，以届时标准价出售给原产权单位或政府房地产管理部门的，仍可按届时的标准价购买一套住房，但不再享受首次购房优惠和工龄折扣优惠。

　　第二十二条　职工优惠购买公有住房，应按产权管理的有关规定，到房地产管理部门办理住房产权过户登记手续。《房屋所有权证》，5区范围内由市房地产管理局代市政府统一颁发；桓台、高青、沂源3县由县房地产管理部门代县政府统一颁发。

　　一次付清房款的，产权证书由购房人自行保管；分期付款的，未付清房款前，产权证书由原产权单位负责保管，付清房款后交给购房人保管；用抵押贷款购房的，未还清贷款前，由发放抵押贷款的金融部门保管，归还贷款后交购房人保管。

　　出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房的，应按国家和政府的有关规定交纳税费。

　　第二十三条　分期付款期间，如购房者调离本市或死亡的，由其直系亲属或法定继承人继续付款。如直系亲属或法定继承人不继续付款的，其住房由原产权单位收回，已付房款扣除折旧后退还；如购房者死亡，又无合法继承人的，依照法律程序办理，任何人和任何单位不得侵占。

　　第二十四条　公房出售后，分户门以内，属住户自用的部位和自用的设备，由住户自行管理维修；共用部位和共用设施，由售房单位从售房款中提留15％建立维修基金，其利息收入用于此维修，不足部分按住户面积比例分摊。

　　职工购房后，在正常使用情况下，　10年内出现的结构质量问题，由原售房单位负责保修。

　　第二十五条　购房人要遵守居住区的统一规划布局，严禁乱拆、乱搭、乱建。对楼房的承重结构、构件和暖气、煤气。上下水、供电、通讯设施设备等，要按规定使用。需要拆改的，须经管房单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改或使用不当造成损坏、故障、事故的，由当事人承担全部责任。

　　第二十六条　售房回收的资金，产权属性不变，在归还建房贷款、借款后，纳入相应的住房基金，专户存入政府委托代办房改金融业务的房地产信贷部，全部用于住房建设和住房改革，不得挪作他用。

　　第五章　罚　则

　　第二十七条　各售房单位和购房职工要严格按照本办法的规定执行。对擅自降低售房价格、变相化公为私和倒卖公有住房从中牟利的，由房改部门责令其限期改正，除补足房价款，追回非法所得，按房价款处以2倍以下的罚款外，并提请其上级主管部门追究单位负责人或直接责任人的行政责任。

　　第二十八条　违反本办法规定，住用不满5年擅自出售、出租或变相出售、出租的，原售房单位有权收回住房或向出售人追缴其原购房价和市场价的差额部分，并由房改部门对出售人处以房价款）至2倍的罚款。

　　第六章　附　则

　　第二十九条　公房出售实行分级管理的原则。市房管部门直管公房及市属（含市）以上行政、企事业单位自管公房的出售办法、计划，报市房改部门审批；区县直管公房和区县瞩（含区县）以下单位自管公有住房的出售办法、计划，报区县房改部门审批。

　　第三十条　售房审批程序：

　　（一）单位根据本办法规定拟定售房办法，按分级管理的原则报房改办审批。

　　（二）房改办审查其售房办法及售房资格后委托评估机构进行评估。

　　（三）评估机构根据房改政策、房屋评估办法及售房单位提供的资料进行评估，并写出评估报告书。

　　（四）房改办依据售房政策及评估办法认定评估结果。

　　（五）房改办审查、批复单位售房办法。

　　本办法公布后，未按规定程序办理审批手续的，要限期按规定补办审批手续。

　　第三十一条　新老政策的衔接。凡依照国家、省、市有关规定，已按部分产权出售的公房，仍可按原政策规定执行。也可经原产权单位和购房人同意，按新政策规定执行。

　　第三十二条　优惠出售公有住房的单位，要将每户购房的处数、面积、单价、房款等项内容，张榜公布，提高优惠售房工作的透明度，接受群众的监督。

　　第三十三条　本办法由淄博市住房制度改革领导小组办公室负责解释并监督执行。

　　第三十四条本办法自公布之日起实行。

　　附件：一、淄博市优惠出售公有住宅结构装饰等级标准

　　二、楼房层次增减系数表（％）