各区县居住小区管理办公室、各区县房屋局、各房产经营管理单位（公司）及各自管房单位：

　　为了大力贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和北京市人民政府第21号令《北京市居住小区物业管理办法》，提高我市居住小区的整体管理水平，推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，根据我局1996年的工作要点和全市居住小区管理的工作计划要求，拟在今年三季度组织“北京市物业管理优秀居住小区”的考评验收活动。现将《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》（以下简称《标准》）印发给你们，并就考评验收具体事项、工作安排通知如下，请各单位组织好《标准》的学习，配合我局做好“北京市物业管理优秀居住小区”的考评验收工作。

　　一、本《标准》是在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的形势下，以建设部94年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》为基本原则，以95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》为依据，本着高标准，严要求，操作简便，利于与部级标准相衔接的原则制定的。本《标准》印发后，1994年京房管字第159号下发的《北京市市级文明居住小区标准（试行）》即停止执行。

　　二、本《标准》总分值为100分，按各款分解。在考评验收中，依据有关的评分细则（另定）对不符合《标准》条款要求的部分，扣除相应分值，经全市总体平衡后，确定“北京市物业管理优秀居住小区”达标分数线。

　　三、小区实施专业化管理达一年以上，按小区所属行政辖区向各区县居住小区管理办公室申报。各区县小区办在接到通知后，尽快组织部署参评小区申报工作，按《标准》在二季度内完成申报小区的预评预验工作，于6月30日前将参加全市考评的小区名单及《北京市优秀管理居住小区达标申报表》上报市居住小区管理办公室。

　　四、由于我市物业管理工作尚属初期发展阶段，许多问题尚未完全解决，对建筑面积不足5万平方米的小区和公寓、别墅、综合楼、工业厂房，党政机关办公楼的物业管理暂不进行参评。

　　五、1994年获得“北京市优秀管理居住小区”称号的，应按本《标准》复验，达标后授予新称号。复验与申报工作同步进行，经复验不符合达标要求的，取消“北京市物业管理优秀居住小区”称号。

　　六、中央各部门所属单位在京的小区，参评申报工作分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同小区所辖行政区县居住小区管理办公室，进行预评预验后报市小区办。

　　七、经市小区办、市市政管委及有关部门按《标准》综合考评验收，成绩达标的小区，由市市政管委授予“北京市物业管理优秀居住小区”称号，颁发标记牌，并予通报表扬。荣获“北京市物业管理优秀示范居住小区”称号的所辖区县政府主管领导，授予“物业管理优秀区（县）长”称号。

　　八、“北京市优秀管理居住小区”的考评验收工作，在市市政管委领导下，由市居住小区管理办公室具体组织实施。

　　附件：1．《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》

　　　　　2．北京市优秀管理居住小区达标申报表（略）

北京市优秀管理居住小区标准（试行）

　　一、为加强我市居住小区的管理，提高城市居住小区的整体管理水平，进一步推动和开展创建优秀管理居住小区工作，根据国家有关法规、办法制定本标准，以下简称《标准》。

　　二、本《标准》所称居住小区（以下简称小区），是按北京市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60％以上的居住小区、小区或住宅组团。

　　三、本《标准》所称居住小区管理，是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

　　四、本《标准》适用于评选全市优秀管理居住小区。各区县主管部门应遵照执行。

　　五、小区符合我市规划要求，严格按照国家验收标准及《北京市居住小区接管综合验收管理办法》的要求验收，具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。

　　六、小区实行专业化的管理，由专业的管理单位（物业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其他管理单位）对小区实行统一的专业化管理，并有固定的管理经营场所。1996年1月份以后竣工按《北京市居住小区接管综合验收管理办法》验收并交付使用的新建小区，必须是由物业管理公司对居住小区统一实施社会化、专业化管理。

　　七、小区管理单位为企业的，要有企业发展规划，建立现代企业制度方案。不是企业的，要有转换经营机制，向企业过渡的规划和实施方案。

　　八、小区成立小区物业管理委员会或业主管理委员会（以下简称管委会），1996年1月份以后交付使用的新建小区，必须按照市政府令21号《北京市居住小区物业管理办法》的规定，成立管委会。

　　九、小区管委会与小区管理单位要责、权、利关系明确。

　　十、小区管理单位依照或上级主管部门签订的小区管理目标责任制，对小区实施管理经营与有偿服务。

　　十一、小区管理单位制定出争创全市物业管理优秀小区的规划和具体的实施方案。

　　十二、小区各项管理制度完善，制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准。

　　十三、小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。

　　十四、小区管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。

　　十五、房屋及维修管理

　　1．房屋外观完好、整洁。

　　2．小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。

　　3．房屋完好率达98％以上。

　　4．无违反规划私搭、乱建现象。

　　5．封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与他人安全。

　　6．房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收缴率达98％以上。

　　7．房屋零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录。

　　8．房屋资料档案齐全、管理完善、并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。

　　十六、设备管理

　　1．小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善。

　　2．设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。

　　3．每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

　　4．电梯按市政府规定时间运行。

　　5．居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。

　　6．消防系统设备完好无损，可随时启用。

　　7．锅炉供暖、煤气、燃气运行正常，冬季供暖，居室内温度不得低于16℃。

　　十七、市政公用设施管理

　　1．小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途。

　　2．供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。

　　3．道路畅通，路面平坦。

　　4．污水排放通畅。

　　5．交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。

　　十八、绿化管理

　　1．小区公共绿地，庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当。

　　2．新建小区，公共绿地人均1平方米以上；旧城改造的小区，公共绿地人均不低于0．5平方米。

　　3．绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

　　十九、环境卫生管理

　　1．小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。

　　2．小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清。

　　3．小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

　　4．房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。

　　5．居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

　　二十、治安、保卫管理

　　1．小区基本实行封闭式管理。

　　2．小区实行24小时保安制度。

　　3．保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨。

　　4．危及住户安全处设有明显标志和防范措施。

　　5．小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

　　二十一、社区文化

　　1．小区积极宣传“首都市民文明公约”并订有小区内居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守居住小区的各项管理规定。

　　2．小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人，残疾人。

　　3．小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动。

　　4．管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展的各项工作。

　　5．小区居民支持和配合管理单位的工作，对管理单位的评议，满意率达95％以上。

　　二十二、管理单位经济效益

　　1．为居民开展多项便民有偿服务。

　　2．一业为主，多种经营。

　　3．建立财务管理公开、监督制度。

　　4．有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标。