各镇乡人民政府、县属各部门：

　　为了充分发挥在城镇管理和社区建设中的重要作用，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）和《重庆市物业管理条例》（重庆市人大常务会第201号公告）的规定以及重庆市国土房管局《关于整顿和规范物业管理市场秩序的通知》（渝国土房管发[2005]280号）文件精神，结合我县实际，现就加强和规范我县物业管理工作的有关事项通知如下：

　　一、加强宣传，转变观念，提高对物业管理重要性的认识。随着我县旧城改造的基本结束和镇乡建设的不断推进，物管工作的重要性日渐凸显。物业管理既是巩固创卫成果的基本措施，又是营建和谐社区的有效途径；既是缓解就业压力的新增渠道，又是改善居家环境和社会治安的有效手段。物业管理涉及到千家万户，各级各部门要以效能建设为契机，切实做好物业管理重要性的宣传工作。要采取多种形式，利用多种渠道，对《物业管理条例》等法规政策进行一次集中地、广泛地宣传，使其家喻户晓，人人皆知。要帮助教育职工、引导广大业主转变陈旧观念，增强消费意识，提高安居质量，主动接纳物管服务。广播、电视、报刊等宣传媒体要开辟物管专栏，强化物管宣传，要组织采编人员深入片区，了解业主意愿，把握企业动态，做好舆论导向，化解矛盾纠纷。使广大业主正确运用法律武器维护自身权益；使物管企业切实履行服务职能取信业主；使业主和物管相互理解，相互信任，共建和谐家园。

　　二、进一步规范房地产开发行为，加强前期物业管理。在房地产开发建设中，规划建设主管部门要按照全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，认真审查建设规划，充分考虑小区功能。对新开发的建设项目，要将水、电、气、讯、视、邮等的合理配置一并纳入规划审定。对物业管理用房的设置，按照每100户15平方米，最低不得少于30平方米的标准和方便业主，便于管理的原则审核确定。对可能的工程质量缺陷，尽快推行工程质量保险制度。在商品房预（销）售中，房地产行政主管部门要督促开发企业按照《物业管理条例》和重庆市的规定制定《业主临时公约》以及《前期物业服务合同》（示范文本），并将《公约》和“示范文本”作为商品房预（销）售合同登记的必备要件。房地产开发企业应当按照国家规定做好前期物业管理招投标选聘工作。国土房管、工商、建设、综合执法等部门要对售房合同和售楼广告进行一次联合检查，杜绝合同欺诈行为和虚假广告带来的购房纠纷。在物业承接验收工作中，县属相关部门要严格监督房地产开发企业和物业管理企业做好物业管理用房和相关资料的移交工作，杜绝房地产开发遗留问题给物管企业带来的影响。各镇乡政府要做好开发建设房屋销售和前期物业管理的并轨工作，督促开发企业在签定售房合同的同时，一并签定前期物业服务合同。

　　三、规范物管行为，提高物管水平，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。物业管理中的矛盾纠纷随着时间的推移日渐增多，服务与收费两大问题尤为突出，直接影响到和谐社区建设和物管企业的生存与发展。各有关部门要认真研究物管现状，及时化解物管纠纷。房地产行政主管部门要会同建设、工商、物价、公安等部门，组织开展物业管理市场秩序的清理整顿。对无资质承接物业管理业务的行为；对挪用专项维修基金或保修期内质量保证金的行为；对擅自改变物业管理用房用途的行为；对不按规定提供保安服务的行为；对服务意识淡薄，管人不管业的行为；对不按规定收费，扰乱市场秩序，社会反响强烈的行为等，要坚决查处。对有效投诉较多的物管企业，可以视其情节降低其资质等级或者注销其资质证书。物业管理企业应当自觉接受行业主管部门的监督指导。结合行业特征，组建行业协会，更新管理理念，创新管理模式，拓展服务领域，加强自律建设，杜绝无序竞争，共谋行业发展。物管企业与业主在签订物业服务合同时，要参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中国物业管理协会中物协[2004]1号）的内容，约定物业服务等级、服务项目、内容与标准。物管企业要加强对企业员工的执业教育，增强服务意识、创新意识、效益意识和规范意识。要选派员工积极参加行业主管部门举办的物业管理培训班，做到持证上岗。要严格执行公安机关关于保安服务的有关规定。以此做到强化员工素质，规范服务行为，坚持以人为本，做好物管工作，积极创建市、县“信得过物管企业”。

　　四、建立自治组织，发挥自治作用，加强业主消费观念和维权方式的正确引导。房地产行政主管部门和镇乡政府及社区要按照《物业管理条例》的规定，引导和督促各片区尽快建立自治组织。要加强对业主大会和的指导工作，建立起业主民主协商，自我管理，利益平衡的自制机构。要积极引导全体业主按照法定程序，选举热心公益事业，具有一定组织能力的业主担任业主委员会负责人，充分发挥业主委员会的自治作用，积极创建市、县“优秀住宅小区”。对条件具备的小区或片区，可先行试点，指导业主建立自治机构，通过公开招标或由业主决定的其他方式选聘物业管理企业。要加强业主消费观念和维权方式的正确引导，经业主大会决定，业主可以按照法律程序解除物业服务合同。国家公务员和企事业单位，特别是领导干部要带头履行业主义务。全体业主应自觉维护小区秩序，严禁损坏房屋承重及主体结构，违规进行装饰装修；严禁违章搭建，擅自改变房屋外貌和使用性质；严禁侵占公共空间、公共部位、公共设施等公共利益及他人利益。

　　五、认真做好维修基金归集工作，强化基金监管力度。为保障物业的正常使用、维修和更新改造，按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部建住房[1998]213号）的规定，房地产行政主管部门要认真做好维修基金的监管工作，督促业主及时缴纳维修基金。购房人购买商品房的，按照购房款2—3%的比例缴交维修基金；被拆迁人以产权调换方式回居安置的，按照回居安置协议确定价格2—3%的比例缴交维修基金。对预（销）售住宅或回居安置房屋的，在或回居安置合同签定时，由售房人或拆迁人负责收缴。对已经入住尚未缴纳维修基金的，由业主委员会负责追缴。维修基金由县住房资金管理中心或业主委员会负责监管，专户存储、专款专用，按栋建帐，按户核算。维修基金属全体业主共同所有，因或者其他原因造成房屋灭失的，县住房资金管理中心或业主委员会应将维修基金帐面余额按照业主个人缴交比例退还业主。对保修期内的保证金，纳入县住房资金管理中心负责监管，以保障建设工程在缺陷责任期内维修责任的落实。维修基金的使用、监管和审批的具体办法，按有关规定执行。

　　六、加强部门协作，扶持新兴行业，为物管企业营造良好的发展环境。我县物业管理起步晚、规模小、收费难，运作尚不规范。由此造成物管企业全面亏损的现状，严重抑制了物管行业的发展。为支持新兴产业的健康发展和适应城镇管理社会化的发展趋势，政府倡导有条件的单位、企业和楼院，要逐步推行物业管理。各单位现有的守楼护院人员可以参加一个物业管理企业或自行组建物业管理企业，按照物业管理的规范要求实施管理。 镇乡政府及工商、税务、物价、国土房管、建设、市政、环保、就业、公安、综合执法等部门要结合本地本部门的职能要求，研究出台扶持物业管理这一新兴行业的优惠政策和解决物管难题的职能举措，为我县物管行业营造良好的发展环境。水、电、气、视、讯等部门，要积极支持物管工作，对物管企业代为收取的费用，应按一定比例付给物管企业服务费。对不按规定缴费和私拉乱接等有损全体业主利益的行为，可以授权物管企业按照规定进行处理。国家公务员和企事业单位，尤其是领导干部应带头缴交物管企业的物业管理服务费。市政管理部门应尽快将各片区属社会公益项目的配套设施纳入市政统一管理。物价管理部门要按照上级规定，结合我县实际，根据不同片区不同情况核定收费项目和标准。各社区要正确处理物业管理与社区建设的关系，要积极支持辖区内的物管工作，要以小区物管推动社区建设，努力创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好的和谐社区。

　　七、切实加强领导，搞好综合协调，促进物业管理健康发展。为加强对物业管理工作的协调领导，县政府决定成立县物业管理协调领导小组。县政府分管副县长任领导小组组长，国土房管、建委、市政、环保、水利农机、电力、文广新、就业、工商、税务、物价、信访、公安、综合执法等部门及梁山镇负责人为成员。领导小组下设物管协调办公室，办公室设在县国土房管局。领导小组负责指导开发企业与物管企业的物业承接、业主委员会的选举产生、物管企业的招投标选聘、业主与物管企业的纠纷调解，以及水、电、气、讯、视和市政设施等协调督办事宜，研究新情况，解决新问题。所涉单位要以服务大局，勤政效能为宗旨，认真履行服务职能，推动我县物业管理市场健康有序地发展。

　　二00五年十二月十四日