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南平市人民政府办公室转发市建设局等部门关于
www.110.com 2010-07-06 14:22

各县(市、区)人民政府,市直各单位:

  为认真贯彻落实国务院和省政府关于房地产市场的各项调控政策措施,正确认识当前房地产市场形势,坚持积极稳妥、把握力度,突出重点、区别对待,因地制宜、分类指导,强化法治、加强监管的原则,切实做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,结合我市实际,市建设局、发改委、财政局、国土资源局、人行、地税局、银监分局等部门制定了《关于做好稳定住房价格工作的实施意见》,业经市政府研究同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

  二○○五年六月二日

关于做好稳定住房价格工作的实施意见
市建设局 市发展改革委 市财政局 市国土资源局 市人行 市地税局 市银监分局
(2005年5月16日)

  保持住房价格特别是普通商品住房价格的相对稳定,是保证房地产市场持续健康发展,维护广大人民群众切身利益的一项重要工作。根据中央、省有关稳定住房价格的通知精神,为进一步加强对房地产市场的引导和调控,促进我市房地产市场朝 “供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定”的目标发展,推动房地产业持续健康发展,现就切实做好稳定我市住房价格工作提出以下实施意见:

  一、加快新区配套建设步伐,增加中低价位商品住宅供应量

  新区中的大部分商品住宅都定位为中低价位,加快新区建设能够快速提供大量中低价位商品住宅,有效降低平均售价。市本级重点应加快八仙小区、世华小区建设,在改造水南大桥的基础上,延伸朱熹路(九越路)到夏道,改造西城大道,启动东尤路及九峰跨江大桥、长沙大桥建设,打通中心区通往新区的快速通道;加快新区水厂建设、管网改造,改善新区基础设施条件;抓紧新区社会事业项目建设规划,加快学校、医院等项目实施步伐,完善新区社会事业功能。促进新区商品房建设有效供给和消费需求早日形成,以缓解旧区住房压力。

  二、强化规划调控,调整和改善住房供应结构

  城市规划行政主管部门要在城市总体规划的前提下,加快对城市规划区尤其是新区的详规编制,并根据政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求,优先审查规划项目,在项目选址上予以保证。要严格控制低密度、高档住房的建设,鼓励开发企业建设单套建筑面积在100平方米以下的普通商品住宅。对中低价位普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑密度、容积率、绿地率等规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件,以保证中低价位、中小套型住房的有效供应,确保市本级商品住宅价位在2000元/平方米以下年新开工量达到15万平方米左右、供应量占住宅总供应量的50%左右。加紧组织有关部门对八仙、天地台等规划经济适用房建设用地(8.8万平方米)和南铝、南平水泥厂等职工经济适用房项目进行论证,保证每年经济适用房新开工面积占总住宅新开工面积的10%左右。同时,要加强房地产开发项目的规划许可监管,对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

  三、加大土地供应调控力度,严格

  土地部门要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,争取做到相对充足和提前供应,对房地产开发发展缓慢的县(市)则要适度供应土地。提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,并严格控制别墅类用地及高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度,尽量以熟地进行出让,避免开发商与被拆迁户因经济利益问题而引发纠纷,造成群众集体上访事件。

  要严格管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,并将约定的建设期限予以细化,对无故拉长建设周期等违反约定或有关规定的,建立相应惩罚措施,并依法追究其违约违规责任。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回。避免企业持地储备、长久不开发,造成土地资源浪费和商品房有效供给不足。

  四、用好金融利率、税收等杠杆,抑制投资性需求膨胀

  各部门认真贯彻落实建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》通知精神,市人行要加大“窗口指导”力度,引导商业银行采取有效措施,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,调整和改善房地产贷款结构。银监部门要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》,切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作,建立各类信贷业务的尽职和问责制度;并加大对商业银行房地产贷款的检查力度,切实纠正违规发放贷款行为。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。从 2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对中小套型、中低价位普通住房在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面给予优惠政策支持,享受优惠政策的住房应严格按国家和省上的要求,即必须同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下。确保在促进我市普通住房居住性消费的同时,抑制投资、投机性需求。

  五、完善和规范住房保障体系,满足中低收入和低收入家庭的住房需求

  要按《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)及省市有关规定,抓紧出台《南平市经济适用住房管理规定》,完善有关管理制度,加强我市经济适用住房建设和销售管理。一是根据当地实际有计划安排经济适用房建设规模。对于商品住宅价格较高的县(市),尤其市本级,应逐步加大经济适用房供应量,今年重点应抓好杨真三期建设和启动天地台、进步路两经济适用房项目,争取新开工3万平方米以上;对于房价较低、房地产开发刚起步的县(市)应严控或小规模开发经济适用住房,避免冲击当地房地产市场,使房地产开发受阻。二是落实好经济适用住房项目招投标制度,对未实行项目法人招标的,有关部门不得予以办理有关审批手续。要严格控制套型面积,其中100平方米以下的套型必须达到80%以上,其相关具体要求应在《国有土地划拨决定书》中予以明确,并向社会公示。三是严把经济适用住房价格审批关,严控销售对象,切实降低开发建设成本。尽量把经济适用房项目安排到新区和近郊区,以减低土地成本,建设单位利润要控制在3%以内,从而降低房屋价格。四是根据市场需求扩大经济适用房实施范围,把符合实施条件的合作建房、危旧区改造项目等全部纳入经济适用房建设范畴。

  建立健全廉租住房制度。组织开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查,全面掌握本地区廉租住房需求情况,并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求,多渠道筹措廉租住房资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面,加快解决最低收入家庭基本住房需要。要以现有公房为基础,加大对不符合租住公房条件家庭清理力度,通过购买单位公房、滞销商品住宅和新建等手段并举,加快推行廉租住房制度;启动城区危旧房改造,并在杨真三期中划出部分作为廉租房,用以解决在改造中无法购买新房的最低收入家庭住房问题。

  六、完善房地产市场监督机制,规范开发行为

  进一步完善我市房地产开发经营动态管理系统,加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设,加强房地产开发项目动态监管,落实项目手册备案制度、项目资本金和预售款监管制度、交付使用制度及质量保修制度、前期物业招投标制度、售房一房一价制度和明码标价制度,规范开发经营行为,增强居民购房信心。目前应重点查处有地不建、不按计划施工、虚假广告、工程质量低劣、虚假炒作抬高房价等行为,同时要防止企业在建材价格上涨、开发成本增加、控制房价政策出台时因追求高利润而降低工程质量。对取得计划和施工许可却不按进度实施的企业,不允许开发新的项目。加强房地产行业协会建设,强化行业自律,通过房地产业协会建立企业与有关政府部门、媒体、消费者定期座谈制度,广泛听取社会各界意见,接受社会监督。对具有普遍性、典型性或代表性的问题,应在协会内部通报,积极督促企业自查整改,抑制和打击个别开发商恶意炒作、哄抬房价的行为,引导企业诚信经营。

  七、公开市场信息,加强舆论引导

  充分发挥舆论和媒体引导作用,加强与媒体部门沟通,确保媒体全面、客观地报道房地产信息,特别是房地产价格信息。建立房地产信息定期发布制度,及时向社会公布房地产市场运行情况、土地供量的规划、政府调控市场的主要措施等,增加市场信息的透明度,防止企业通过媒体片面的报道进行炒作,尤其近期应防止企业利用国务院出台 “严控房地产建设规模”政策来炒作。通过正确的舆论引导,使消费者对未来房地产市场作出科学预测而理性购房、开发企业理性投资,保证房地产市场持续健康发展。进一步加强和完善定期发布商品房交易指导价的工作,以利于消费者掌握真实的商品房交易价格,避免盲目跟风购房。积极借鉴福州、厦门等经验,定期举办 “房展会”,为企业与消费者提供一个较为全面的交流平台,企业通过交流学习,提高自身楼盘建设水平,消费者通过比较作出理性购房决策。

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