按目前新建房屋的交易习惯，购房者看中某套房屋后，开发商与购房者都会签订《购房意向书》(有些称为认购书)，以说明双方对购售房屋已达成初步意向。《购房意向书》的内容一般包括房屋的位置、面积、价款，但一般并不涉及房屋的交付时间、违约责任及其它房屋的具体情况等。实践中，《购房意向书》除了上述内容外，一般还有定金内容。正是《购房意向书》中的定金条款，使得并不具有法律效力的意向书，成了购房过程中矛盾的焦点。下面为读者理解方便，把上述购房意向书统称为《认购书》。

　　要正确处理《认购书》中的定金纠纷，首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。从《认购书》签订的背景和内容看，《认购书》并不是，没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述，购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言，为了保证双方能进一步接洽房屋买卖，即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前，不将房屋另售他人，开发商保证购房者能再来接洽购房事宜，并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。

　　正是为达到上述目的，达成购房意向的双方约定，由购房者向开发商支付一定的定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳了定金，认购书的性质就由意向书变成了协议，购房者与开发商之间就有了权利义务，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。从上面分析可以看出，《认购书》是购售双方为进一步接洽购房合同而签订的协议，定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。

　　了解了认购书的性质和定金担保的内容，处理此类纠纷也就有了依据。

　　一、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金;

　　二、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金;

　　三、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金;

　　四、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

　　出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。

　　一

　　王先生看中了一套位于某区的房屋，在确认开发商已取得《房屋预售许可证》后，王先生与开发商签订了《房屋认购协议》。协议内容如下：

　　甲方：王先生

　　乙方：上海市×××房地产开发有限公司

　　依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律、法规之规定，甲、乙双方经友好协商，在平等、自愿的原则下达成如下共识，以兹共同遵守：

　　一、标的

　　甲方自愿购买乙方开发的×××小区E座12层1206号房屋一套，房屋建筑面积为121平方米。

　　二、价格

　　甲、乙双方确认：房屋单价为人民币6500元每平方米，房屋总价款为人民币786500元。

　　三、权利义务

　　1、甲方应于本协议签订当日向乙方支付购房定金2万元;

　　2、甲方需于2003年3月22日前与乙方签订正式《商品房买卖合同》;

　　3、乙方不得在2003年3月22日前将甲方认购房屋出售他人。

　　四、责任

　　甲方未在本协议约定期限内与乙方签订正式《商品房买卖合同》的，甲方已支付的定金不退，同时，乙方有权将甲方认购的房屋出售他人。

　　五、甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动失效，定金转为首付款。

　　六、本协议于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。

　　七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

　　八、本协议签订于2003年3月7日。

　　甲方：　　　　　　　　　　　　乙方：

　　王先生签订协议后，依约向开发商支付了2万元定金。王先生支付定金后，在某区又发现了一项目，此项目无论是价格还是小区环境，都优于原认购的项目，于是王先生向开发商提出退房，并要求退还定金。

　　律师评析：按照《中华人民共和国担保法》的规定，定金是一种债权担保方式，担保合同中债务的履行，如支付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。另按《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依据上述规定，购房者与开发商签订认购协议，开发商向购房者收取定金作为签订《商品房买卖合同》担保的，如因购房者原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的，购房者无权要求返还定金，例如购房者要求退房等;如因开发商原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的，开发商应双倍返还定金，例如开发商将房屋出售他人等。本案中，因王先生看中其它房屋而要求退房，致双方不能签订《商品房买卖合同》，王先生系过错方，所以王先生可以要求退房，但无权要求返还定金。

　　案例二

　　李小姐毕业留沪后，因父母都不在沪，早有心买房，但因工作时间短和房价太高，所以一直租房生活，后听朋友介绍一处经济适用住房项目，位置虽远了点，但价格很便宜。听了这样的消息，李小姐一阵心动，于是在第二天就赶到了售楼现场。售楼小姐介绍：房子还没有盖，二年后交房，现可以排号等候，但需交一万元定金。李小姐听说二年后才能交房，有点犹豫，但看交钱排号的人络绎不绝，加上价格实在诱人，李小姐也交了一万元定金。交钱后，开发商没让李小姐办理任何手续，仅出具了一张定金收据，并告诉李小姐回家等通知。李小姐等了一年，也未收到任何通知，打电话问了几次，销售人员称项目还未办完预售许可证，还不能签订合同。李小姐无奈之下，提出退还定金。